АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Ловля прибыли сетью

Если в офисном секторе столичный рынок практически поделен между несколькими крупными управляющими компаниями, преимущественно с иностранным участием, то управление торговой недвижимостью – поле деятельности, открытое для всех. В регионах процесс вхождения внешних сетевых управляющих компаний только начинается, но профессионалы уверены, что их время не за горами.

Внешние и внутренние

Различают внутренние и внешние сетевые управляющие компании (УК). Внутренние УК обслуживают только “свои” объекты. Это объясняется тем, что, по словам Евгении Соколовой, генерального директора BridgeHead Company, у большинства собственников доверие заслуживает только некая внутренняя структура, над которой существует полный финансовый и административный контроль. Поэтому, по мнению специалистов из “РосЕвроДевелопмента”, сегодня лишь небольшое число компаний готово передавать объекты в доверительное управление.

Например, группа компаний “Время”, специализирующаяся на девелопменте в сфере торговой недвижимости, создала собственную УК для обслуживания торгово-развлекательных центров сети Park House в крупнейших региональных центрах России. Эта фирма “КАПЭКС” создана при холдинге “Капитал Групп”.

По мнению Александра Шарапова, президента ГК “Бекар”, целесообразно управлять своей недвижимостью, если у собственника в распоряжении находится более 150 000 кв. м. Но и тогда есть выбор – создавать собственную УК или договариваться с действующими на рынке фирмами об особых условиях.

В ГК “СлавГрад” считают, что сейчас все управляющие компании стремятся быть внешними. То есть работающими на свободный рынок, а не на одного девелопера. Внешняя сетевая УК должна иметь два соответствующих признака – наличие нескольких объектов и предоставление определенного комплекса услуг на них.

“Если в управлении компании находится несколько объектов, то вполне возможно, что стоимость ее услуг будет несколько ниже [для нового заказчика], – добавляет Дмитрий Воробьев, директор по развитию бизнеса департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard. – Имея опыт работы, такая компания четко представляет структуру расходов, а потому может устанавливать более гибкие условия для владельцев зданий”.

“Помимо традиционных услуг, таких как эксплуатация и обслуживание зданий, доверительное управление, мы предлагаем услуги по брокериджу (поиску арендаторов. – “Ведомости”), сопровождению проектов, а также услуги по консалтингу и продвижению объектов на рынке, начиная от маркетинговых исследований рынка, нейминга (придумывания названия объекта. – “Ведомости”), фирменного стиля и заканчивая разработкой дизайна объекта в рамках оригинальной концепции, системы рекламных носителей, планирования всей системы маркетинговых коммуникаций, – говорит Евгения Соколова. – То есть мы работаем и на рынке В2В (business to business. – “Ведомости”), и на рынке конечных покупателей”.

“Каждый пришел в этот бизнес своим путем, – рассказывает Александр Шарапов. – Компания “Бекар” (созданная в Санкт-Петербурге. – “Ведомости”) стала управляющей в 1998 г., приобретя здание и создав бизнес-центр. В 2000 г. мы открыли еще один свой бизнес-центр. Накапливая опыт, мы стали оказывать услуги сторонним клиентам. По прошествии семи лет компания не только обслуживает свои объекты, но и профессионально управляет чужой собственностью. В 2003 г. “Бекар” вышел на региональный рынок”.

При компании Forum Properties, работающей на московском рынке девелопмента более 13 лет, создана Forum Property Management – компания, профессионально занимающаяся управлением своими объектами. С прошлого года управляющая компания вышла на внешний рынок, добавив к своим 11 офисным комплексам класса А и В еще и сторонний объект – офисно-жилой комплекс на ул. Б. Полянка.

Точно так же с собственного ТРЦ “Торговый квартал на Свободном” общей площадью 38 000 кв. м, построенного в Красноярске, вышла на рынок ГК “Торговый квартал”. Сейчас компания управляет ТРЦ “Шоколад” (26 000 кв. м) в Нижнем Новгороде и ТЦ “Астор” (14 000 кв. м – действующий комплекс, планируется строительство второй очереди площадью 26 000 кв. м) в Астрахани.

Еще одна разновидность фирм – это профессиональные УК, для которых управление объектами недвижимости является основным бизнесом и которые предлагают свои услуги исключительно на свободном рынке. “Различие между нами и управляющими компаниями, работающими при девелоперских структурах, заключается в том, что у нас нет гарантированного объема работ, – говорит Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis. – Мы должны быть конкурентоспособными, предлагать лучшие условия, более низкую цену и высокое качество”.

В числе основных причин, по которым собственнику выгодно работать с внешней сетевой УК, в фирме “Ай Би Групп” называют, в частности, более высокие ставки аренды при использовании ее услуг, увеличение заполняемости зданий и снижение накладных расходов за счет “сетевого эффекта”, эффективные реинвестиции, увеличивающие доходность. Кроме того, внешняя сетевая компания, по мнению экспертов из “Ай Би Групп”, обеспечивает собственнику широкие общественные связи, поддержку в административных органах, планирование развития, базирующееся на обоснованных рыночных данных и исследованиях, престижность цивилизованной формы работы, снятие с собственника операционных и организационных рисков, креативный подход к управлению коммерческой недвижимостью.

“Создание своей управляющей компании как бизнеса имеет смысл в том случае, если собственник специализируется на девелоперском бизнесе и собирается строить еще хотя бы 2–3 объекта и впоследствии оказывать услуги управления на чужих объектах. Но основной вопрос для девелопера – хочет ли он управлять объектами коммерческой недвижимости и делать это приоритетным направлением своего бизнеса”, – говорит Марк Афраймович, управляющий партнер ГК “Торговый квартал”. Наемная УК, по его мнению, выгодна в том случае, если основная сфера бизнеса собственника ТЦ не относится к коммерческой недвижимости и запускаемый ТЦ – единственный проект собственника. “Также рекомендуется сотрудничество с профессиональной УК в случае, если это первый проект собственника и навыков управления пока нет”, – добавляет он.

Отдать объект в хорошие руки

Большинство сетевых управляющих компаний работает на рынке офисных площадей. Как рассказал Андрей Федака, генеральный директор NAI Vesco, в настоящее время на рынке недвижимости Москвы присутствует около 30 компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью. Еще в прошлом году число подобных компаний, по его словам, не превышало 20. А в компании “СлавГрад” сообщили, что, участвуя в тендерах, они обратили внимание на то, что за последние два месяца на рынок вышло около 20 УК.

Ведущие позиции на московском рынке занимают крупные международные игроки. Sawatzky Property Management (управляет бизнес-парком “Гринвуд”), Noble Gibbons (управляет бизнес-центром на ул. Тимура Фрунзе, 24, второй очередью Центра международной торговли (ЦМТ-2) на Краснопресненской набережной, офисными зданиями и ресторанами McDonald’s, офисным зданием “ЛУКОЙЛа” – в общей сложности 15 объектами недвижимости класса А). Colliers International управляет торговым комплексом “РИО” и “Золотой Вавилон – 2”, деловыми комплексами “Эрмитаж-центр”, “Станиславский”, “Дукат Плейс III” и др.

Из российских компаний можно выделить Forum Property Management, которая обслуживает офисные центры “Аврора Бизнес-парк”, “Ривер Плейс”, “Сокол Бизнес-центр”, а также “АЛМ-Менеджмент”, управляющую офисными центрами на ул. Искры, 17, 2-й Брестской улице, 8, 4-м Рощинский проезде, 19, стр. 2. Управление объектами коммерческой недвижимости сделала своей специализацией и ГК “СлавГрад”.

Крупный игрок, предоставляющий услуги по управлению зданиями, – питерская компания “Бекар”, в 2005 г. открывшая офис в Москве. В настоящее время в ее управлении находится 137 000 кв. м площадей.

Компания M+W Zander Facility Management CIS управляет 13 отделениями Ситибанка общей площадью 7500 кв. м. Три отделения находятся в Санкт-Петербурге. Кроме того, в числе объектов, по которым заключен договор на техническое обслуживание, – офис компании “Регус” в здании Смоленского пассажа.

Если в столице вопрос качественного управления офисной недвижимостью класса А практически решен и, по словам Олега Планового, управляющего партнера Property Management Company, рынок практически поделен между профессиональными компаниями, то в регионах дела обстоят по-другому. “В регионах сложно найти управляющие компании, которые могут предложить весь спектр услуг помимо эксплуатации зданий и клининга (уборки в помещениях. – “Ведомости”), – говорит Евгения Соколова. – С другой стороны, есть иностранные компании высокого профессионального уровня [услугами которых можно воспользоваться], но их услуги достаточно дороги, и им не особенно интересны объекты площадью менее 50 000 кв. м в регионах”.

Как отметила Наталья Коротаева, коммерческий директор “РосЕвроДевелопмента”, проблема российских регионов в том, что профессиональных компаний, которые работают на достаточном количестве объектов, пока нет. У местных региональных компаний нет опыта работы на объектах офисной недвижимости класса А и А+ и в современных торговых центрах.

В настоящее время “РосЕвроДевелопмент” проводит переговоры с несколькими УК (речь идет об управлении бизнес-центром “РосЕвроПлаза” в Новосибирске), и от их исхода во многом зависит, будет ли компания управлять своими объектами самостоятельно или передаст эту часть работ на аутсорсинг – во внешнее управление.

Пока специалисты рынка коммерческой недвижимости не склонны утверждать, что собственники уже готовы передать бразды управления своими объектами внешним профессионалам. “Причин отказа от услуг УК две – низкая культура рынка и стремление сэкономить, – говорит Андрей Федака. – В итоге оказывается, что собственник не только не экономит, но и даже терпит огромные убытки из-за непрофессионального управления бизнес-центром. Ведь если профессиональная УК способна снизить темпы износа здания, издержки на его эксплуатацию, оптимизировать расходы, поддерживать презентабельный вид, то действия непрофессионалов могут привести к обратному – быстрому износу, большим расходам, а в итоге – к снижению класса офиса и меньшей прибыли от сдачи в аренду”.

Торговля отстает

Путь профессиональных управляющих компаний на объекты торговой недвижимости оказался более длительным и трудным. По словам Елены Саратовой, рынок торговых площадей изначально значительно отставал от рынка офисных помещений и по-прежнему отстает на несколько шагов. Как отметил Марк Афраймович, сейчас тот период времени, когда собственники еще недооценивают важность привлечения профессиональной управляющей компании на объект. Многие девелоперы в понятие “управление” вкладывают лишь узкую зону ответственности – грамотную техническую эксплуатацию объекта. Но торговый центр – это сложнейший механизм, и УК должна уметь управлять взаимоотношениями с арендаторами, денежными потоками, маркетингом. Только всестороннее четкое понимание всех аспектов дела позволит торговому объекту стать высокодоходным и конкурентоспособным.

“Если в 1998 г., когда мы делали первый бизнес-центр, услуги управляющей компании вообще никому не были нужны, – говорит Александр Шарапов, – то сейчас с увеличением количества объектов, которые возводятся, приобретаются, сдаются в аренду с целью вложений активов в непрофильный бизнес, спрос на управление коммерческой недвижимостью растет”.

Сетевая девелоперская компания “Столица Нижний” уже построила в Нижнем Новгороде два торговых центра – “Этажи” и “Республика” – и планирует строительство нового торгового комплекса общей площадью от 120 000 кв. м. И если на первых двух объектах управление осуществляет собственная управляющая компания, то с вводом третьего объекта компания планирует провести тендер на привлечение внешней сетевой УК.

В настоящее время большинство внешних сетевых УК ищут и находят работу в регионах. “Собственники были вынуждены заключать договоры со столичными управляющими компаниями, которые владеют технологией получения максимального дохода с объекта”, – говорит Олег Плановой.

По мнению экспертов, выжить отдельным профессиональным управляющим компаниям сложно – это одна из причин, по которой УК создаются при девелоперских структурах или входят в состав группы компаний. Желающие создать УК как отдельный бизнес должны понимать, что только после третьего объекта, полученного в управление, компания станет доходной. Исключение – крупный торгово-развлекательный центр.

Самые сложные объекты для управления – многофункциональные комплексы, которые объединяют офисы, торговые площади, гостиницу и развлекательные аттракционы. “Нам пришлось поездить и по Европе, и по США, чтобы перенять опыт управления ими”, – говорит Александр Шарапов.

По мнению Марка Афраймовича, сетевых российских управляющих компаний, которые сегодня подписали договор, а завтра готовы выехать в регион и начать управлять торговым центром (поставить там свою структуру, заключить все договоры, внедрить систему взаимоотношений с арендаторами, эксплуатационными организациями), можно пересчитать на пальцах одной руки, поэтому стремительно растет число заказов из регионов.

Олег Плановой не разделяет оптимизм коллеги. По его словам, до конца 2006 г. Рroperty Managеment Company собирается взять в комплексное управление еще один торговый объект, расположенный в Москве. “До тех пор, пока у нас не будет в управлении четырех объектов в столице, мы не выйдем в регионы”, – подчеркивает он. Плановой также отметил, что он готов брать на комплексное управление новые объекты только тогда, когда у него есть время, есть люди, которые ими займутся, и когда он будет уверен, что управление он поставит лучше, чем другие.

Перспективы управляющих

По мнению экспертов, будущее на рынке коммерческой недвижимости все же за профессиональными управляющими компаниями. В числе предпосылок к тому Юрий Борисов, управляющий партнер “Ай Би Групп”, назвал рост профессионализма, рост конкуренции проектов и спрос у регионов.

По словам Андрей Федаки, наличие конкуренции между профессиональными УК – непременное условие существования развитого рынка коммерческой недвижимости. И в ближайшие годы она будет расти. Российские компании по качеству предоставляемых услуг в скором времени уже смогут сравниться с ведущими западными УК, представленными на российском рынке. Конкуренция, в свою очередь, снизит стоимость услуг и сделает их более доступными для владельцев офисов. “Но это займет несколько лет”, – отмечает Евгения Соколова.

“Если брать среднюю западную УК, то она в среднем управляет 1–2 млн кв. м коммерческой недвижимости, – отмечает Александр Шарапов. – В ближайшие 2–3 года мы будем стремиться к тому, чтобы взять в управление свой первый миллион”.

“Группа компаний “СлавГрад” постоянно работает над увеличением количества объектов в управлении, – говорит Владимир Подколзин, управляющий партнер фирмы, – но специализацией компании является оказание полного комплекса услуг на объекте. Поэтому нашими клиентами станут те, кто готов рассматривать нас как стратегического партнера этого объекта”.

“Уровень квалификации наших специалистов и уровень их подготовки позволяют нам осуществлять управление одновременно в пяти торговых центрах, – говорит Афраймович. – В следующем году мы планируем взять в управление, с учетом двух московских ТЦ, не меньше пяти объектов – и это только по проведенным переговорам”. В 2006 г. “Торговый квартал” выходит на управление офисными центрами. Сейчас идут переговоры по управлению зданием класса В+ в Волгограде, Калининграде, других городах.

А вот компания Property Management Company не спешит осваивать рынок офисной недвижимости. Управлять офисными центрами проще, чем торговыми, и компания решила идти от сложного к простому, а не наоборот, подчеркивает Олег Плановой. По его словам, перспектива у профессиональных управляющих компаний хорошая. Не пройдет и 3–5 лет, как число фирм, желающих самостоятельно управлять ТЦ, убавится. Когда из-за непрофессионального управления на собственника ТЦ свалится лавина проблем, он будет просто вынужден обратиться к профессионалам. Тот из сетевых управляющих компаний, кто окажется на рынке, “тот и разделит этот пирог”.

По мнению Марка Афраймовича, для девелоперов сейчас главное – не упустить момент. Очень скоро УК не будут браться за неуспешные объекты. Новоиспеченные девелоперы будут сразу прибегать к услугам высокопрофессиональных УК, которые окажутся сильно загруженными заказами, а не доработанные изначально проекты спасать будет уже некогда.