ПИСЬМА В РЕДАКЦИЮ

На статью “Ипотека без популизма” (№ 211 от 10.11.2005, стр. А4)

Слово первоисточника

Приятно осознавать, что автор в своей статье активно использует аналитические наработки нашего департамента. Но автор не до конца разобрался в разработанных департаментом схемах социальной ипотеки <...>.

Мы действительно сводим возможности оказания адресной помощи гражданам при покупке ими жилья с помощью ипотеки к трем основным способам: субсидированию процентной ставки, субсидированию первоначального взноса за квартиру, продаже жилья по льготной стоимости. Причем субсидирование процентной ставки мы действительно считаем неэффективным и рискованным мероприятием для всех сторон: города, банка и граждан. И уже здесь хотелось бы поправить автора. В случае реализации данной схемы, при которой получателем бюджетных средств является банк, налогообложение будет происходить не по принципу “или-или”, а по принципу “и-и”: кредитор оплатит налог на прибыль, а гражданин – налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах <...>.

Мы ни в коем случае не планируем все 100% бюджетных безвозмездных субсидий направлять на субсидирование первоначального взноса при покупке жилья на рынке недвижимости по ипотеке. Максимум – 50%. Не может город ущемлять права москвичей-очередников, готовых купить квартиры без доплаты за счет кредитных средств. Поэтому в лучшем случае в следующем году количество выданных кредитов по этой схеме составит 1000 шт. Это действительно капля в море относительно количества сделок с жильем в Москве. Но если учесть, что в прошлом году в Москве было зарегистрировано всего 4358 обременений жилых помещений ипотекой (в силу договора или закона), а в этом году по состоянию на 1.10.2005 г. – 4600 залоговых обременений, то доля социальной ипотеки составит около 20%, а с учетом реализации второй схемы социальной ипотеки этот показатель достигнет 50%.

В схеме покупки жилья по “себестоимости” инвестором и заказчиком выступает город, а не коммерческие застройщики, как ошибочно полагает автор. Рекомендую автору подробнее ознакомиться с понятием “строительство жилья по городскому заказу”. Сегодня по горзаказу только для молодых семей и иных категорий очередников городом возводится около 600 000 кв. м жилья в год, не считая программы переселения. А значит, появление социальной ипотеки, реализуемой в рамках этих объемов, к “вздуванию цен на рынке жилья” непосредственно не ведет <...>.

Автор забыл отметить, что мы стоим на позиции невмешательства в рыночные условия предоставления кредитов, но готовы предоставлять адресную помощь отдельным категориям граждан.

Кроме того, информирую, что появление социальной ипотеки не означает, что город отказывается от обязательств по предоставлению бесплатного жилья очередникам. Просто людям предлагается еще одна альтернатива улучшения жилищных условий.

Сергей Морозков, начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы

Бесплатной ипотеки не бывает

Полностью поддерживаю идею о порочности социальной ипотеки в любой форме дотации. Социальная, читай “бесплатная”, ипотека – это как бесплатные квартиры в СССР. За взятку можно было получить “бесплатную” квартиру (даже фильм по теме, “Взятка”, был показан по ТВ всего Союза задолго до начала перестройки). Известно, что в ряде регионов России при текущих процентных ставках, 14%, госпрограммы ипотеки есть многомесячные очереди желающих подать документы. А за углом предлагают те же деньги, здесь и сейчас, за 18% годовых. При таких условиях, кто и как получит дотацию – достаточно риторический вопрос.

Главный вопрос ипотеки в России – низкая процентная ставка зависит от общего экономического роста и положения России (рейтинги) и законодательного поля. Я, специалист-практик ипотеки, вижу основные проблемы нашей ипотеки в регистрации, перерегистрации прав залога и в возможности офшорной секьюритизации (российская секьюритизация не может понизить процентную ставку ипотеки, прежде всего из-за высокой инфляции).

В качестве критики. Для отдельных категорий бюджетников власти могут предоставить гарантии по покрытию потерь от дефолтов. Это снизит риски банка, выдающего кредит, и, соответственно, ставку процента по кредиту. Чтобы нам ни говорила теория, поверьте мне, практику, ставка по активам зависит только от ставки по пассивам.

Альберт Хисаметдинов, финансовый директор Городского ипотечного банка, Москва