НА ВОЗДУХЕ: В деревню, к тетке, в глушь…


В воображении нацелившегося на домик в деревне обитателя мегаполиса рисуется прекрасная картина: просторный коттедж и лужайка обнесены забором, светит солнце, свежий воздух… Дом, в который хочется вернуться после тяжелого дня в душном офисе, разжечь камин и, налив бокал чего-нибудь “по вкусу”, слушать, как потрескивают дрова, и набираться сил для дня завтрашнего. Человек говорит сам себе: “Хочу!” – и начинает действовать.

А вам зачем?

Первое, что приходится осознать вставшему на этот путь, – покупка земельного участка, с домом или без него, дело довольно хлопотное. Есть масса нюансов, разъяснить которые способен только специалист в данной области (риэлтор, юрист или знакомый, имеющий собственный богатый опыт приобретения загородной недвижимости). В любом случае первым разумным шагом станет обращение за консультацией к специалисту. Но еще до того стоит сформулировать: чего же хочется на самом деле?

Потому что рынок предлагает множество вариантов. Можно построить дачу и приезжать туда исключительно на уик-энд, можно дом для проживания в определенный, например весенне-летний или осенне-зимний, период, можно поискать подходящий дом на вторичном рынке (по уверениям риэлторов, этот сегмент загородного рынка будет расширяться) или развалюшку в деревне, с тем чтобы сделать себе коттедж. Или приобрести землю “в поле” в собственность и построиться на ней. Можно купить участок с домом для постоянного проживания, с возможностью регистрации, она же – прописка. Последний вариант подходит для семей, которые не могут себе позволить и дом за городом, и городскую квартиру.

Однако наиболее востребовано представителями столичного среднего класса предложение до $200 000–300 000 за дом. Но такое предложение не попадает даже в экономкласс поселкового домостроительства. Поэтому подчас искать дом по карману приходится вне строящихся сейчас организованных коттеджных поселков.

Свой огород

При внимательном рассмотрении оказывается, что все земельные участки разнятся не только по физическим характеристикам. У земельных участков существуют свои конкретные назначения. Например, есть назначение промышленное, т. е. только под промышленное строительство (фабрики, заводы и т. п.), сельскохозяйственное. Есть ЛПХ, т. е. личное подсобное хозяйство, ИЖС – земли под индивидуальное жилищное строительство, наиболее распространенная категория земель, предлагаемых к продаже в коттеджных поселках. Как правило, в прошлом и эта земля была сельскохозяйственной, но переведена девелопером в нужную категорию. Для частного лица, цель которого – собственный дом, а не инвестиции в землю, приобретение сельхозземель и их и последующий перевод в категорию, позволяющую вести строительство, – достаточно сложный вариант, предполагающий значительные временные и трудозатраты.

Некоторые поселки до сих пор существуют в статусе садоводческих товариществ, где на участках официально разрешено разводить сады-огороды и строить не более чем летние домики. В черте поселений продаются участки с домами, в которых возможно ПМЖ – постоянное место жительства. ПМЖ – это совсем не то, что ИЖС, предупреждают риэлторы. Если участок имеет назначение под ИЖС, можно приобрести его в собственность и построить на нем дом мечты, но регистрация (прописка) в этом доме невозможна. При ПМЖ, соответственно, после ввода дома в эксплуатацию можно прописаться в нем.

То, что приобретение земли в собственность не дает автоматической возможности регистрации, подчас является неприятным открытием для покупателя. ПМЖ, напоминает директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев, возможно только при условии, что земля находится в населенном пункте, например в деревне.

Но оформить права собственности на землю надо в любом случае. Формулировки вроде “бессрочная аренда” не спасут от неожиданных сюрпризов, например резкого скачка ставок за владение этой землей. Покупая землю с подобным условием, частное лицо становится арендатором, что означает: все, что находится на данном участке, любые постройки, включая дом, является его собственностью, а вот сама земля – собственность муниципальная. Это чревато неприятностями вплоть до выселения с участка.

Например, печально известный поселок “Пятница”, который оказалось возможным снести именно потому, что дома возведены были незаконно. В поселке не было ни одного зарегистрированного на земле собственника и сама земля была муниципальной. Если бы там были прописаны владельцы домиков или тем более их дети, тогда можно было бы говорить о нарушении прав частной собственности, нанесении ущерба, потере личного имущества и много чего еще, говорят сейчас эксперты загородного рынка. И никто ни при каких обстоятельствах не смог бы снести там дома принудительно или тем более заставить людей сделать это “добровольно”.

Существуют и другие примеры. Как стало известно “Ведомостям”, вполне уважаемые девелоперы продавали землю в поселке “Лира-2”, что на Николиной Горе. Одна маленькая на первый взгляд деталь чуть было не испортила всю сделку. Люди, пожелавшие приобрести недвижимость в “Лире-2”, попасть в этот поселок могли, только проехав через поселок “Лира-1” – это была единственная дорога. Когда началось строительство, выяснилось, что жители “Лиры-1” не против поездок по этой дороге легковых машин, а вот грузовые пропускать решительно отказываются. И поскольку строительство дороги на частной территории было оплачено непосредственно жителями первой “Лиры”,

то возразить им было нечего. Начальная стоимость дома в “Лире-1” составляет от $800 000.

Источник, пожелавший остаться анонимным, сообщил, что самым неожиданным образом может повернуться и судьба поселка “Ореховая бухта” на Осташковском шоссе в 10 км от МКАД. Мало того что он стоит на водохранилище, в водоохранной зоне, так еще и земля оформлена как личное подсобное хозяйство (ЛПХ), но на 17 сотках стоят 600-метровые коттеджи. Более того, все коммуникации подведены спорно. То есть если будут претензии, например у местной администрации, то основания снести поселок найти будет несложно.

Как пройти в библиотеку?

Все без исключения специалисты компаний, занимающихся продажей земельных участков в Московской области, рекомендуют в первую очередь четко определиться с выбором направления.

Общее правило: как только популярность того или иного направления начинает расти, то вместе с ним растет и все, что к нему “прилагается”. Это инфраструктура, ее качество и количество предлагаемых услуг, цена на землю и дома. Также каждое направление, не только пафосная Рублевка, уже имеет свой имидж. Дмитровское и Осташковское известны как шоссе, ведущие к воде, кроме того, Дмитровка позиционируется как направление для любителей активного отдыха и спорта, скорее дачное. Новорижское – скоростная трасса, и здесь поселки строятся наиболее активно; Ленинградское – это там, где аэропорт и колоссальная инфраструктура. Минское и Можайское шоссе – традиционно стародачные. Таким же представало Киевское шоссе, но сейчас это динамично развивающееся направление. Калужское направление всегда считалось престижным для творческой элиты, там тихо, много лесов, и Калуга по популярности и раскрученности занимает 3-е место после Рублевки и Новой Риги. Но есть направления с негативным имиджем, хотя и на них можно найти вполне неплохие местечки. Но скорее всего цена земли по этим дорогам будет расти медленнее, чем на трассах-лидерах. Это южные – каширское, варшавское, рязанское и казанское направления, а также восточные – Щелковское и Горьковское шоссе (из-за плохого качества трассы, отсутствия развитой инфраструктуры).

После выбора направления логично будет выяснить, какая инфраструктура есть в данном конкретном месте: магазины, поликлиники, аптеки, школы. Например, если это семья среднего возраста с одним или двумя детьми, то стоит задуматься о том, где будут учиться дети, как и где можно будет проводить свободное время, в каких магазинах покупать продукты питания, куда обращаться за медицинской помощью и проч.

Если будущий собственник загородного дома работает на севере города, то удобнее и жить на северном направлении. Если работа и прочие интересы, связывающие человека с Москвой, – в южных районах города, то и дом разумнее подбирать на южных направлениях, как бы ни хотелось жить на северо-западе, убеждают клиентов риэлторы.

Доминантой тут, несомненно, является личное удобство. Как рассказала Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, “есть психологический барьер времени, за которое человек добирается на работу, он составляет 1,5 часа в один конец”. При наличии собственного транспортного средства нет большой разницы, ехать на работу 1,5 часа по загородному шоссе или же пытаться объехать городские пробки. И зачастую если до Москвы можно доехать за 20–30 минут практически из любого места в ближнем Подмосковье, то уже при въезде в город начинаются заторы и пробки.

Есть и некая ценовая граница (расстояние до нее различно на различных шоссе), при пересечении которой земля становится значительно дешевле. Наиболее дорогой традиционно считается земля в радиусе 10–20 км от Москвы. Однако при удалении от МКАД более чем на 30 км цена, как правило, снижается. Но и добираться до города в этом случае становится намного труднее.

Почем опиум для народа?

Когда определено направление, выбрано место и ясна цель покупки, встает вопрос о цене. Разброс цен велик до неприличия и составляет от $500 за сотку где-нибудь в районе 50-го км Каширского шоссе до $100 000 за сотку на Рублевке. Но при желании можно найти участки по $5000–8000 за сотку где-то между 15-м и 35-м км от МКАД.

По данным агентства недвижимости DOKI, несмотря на отмечаемое экспертами насыщение спроса на загородную недвижимость, цены на землю в Подмосковье продолжают расти (только в прошлом году рост составил, по разным оценкам, до 50%).

“Специалисты не скрывают, что цены на рынке загородной недвижимости искусственно завышены. Отчасти это объясняется дефицитом свободных земель в ближнем Подмосковье, пригодных для строительства, согласно данным Земельного комитета Московской области. Сейчас активно скупаются площади в радиусе до 100 км от столицы. В условиях дефицита свободных земель застройщики склонны диктовать потребителю свои цены и даже стимулировать спрос на определенные направления, – говорится в исследовании, проведенном отделом маркетинга DOKI. – Земля в коттеджных поселках может стоить на порядок дороже, чем на окрестных участках. Стоимость одной сотки в охраняемом поселке, расположенном в пределах 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, составляет $20 000–35 000 против $4000 по тому же направлению, но на неохраняемой территории”.

Цена каждого конкретного участка земли зависит практически от всего: выбранное направление, расстояние от МКАД, в определении конечной стоимости немаловажную роль играют и инфраструктура окружающего места, наличие или отсутствие охраны на территории, близость расположения шоссе, качество самой земли, размер участка. Максимальная цена будет на участок 40–50 соток и выше. Но если покупать землю гектарами, сотка будет стоить дешевле, добавляют риэлторы. Желательно, чтобы дом занимал не 10% участка, иначе жить на таком участке становится неудобно. Влияют на цену и живописный вид окрестностей, и окружающая застройка, а также абсолютно все, что есть вокруг участка и на нем. Снизить цену может все, что создает шум и напоминает о деятельности человека, например дорога, заводы и фабрики, самолеты, пролетающие в непосредственной близости от поселка (что не редкость в некоторых местах на Ленинградском, Дмитровском, Киевском шоссе), близость железной дороги, большая свалка мусора.

Будьте бдительны!

Если покупается “голый” земельный участок без подряда на строительство дома, стоит поинтересоваться, есть ли техническое разрешение на подведение коммуникаций. Потому что труба с тем же газом может проходить непосредственно по самому участку, но права пользоваться ею владелец участка не имеет. Довольно часто коммуникации “проходят по границе участка”, и проведение того же газа непосредственно в дом может обойтись в кругленькую сумму. По словам Натальи Ветлугиной, оборудование, необходимое для проведения газа, и разрешительная документация для подключения к трубе могут стоить около $70 000. Иногда словосочетание “по границе участка” в объявлении о продаже будет обозначать, что труба есть, но через дорогу, на другой стороне шоссе. Тогда подвести его к отдельно взятому дому, конечно, можно, но только на той стороне, где она проходит.

Конечно, земля “без удобств” стоит значительно дешевле, чем с уже подведенными по всем правилам коммуникациями. Но их подведение обойдется в сумму, адекватную разнице в стоимости, а то и дороже, говорит Ветлугина.

Стоимость подведения “удобств” в зависимости от района и техусловий – от $1000 до $20 000 за подвод газа и света к одному дому. На цену влияют количество домов в поселке, расстояние от магистральных коммуникаций. Еще вопрос – согласны ли все проживающие в поселке люди оплатить подведение коммуникаций коллективно или газ – свет – вода необходимы (по карману) только одному человеку. В соответствии с этим общая стоимость либо растет, либо уменьшается.

Не стоит забывать и о канализации. Магистральная канализация является показателем класса жилья, в стародачных местах еще встречается канализация в виде 20-метровой трубы, уходящей в лес. В ветреный день запахи соответствующие...

Наличие централизованного водоснабжения, как правило, непринципиально, можно самостоятельно вырыть колодец либо пробурить скважины на участке. А вот электрические мощности – вопрос принципиальный и жизненно важный. Для того чтобы чувствовать себя комфортно в своем новом доме и не знать проблем со светом, должно быть менее 15 кВт на дом. В настоящее время в каждом доме масса бытовой электротехники.

Например, в одном из поселков на Калужском шоссе на один дом приходилось по 5 кВт. Жителям предложили скинуться и купить генератор, который стоил примерно $70 000, – они отказались. А в Новый год, когда обитатели поселка приехали справлять праздник и включили все бытовые приборы, свет погас во всем поселке. Чтобы восстановить энергопитание, пришлось вызывать соответствующую службу. Новый год встречали у костра.

Подряд или не подряд?

Существенно влияет на цену наличие или отсутствие подряда на строительство. Можно купить просто участок земли или участок, например, в коттеджном поселке с подрядом на обязательное строительство дома на нем определенным застройщиком. В последнем случае не приходится говорить о конкретной стоимости одной сотки земли, потому что, покупая подобный участок с подрядом, будущий собственник приобретает некий объект недвижимости по определенной цене, как говорится – “за все сразу”. В стоимость дома из расчета примерно $2000 за 1 кв. м входит и цена земли, по оценке Владимира Лебедева. А вот по оценке Максима Карапетова, директора по связям с общественностью Vesco Group, цена в подобном случае начинается с $700, а заканчивается теми же $2000 за 1 кв. м.

Как рассказали в “Миэле”, наиболее востребованными на рынке загородной недвижимости являются дома размером 200–300 кв. м стоимостью до $300 000 в организованных поселках. Однако, по словам руководителя пресс-службы компании Игоря Ладычука, таких предложений на рынке недостаточно. Имея данные о ценах, можно просчитать стоимость домов большего или меньшего метража, но в каждом конкретном случае есть частности, которые будут влиять на цену.

По словам Карапетова, стоимость загородных коттеджей на вторичном рынке в основном зависит от направления и дальности. Ценообразование здесь такое же, как и на первичном рынке. То есть цена объекта в основном зависит от стоимости земли. По его словам, недострой на рынке загородной недвижимости сейчас в основном представлен домами 1990-х гг. в неорганизованных поселках.

“В наши дни недострой практически невозможен, – уверен Карапетов. – Представьте себе коттеджный поселок, где продаются участки с подрядами. Заплатил человек – ему строят коттедж, не заплатил – не строят. Вообще, недострой – это характерная черта уже прошедшей эпохи, когда человек за день зарабатывал $1 млн, начинал строить замок, который так и недостраивался, потому что его владельца либо убили, либо обанкротили, либо кризис в стране, либо владелец что-то не так рассчитал. Да и покупать недострой на вторичке глупо и невыгодно. Если его и покупают, то за совсем маленькие деньги, несравнимые с первоначальными вложениями”.

Сейчас на рынке заявлено о нескольких организованных поселках, рассчитанных на сотню-две домов, участки в которых продаются без подряда. Предполагается, что такое предложение будет интересно людям, желающим строить исключительно на свой вкус. Подведение коммуникаций и организацию общественных зон берет на себя застройщик. Но если сроки строительства частных домов не будут как-то ограничены, такие огромные поселки рискуют долго оставаться одной большой стройплощадкой.

Один в поле воин?

Иногда подходящий участок продается частным лицом, а не риэлтором. В таком случае, как рассказал Владимир Лебедев, покупателю в одиночку предстоит пройти большое количество всевозможных инстанций и согласований. Для начала необходимо проверить, находится ли участок в собственности продавца, все ли права оформлены в соответствии с законом, выяснить в местном земельном комитете назначение земли, проверить чистоту границ. Если будет хотя бы одно нарушение, то в рамках существующего законодательства ни продать, не купить такой участок просто невозможно.

Далее предстоит пройти массу согласований в различных инстанциях. Проект дома необходимо согласовать в Комитете архитектуры по Московской области, и если проект пройдет, то необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После этого предстоит общение с СЭС, пожарниками, Мосводоканалом, газовой службой Московской области. Конечным пунктом этих похождений станет местная администрация, которая должна будет дать добро на все, что было согласовано ранее.

Только тогда земельный комитет области позволяет собрать весь пакет документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи. И последний аккорд – приезжают обмерщики и БТИ, чтобы проверить, что отметка о доме и участке, прописанная в пакете документов, соответствует действительности.

Скорее всего необходимо будет нанять архитектора, который спроектирует само строение. Пригласить специалистов, которые будут заниматься отоплением, подведением коммуникаций, если они не поведены, осуществлять технический надзор за производимыми работами и т. д.

Услуги риэлтора, который “пакетно” берет на себя все проблемы по подбору объекта недвижимости, оформлению документов и проверке юридических аспектов сделки, обойдутся в конечном итоге на 10–15% дороже, чем если покупатель будет делать все сам. Более того, решив все же сэкономить на риэлторе, неискушенный в процедурах купли-продажи земли, принятых в том или ином районе Московской области, человек рискует как минимум потратить больше времени, поскольку, например, не знает, куда обращаться, чтобы узнать назначение приобретаемого участка. Что гораздо неприятнее – можно купить землю, получить на нее право собственности и, только начав процедуру согласования архитектурного проекта будущего дома, узнать, что данный участок не предназначен для ПМЖ.