ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Изломы кредитной линии


Практически одновременно с МДМ-банком о снижении ставок и увеличении сроков объявил Банк Москвы. Менеджеры Северо-Западного теруправления Росбанка заявили о том, что в ноябре банк начинает кредитование первички, и о выдаче “ломбардных” кредитов (под залог недвижимости – на любые цели).

“Миэль-Недвижимость” и петербургский филиал Газпромбанка подписали соглашение: клиент может взять кредит на покупку нового жилья, при этом банк готов ждать девять месяцев, пока заемщик продаст старую квартиру (при помощи специалистов компании “Миэль-Недвижимость”) и погасит большую часть займа. Начальная ставка – 13% (в валюте), но она снижается по мере погашения кредита. Максимальный срок – 15 лет. Пока старая квартира не продана, заемщик уже живет в новой и платит только проценты за пользование кредитом.

Конкуренцию подогревают инициативы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), городские программы для различных категорий льготников и присутствие на рынке Сбербанка (сервис у “Сбера” вполне советский, зато отделения – в любом районе). Коммерческим банкам, чтобы сохранить позиции, приходится выкручиваться.

Все больше строительных адресов включается в банковские программы; кредит можно получить не только под будущую квартиру, но и под строящийся коттедж (не всякий и не везде – но еще год назад такой возможности просто не было).

Административный (предписанный властью) ориентир для Петербурга на 2005 г. – не менее 3000 выданных ипотечных кредитов. Эту цифру в начале года называла Валентина Матвиенко. Вице-губернатор Михаил Осеевский в сентябре на конференции по ипотеке сообщил, что “программы по долгосрочному жилищному кредитованию развиваются успешно” и в Петербурге в этом году “будет выдано порядка 3500–4000 ипотечных кредитов”.

Похоже на правду: в первом полугодии петербургские банки оформили и выдали более 1700 ипотечных кредитов на общую сумму 1,6 млрд руб. В лидерах Северо-Западный Сберегательный банк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк, Промышленно-строительный банк, “ДельтаКредит”, Национальный резервный банк. Доля Сбербанка – более 30%, и концентрация рынка довольно высока: первая пятерка участников контролирует более 80% объемов ипотечного кредитования.

Социальная ипотека

Довольно заметную роль играют городские программы. Региональная специфика проявляется и в различных подходах к социальной ипотеке – имеет смысл сравнивать Москву и Питер.

В Петербурге с момента старта программы “Развитие долгосрочного жилищного кредитования...” получили субсидии и улучшили свои жилищные условия 296 семей (801 человек). До конца года возможностями, предоставляемыми программой, смогут воспользоваться еще 70 семей. Затраты городского бюджета (считая с сентября прошлого года) составят 163,7 млн руб.

В Москве несколько десятков семей въезжают в купленные в рассрочку квартиры в Западном Дегунине; в этом году город обещает построить для столичных очередников, желающих воспользоваться социальной ипотекой, более 700 квартир. При этом в Москве для “очередников-заемщиков” дома строят специально. А квартиры в них продаются по себестоимости – $700–800 за 1 кв. м.

Зато петербуржцы могут выбирать жилье сами.

В Москве, по данным на сентябрь, было зарегистрировано около 150 “социально-ипотечных” заявок. И неторопливость москвичей можно понять: в столице все-таки еще дают жилье бесплатно.

А в Петербурге шансы на бесплатную квартиру мизерны, на субсидию – более реальны. И чиновники опасаются, что предусмотренных в бюджете средств не хватит на всех желающих, придется вносить поправки и пробивать дополнительное финансирование.

Нюансы в условиях

Чтобы участвовать в льготной ипотеке, москвич должен иметь 10-летний стаж прописки в столице, белую зарплату от $600 и документ о том, что он числится в муниципальной очереди. Пока льготной ипотекой могут воспользоваться те, кто оказался в муниципальной очереди с середины 1990-х. Условия кредита стандартные и весьма гуманные: до 30 лет под 10,5% годовых в рублях. (Однако ссуду заемщик должен выплатить до того, как ему исполнится 60 лет, так что пенсионеры не в доле.) Первый взнос – 10%.

В Петербурге от “срока давности” (в очереди) зависит размер субсидии. Впрочем, и от того, сколько собственных денег очередник готов вложить в покупку жилья. Чем выше оба эти показателя, тем больше сумма, на которую он может претендовать. Но не более 35% стоимости выбранного жилья. А условия кредитования определяет коммерческий банк.

По расчетам специалистов Жилищного комитета, начиная с 2006 г. (с учетом увеличения финансирования программы – до 200 млн руб. ежегодно) получить ипотечные субсидии смогут не менее 570 семей в год (около 1700 человек).

В Северной Пальмире идеи “социальной ипотеки” переплетаются с другими программами: для молодых семей, для учителей и врачей и проч. Видимо, чтобы граждане не путались в тонкостях, придется в районах вводить должность социального брокера...

Конкуренция “с подогревом”

Доля кредитов, выданных петербургскими банками в рамках соглашений с АИЖК (точнее, с региональной структурой агентства – Санкт-Петербургским ипотечным агентством (СПбИА), пока не превышает 25%. Однако для финансистов стандартный набор параметров, применяемых АИЖК, является ориентиром. Коммерческий банк, заявляя собственную программу, не может предъявлять к заемщикам существенно более жесткие требования, чем федеральное агентство, потому что просто потеряет клиентов.

В октябре СПбИА заявило о смягчении условий получения кредитов. Изменения в “Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов” внесены приказом генерального директора АИЖК Александра Семеняки.

До 30 лет вырос срок, на который может быть предоставлен заем (прежний максимум – 27 лет). Изменились требования к предельному возрасту заемщика: в государственную ипотеку теперь могут включаться и те, кому к моменту погашения займа исполнится 75 лет. Предусмотрена возможность получения кредита на новое строительство (под залог имеющейся квартиры). Ранее стандарты АИЖК финансирование новостроек не предполагали, и петербургские банки – в рамках соглашения с агентством – вынуждены были сосредоточиться только на вторичном рынке.

Досрочное погашение кредита не предусматривает штрафов, минимальный срок погашения не установлен. Более либеральными стали требования к подтверждению доходов заемщика.

По словам генерального директора СПбИА Владислава Назарова, в рамках городской программы банки-партнеры с марта по сентябрь 2005 г. выдали более 300 кредитов. “Изменения, внесенные в стандарты, дадут новый толчок для развития системы массового ипотечного кредитования”, – считает Назаров. До сих пор с государственной программой далеко не все было гладко: коммерческие банки давали более выгодные условия. Некоторые участники соглашения с городом (его подписали 20 банков) просто использовали марку АИЖК для привлечения клиентов в собственные (валютные) программы.

Директор петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов считает, что параметры кредитования, выставляемые АИЖК, остальные участники рынка обязательно учитывают – в том числе и для того, чтобы взвешивать шансы рефинансирования кредитов в перспективе.

Новостройки в рассрочку

Набирают популярность схемы взаимодействия банков с застройщиками. Участники долевого строительства получают доступ к кредитным схемам.

В октябре был выдан первый кредит в рамках совместной программы компании “Северный город” и Северо-Западного банка Сбербанка РФ. Дольщик получил заем на сумму около $35 000, чтобы купить квартиру в строящемся доме на углу пр-та Солидарности и ул. Подвойского.

Программа предусматривает кредитование дольщиков, приобретающих жилье в пяти новостройках “Северного города”. Коммерческий директор “Северного города” Михаил Возиянов рассчитывает, что к концу года доля кредитных сделок в продажах компании достигнет 25%.

Участники рынка отмечают конкурентные преимущества сбербанковской кредитной схемы. Минимальный размер собственных средств – 10% от стоимости жилья. Аналогичные предложения в Петербурге единичны (например, “КИТ-Финанс” предусматривает 10%-ный взнос при размере кредита от $30 000).

Валютная ставка в рамках программы – 11% в год. Применительно к залогу права требования (т. е. к новостройкам) таких предложений в Петербурге нет. Сбербанк, собственно, не видит разницы между вторичным рынком и новостройками. И поручительства не требует. Кредит предоставляется на 15 лет, штраф за досрочное погашение не предусмотрен. Но и по завершении строительства ставка не пересматривается.

Хотя рублевая ставка – 18% – представляется явно завышенной. Правда, к примеру, руководитель городского ипотечного центра “Петербургской недвижимости” Максим Ельцов считает, что в рублевом варианте эта услуга вряд ли будет востребована – клиенты предпочтут занимать в валюте.

Ирина Забродина, директор центра жилищного кредитования компании “Адвекс”, считает сильным конкурентным преимуществом Сбербанка “мягкий калькулятор”, т. е. относительно гуманные требования к размеру совокупного дохода.

По расчетам Забродиной, семья из двух человек даже со скромным доходом $600–700 в месяц может себе позволить взять кредит и купить “единичку”, накопив $3500 на первоначальный взнос. Максим Ельцов также отмечает, что у Сбербанка сумма погашения может доходить до 70% дохода (у большинства банков – не более 40%). Хотя доходы учитываются только белые – с этим в Сбербанке строго...

На кредитном рынке Сбербанк славится жестким (в рамках закона) отношением к неплательщикам. С учетом этой особенности “мягкие” условия кредитования выглядят оправданными.

Петербургский филиал банка “Сосьете Женераль Восток” (БСЖВ) и строительная компания “ЮИТ Лентек” осенью 2005 г. оформили партнерскую программу в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке. Обеспечением по кредиту до момента регистрации права собственности дольщика на квартиру является поручительство компании-застройщика. После окончания строительства жилого дома одновременно с государственной регистрацией права собственности дольщика на приобретаемую квартиру регистрируется и ее залог в пользу банка.

“ЮИТ Лентек” стала первым партнером БСЖВ на петербургском рынке строящегося жилья. Банк выдает кредиты сроком до 10 лет под 11% годовых (в долларах). Минимальная сумма кредита – $25 000. Размер первоначального взноса – 30% от стоимости квартиры.

В октябре 2005 г. корпорация “Строймонтаж” и Райффайзенбанк запустили совместную программу по покупке квартир в строящихся домах с использованием ипотечного кредитования. Предусмотренный для дольщиков срок кредитования – от одного года до 15 лет, ставка кредитования на этапе строительства – 14% годовых (в долларах), после оформления квартиры в собственность – от 10%. Минимальная сумма кредита – $20 000, максимальная – 70% от оценочной стоимости квартиры.

Ранее “Строймонтаж” заключил соглашения с банком “Санкт-Петербург” и Внешторгбанком. Различия – в условиях, в выборе объектов... Всего “Строймонтаж” реализует в Петербурге 20 жилищных проектов с объемом ввода около 100 000 кв. м в год.

Практически все солидные девелоперы обзавелись банковскими программами. По сути, крупные застройщики получают дополнительные преимущества в сравнении с мелкими и средними фирмами: банк не будет связываться с небольшой компанией, да той обычно и нечем обеспечить кредитную линию.

Асимметричный ответ

В условиях жесткого соперничества банки вынуждены оперативно предпринимать определенные ходы – как вполне предсказуемые, так и нетривиальные.

Например, “МДМ-банк Санкт-Петербург” в сентябре снизил процентные ставки по ипотечной программе на покупку квартир на вторичном рынке в Санкт-Петербурге и городах Ленинградской области: по трехлетним кредитам – до 12% годовых в рублях и 11% в валюте, на пять лет – 13% (рубли) и 12% (валюта), на 10 лет – 14% и 13% соответственно. Сумма кредита – до 80% стоимости жилья, но не меньше $10 000.

Городской ипотечный банк вполне успешно реализует довольно экзотичную для Петербурга программу, предоставляя кредиты под залог строящихся в пригороде коттеджей. Уже выдано несколько десятков таких кредитов; по словам Игоря Жигунова, в ближайшее время будут обсуждаться совместные программы с девелоперами, которые возводят коттеджные поселки в ближнем пригороде.

Участники рынка отмечают: раньше банки жестко ограничивали круг объектов, принимаемых в залог: только прямая продажа, никаких деревянных перекрытий, если старый фонд – только после капремонта и проч. Такой подход сужал выбор, и, естественно, это влияло на цену ипотечных приобретений. Теперь финансисты смягчились: все чаще ипотечные сделки встраиваются в цепочки из нескольких продаж. Рынок кредитования с некоторым запаздыванием претерпевает те же изменения, что и вторичный рынок в целом: в условиях дефицита правила игры определяет продавец (хозяин квартиры или владелец денег – не важно), по мере насыщения рынка инициатива переходит к покупателю (получателю кредита). А у него не так много накоплений на первый взнос, и вынимать средства из бизнеса ему невыгодно, и вообще он склонен не столько к прямой покупке, сколько к обмену с доплатой...

Петербургский предприниматель Денис С. не первый год живет в арендованной квартире. Недавно у него родился второй ребенок, пришлось из “единички” переехать в более просторную двушку за $400 в месяц. При этом белой зарплаты у него нет, основной бизнес (мебельное производство) достаточно рискованный: то густо, то пусто. Хотя бывают заказы вполне престижные: он, кстати, возводил в Ницце ту самую временную часовню к свадьбе олигарха Мельниченко, вокруг которой наворотили столько слухов и домыслов.

Его предпринимательской натуре глубоко противно каждый месяц отдавать определенную сумму за временное пользование чужим жильем. Но до последнего времени рассчитывать на ипотечный кредит Денис С. не мог: банки или просто не стали бы рассматривать заявку, или заломили бы за риск дополнительные проценты. Хотя именно арендаторы – наиболее перспективная категория для развития ипотеки. А теперь ипотечные брокеры уверяют, что все вполне реально, надо только подобрать оптимальную из нескольких десятков действующих ипотечных программ.