НА АСФАЛЬТЕ: Подмосковная окраина

Точки притяжения

Несмотря на различия в деталях, первичные рынки столицы и Московской области развиваются по схожим сценариям. Для девелоперов, работающих в столице, наиболее привлекательны земельные участки, расположенные ближе к центру города. Но таковые дефицит, и строители вынуждены перемещаться все дальше – в спальные районы, ближе к границе с Московской областью, а также на резервные территории, окруженными землями Подмосковья, где доходность по проектам ниже.

Для застройщиков, осваивающих земли в области, центром притяжения стали участки вблизи Московской кольцевой автодороги (МКАД). Как следствие, населенные пункты и города ближнего Подмосковья застраивались более интенсивно, чем периферия. Разница оказалась весьма внушительной: из общего объема жилья, возводимого в Московской области, на города дальнего Подмосковья приходится около 5%.

По интенсивности ведения строительства сегодня аналитики относят к дальним населенные пункты, расположенные за третьим бетонным кольцом в радиусе от 50 км от МКАД и дальше. Но и с учетом городов “сразу за бетонкой” на рынок дальнего Подмосковья приходится не намного больше десятой части от всего объема жилья, возводимого в Московской области.

В отличие, например, от рынка загородной недвижимости, где успех инвестиций в жилищное строительство тесно связан с популярностью направления, на рынке городской жилой недвижимости дальних районов действуют свои законы. “Дальнее Подмосковье – это набор отдельных, совершенно отличных и не связанных с ближним Подмосковьем рынков недвижимости, – говорит Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании “Новая площадь”. – Перспектива территории зависит от развития внутренней экономики, работы градообразующих предприятий, транзитного сообщения с другими регионами”.

Только тогда, когда город развивается, создаются рабочие места, идут инвестиции в его жилую сферу. Примером успешного развития стал Серпухов, где функционирует больше десятка крупных предприятий. Благоприятный инвестиционный климат способствует тому, что в город идут не только российские деньги, но и инвесторы с иностранным капиталом. К примеру, строительство завода “Флайдерер-Чудово”, являющегося дочерним предприятием немецкого концерна – производителя изоляционных материалов, обеспечило новые рабочие места для 200 серпуховчан. Другой завод – “Рокланд”, с турецким капиталом, создал 600 рабочих мест.

Иностранные инвестиции должны в будущем обеспечить динамичное развитие Волоколамского района и создание дополнительных рабочих мест (около 2000), что, по мнению аналитиков, обязательно скажется на росте объемов нового строительства. В окрестностях пос. Сычево на территории в 350 га намечено построить крупный технопарк, где разместятся предприятия и административные здания нескольких десятков международных компаний. В число крупнейших арендаторов помещений, намеревающихся арендовать 150 га земли, вошел итальянский холдинг Ferrero Group (производство кондитерских изделий).

Лидером по объему привлеченных инвестиций является Ступинский район. В 1995 г. компания Mars возвела на его землях два завода – по производству кондитерских изделий и кормов для животных, – что обеспечило рабочие места для 1500 человек. Новые предприятия Ступина – завод по производству теплоизоляционных изделий из базальтовой ваты и строительных панелей на их основе российской компании “Изомин” и завод по производству керамической плитки итальянской компании Marazzi Gruppo Ceramiche S.p.a.

Где мало новостроек

Исследования, проведенные аналитическим центром фирмы “Миэль-Недвижимость”, показали, что значительная часть жилого фонда дальнего Подмосковья состоит из старых домов с высокой степенью износа. Поэтому в населенных пунктах давно существует дефицит предложения жилья, особенно современного. Зачастую первичного рынка жилья там фактически нет. Все сделки совершаются в пространстве вторичного рынка.

“На этом фоне новому застройщику легче зайти в районы дальнего Подмосковья, – рассказывает Владислав Луцков, руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра “Миэля”. – В инвестиционных контрактах доля города обычно составляет 12%, но она может корректироваться за счет выполнения застройщиком обязательств по реконструкции инженерных сетей, строительству дорог, объектов соцкультбыта, ремонту школ и т. д. Такого рода обременения могут быть значительными. От готовности застройщика выполнить эти работы во многом зависит лояльность администрации”.

“Рынок жилья в Московской области в отличие от московского не так жестко поделен между застройщиками, – говорит Андрей Жинган, генеральный директор Агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм”. – Это позволяет работать на рынке компаниям, возводящим по одному дому. Для застройщиков Подмосковье привлекательно еще и потому, что там более удобные взаимоотношения с администрацией: нет жесткой распределительной системы на участки под застройку, меньше инстанций для согласования документации. Кроме того, увеличивается возможность получения девелопером дополнительной прибыли за счет меньших затрат на землю и долю администрации в строящемся жилье, проектирование и согласование проекта, подведение коммуникаций”.

Неместные

В дальнем Подмосковье подрядные организации часто приглашаются из соседних областей, к тому же они могут привлечь собственную строительную базу вместе с ДСК, бетонным заводом, рабочими и т. д. В результате в Подмосковье появляются несвойственные региону серии панельных домов. Например, в Наро-Фоминском районе работает Калужский домостроительный комбинат, хотя в районном центре функционирует завод, выпускающий собственную серию панельных домов И-1723.

По словам аналитиков, местные и пришлые из других областей компании возводят небольшие объемы жилья, не соответствующие массовому покупательскому спросу. Часто набор квартир в таких домах рассчитан на обеспеченные слои населения. “Крупные застройщики – как правило, столичные – изучают рынки и возводят дома с квартирами, пользующиеся большим спросом, поэтому у них есть собственная ниша”, – подчеркивает Луцков.

История экспансии

До 2000 г. основными застройщиками, работающими в населенных пунктах Московской области, были местные строительные компании. Девелоперы из столицы мало интересовались Подмосковьем, так как были обеспечены работой в самом дорогом городе страны. И если в столице к этому времени уже действовали определенные законы вхождения в бизнес и его ведения, то в Московской области было больше вопросов, чем ответов на них. “Это фактически непрозрачный и трудно прогнозируемый рынок, а организация работы требует представительства на месте”, – отмечает Евгений Фетисов.

Но когда запасы ничем не обремененных площадок под застройку в Москве стали таять, конкуренция возросла, столичным компаниям, особенно крупным, имеющим большие строительные мощности (СУ-155, ДСК-1, ПИК и др.), пришлось обратить внимание на соседние территории.

По словам Юрия Кочеткова, начальника отдела маркетинга “Квартира.Ру”, потенциал осваиваемых площадок строителей и девелоперов из Москвы в Московской области значительно возрос: 140 000 кв. м в 2001 г., 210 000 кв. м в 2002 г., 1,8 млн кв. м в 2003 г. и 2,6 млн кв. м в 2004 г. Основные игроки – компании ПИК, СУ-155, “Главмосстрой”, ДСК-1. В 2005 г. доля жилья, построенного московскими строителями, ориентировочно составит 40–50% от общего ввода в области.

Проблемный бизнес

Исследования, проводимые компанией “Новая площадь”, а также опыт практически всех застройщиков, работающих в Подмосковье, показывают, что фактором, существенно сдерживающим жилищное строительство в области, является недостаточная мощность инженерных сетей или даже полное их отсутствие на той или иной территории. По словам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора “МИАН – Агентство недвижимости”, одной из главных проблем, с которой сталкиваются застройщики в Московской области, является износ жилищно-эксплуатационного оборудования. Поэтому строительным компаниям приходится брать на себя бремя по прокладке новых коммуникаций – водоснабжения, канализации и др.

По данным “Миэля”, в I квартале 2005 г. в Московской области началось строительство 212 новых домов, на рынок выведено более 100 жилых зданий. Такой рывок связан с тем, что застройщики поспешили заявить о новых объектах перед вступлением в силу закона № 214-Ф3 “Об участии в долевом строительстве”. Во II квартале 2005 г., после вступления закона в силу, одни застройщики не смогли получить необходимый пакет документов для начала строительства, другие вынуждены были приостановить работы из-за проблем с финансированием. Как следствие, это притормозило выход новых объектов на рынок. Во II квартале 2005 г. на рынке появилось лишь 29 новостроек, из них продажи ведутся в 24 домах.

Как признался Владислав Луцков, самой большой трудностью при анализе рынка новостроек в дальнем Подмосковье является определение реального объема предложения квартир. Эту информацию компании-продавцы относят к категории конфиденциальной. Кроме того, чрезвычайно трудно выяснить истинное число продавцов объекта и условия реализации ими жилья, т. е. являются ли они эксклюзивными продавцами и не продается ли квартира сразу несколькими компаниями.

Проблемы с финансированием строек, а зачастую и недобросовестность самих застройщиков привели к тому, что на рынке московского региона появились компании, которые нарушают обязательства, взятые перед лицами, инвестирующими средства в долевое строительство жилья. Появился недострой.

В черный список в Москве (пресс-релиз о появлении такого списка распространила компания СУ-155) попали “Стройметресурс”, “Социальная инициатива и Ко”, “Пластбау-М”, “Новый мир”, “Жилищный капитал”, “Мастерок”, “Евростройтек”, “Инвестпроект”, “Центр развития “Град”, “Геотехнология” и ряд других компаний, возводящих жилье в Москве и Московской области.

Чтобы ситуация на рынке недвижимости не вышла из-под контроля, власти Московской области решили создать специальную комиссию, которая разберется со всеми фактами нарушений. Сейчас уже известно, что ГК “СУ-155” будет достраивать дома, которые оказались “не по силам” компании “Геотехнология”, а “ПИК-Регион” достроит некоторые объекты “Стройметресурса”.

География строительства

География распространения нового строительства в дальнее Подмосковье тесно увязана с расстоянием населенного пункта от МКАД. Как правило, города, расположенные сразу за третьим бетонным кольцом, застраиваются более активно, чем населенные пункты на границах области. Например, объемы нового строительства растут в Дмитрове, Сергиевом Посаде, Серпухове, Чехове. Однако по сравнению с ближним Подмосковьем эти показатели малы.

К примеру, по данным компании “Новая площадь”, начиная с 2000 г. в Чехове ежегодно возводится 2–4 дома (около 10 000–15 000 кв. м, это около 200–300 квартир). Таким образом, площадь строящихся квартир на одного жителя составляет всего 0,12–0,15 кв. м. На сегодняшний день первичный рынок Чехова представлен тремя строящимися объектами, все дома строит и продает компания АСК (“АСК-Недвижимость”). В отличие от предложений на рынке ближнего Подмосковья все дома сдаются с внутренней отделкой: на полах – ламинат, установлена сантехника, есть межкомнатные двери.

В Дмитрове активное строительство возобновилось благодаря ГК “ПИК”, которой перешли объекты компании “Стройметресурс”. “ПИК-Регион” собирается построить в городе 350 000 кв. м жилья. В частности, монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам в микрорайонах ДЗФС и “Махалина”, на ул. Внуковской. В городе также появится малоэтажный жилой комплекс “Дмитровское подворье”. Комплекс состоит из сблокированных двухэтажных кирпичных домов (таун-хаусов) с квартирами общей площадью 177 кв. м. Каждая квартира в таун-хаусе имеет индивидуальные пристроенные гаражи и располагается на участках площадью от 3 до 5 соток.

В Сергиевом Посаде строит подмосковная компания “Славяне”. На ул. Матросова она возводит разноуровневый кирпичный дом. В историческом городе также скоро появится свой элитный квартал между ул. Кооперативной, Вознесенской, Болотной и пр-том Красной Армии. Все дома в нем будут малоэтажными (2–4 этажа) кирпичными. В числе заявленных проектов – монолитно-кирпичные дома на ул. Кирпичной, 1-й Рыбной, пр-те Красной Армии. Ввод объектов намечен на 2006–2007 гг.

Из городов дальнего Подмосковья выделяется Серпухов, где панельные дома серии П-111, ИП-46С и И-155 возводит столичная компания “СУ-155 и компания”, кирпичный дом – “494 УНР-инвест”.

Цены и километры

“За 2005 г. существенного роста цен на подмосковную недвижимость не произошло, – говорит Андрей Жинган. – Подорожание квартир слегка перекрыло инфляцию и осталось на уровне 10–20%”.

Удаленность от Москвы – самый сильный фактор, влияющий на уровень цен. Но если несколько лет назад рост цен в городах ближнего Подмосковья был гораздо выше, чем на окраине области, то сейчас наметилась противоположная тенденция. По данным аналитической службы “МИАН – Агентство недвижимости”, с января и до середины октября 2005 г. средняя цена новостройки в Серпухове выросла на 23% (с $551 до $678 за 1 кв. м), в Чехове – на 22% (с $746 до $910), в Павловском Посаде – на 15,7% и составила $670 за 1 кв. м, а в Сергиевом Посаде – на 13,4% ($804 за 1 кв. м). В то же время, например, в Мытищах за этот период зафиксирован рост цен всего на 10% (цена 1 кв. м достигла $1215), а в Химках – на 10,6% ($1341).

Существенным фактором роста цен в отдельно взятых городах является наличие стабильно работающих, развивающихся прибыльных производств (нефтеперерабатывающая, металлургическая, химическая, пищевая промышленность).

По оценке “Медиа-Шторм”, цены на квартиры в Московской области в целом на 50–60% ниже, чем в столице. Чем ближе к границам области, тем разрыв ощутимее. Если в Пушкине, который находится в срединной зоне Подмосковья, однокомнатную квартиру на стадии строительства можно купить в среднем за $30 000, то в Сергиевом Посаде – за $19 00–22 000.

Скромный спрос

По словам Андрея Жингана, спрос на жилплощадь в дальнем Подмосковье до сих пор невелик, несмотря на дешевизну жилья. “Для работающих в Москве эти города далеки, а местное население небогато”, – подчеркивает он. Юрий Кочетков видит проблему в недостаточной развитости социальной инфраструктуры – отсутствии или нехватке качественных дорог, школ, медицинских учреждений, магазинов, функционировании систем автотранспорта и др. “Строительство в областных городах ведется менее организованно, чем в Москве, а значит, и рассматривается как более рискованное”, – отмечает Елена Масютина, директор по развитию “СканРиалти”.

По мнению экспертов, в городах дальнего Подмосковья практически нет примеров покупки жилья с целью дальнейшей перепродажи. Квартиры приобретаются для проживания. По этой причине спрос ограничен, а срок продаж квартир в домах-новостройках (около двух лет) почти что в два раза больше, чем в городах – спутниках Москвы. Покупателями жилья в основном являются местные жители. Москвичи не проявляют интерес к дальним городам.

В то же время риэлторы отмечают рост спроса со стороны жителей из других регионов, для которых жилплощадь вблизи Москвы оказалась не по карману. Как напомнила Ирина Егорова, маркетолог корпорации “Инком-Недвижимость”, наибольшим спросом пользуются, конечно же, квартиры в городах с налаженной инфраструктурой, развитой промышленностью и, соответственно, наличием рабочих мест.

Перспектива дальнего

“Я бы не стал прогнозировать развитие городов, расположенных от Москвы на 50–70 км. Жить там, а работать в Москве не слишком удобно, – говорит Дмитрий Кузнецов. – Кроме того, я не вижу перспектив превращения этих городов в крупные индустриальные центры. Следовательно, нет возможностей для создания рабочих мест”.

Но Андрей Жинган считает, что перспектива у городов дальнего Подмосковья все же есть. По его словам, стоимость земельных участков под строительство в районах дальнего Подмосковья на сегодняшний день существенно ниже, чем в ближнем или среднем Подмосковье, поэтому можно ожидать, что к 2007 г., когда доступной по цене земли ближе к Москве совсем не останется, спрос на дальние районы возрастет. Также в дальнем Подмосковье существует привлекательная возможность комплексной застройки больших территорий. С дальнейшей застройкой ближнего и среднего Подмосковья эта тенденция станет все более очевидной. Цены на жилье поблизости от столицы будут расти, а возможность комплексной застройки в отдаленных районах позволит снизить себестоимость объекта.

По мнению экспертов, рост стоимости жилья ведет к тому, что все больше площадок, в том числе и в дальнем Подмосковье, оказываются рентабельными для строительства. При относительно невысокой себестоимости квадратного метра в некоторых городах доходность проектов может составлять 25–30% годовых.