ДОХОДНОЕ МЕСТО: Квартал по имени ZAM

Эту деловую зону Москвы, сложившуюся уже к 2000-м гг., консультанты рынка отметили на карте. Границы офисного района ZAM (таково его рабочее название, принятое в среде специалистов по недвижимости) начинаются на севере от набережных Москвы-реки – это Берсеневская, Софийская, Раушская набережные. На западе зона ограничена Мамоновским переулком, на востоке – Космодамианской набережной. А на юге ее территория простирается до Садового кольца, а также захватывает небольшой квартал, расположенный между Котельнической улицей и Москвой-рекой, как говорят эксперты Colliers International (Colliers Int.) и Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR). Граница самого района Замоскворечье проходит по оси Кожевнической улицы и далее – по осям Летниковской и Дубининской, Мытной улиц, Коровьего Вала, по западной границе Серпуховской площади и до Новоспасского моста и Кожевнической улицы. То есть границы Замоскворечья как субрынка и как административного района Москвы практически совпадают. Замоскворечье входит также в подчинение префектуры ЦАО столицы.

Статус бизнес-района самостоятельного и второго по всем критериям после центра Замоскворечье получило заслуженно. “В настоящее время Замоскворечье – один из немногих районов центра, который имеет вполне сформировавшуюся репутацию делового района с достаточно четко очерченными границами, – говорит руководитель пресс-службы Knight Frank Андрей Патрушев. – Мы разделяем деловую часть Замоскворечья на три основные зоны: район Павелецкой площади, набережные Замоскворечья и район Якиманки. В перспективе мы рассчитываем также на появление нового делового квартала внутри ZAM, на территории промзон, что рядом со ст. м. “Тульская”.

Офисные здания Замоскворечья всегда пользовались спросом. Если арендатор не мог позволить себе офис в самом сердце столицы, то ему обычно рекомендовали Замоскворечье. Как район, самый близкий к Кремлю, популярный среди арендаторов и не такой дорогой, как Бульварное кольцо. Ордынка, Полянка, Пятницкая, Озерковская – это не только интересные с точки зрения истории Москвы улицы и набережные, они также и деловые улицы с бизнес-центрами начала 2000-х гг. Например, это Central City Tower, который называют весьма успешным по многим параметрам брокеры, консультанты и девелоперы. Качественные офисные помещения здесь стали появляться уже в середине 1990-х гг., по данным Blackwood. Например, в 1994 г. уже было возведено здание, построенное для “Сибнефти” компанией “СТ-Груп”, рассказала Марина Гуцалюк, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. Поэтому Замоскворечье – это не только история столицы, но и история московского бизнеса.

На чем держится, тем и славится

Небольшое Замоскворечье вмещает в себя много примечательного. Здесь удивительно уживаются друг с другом творения самых разных эпох. Это и флагман российской кондитерской промышленности фабрика “Рот Фронт”, и трикотажный концерн “Панинтер”, и даже Павелецкий вокзал, который тоже относится к замоскворецкой территории. В советские времена Замоскворечье считалось одним из промышленных узлов города. Здесь, на Шлюзовой и Озерковской набережных, также находились “Парижская коммуна” и Камвольный комбинат. Теперь промзоны выводятся, подчиняясь распоряжениям правительства Москвы № 1473 от 5.08.2005, № 1947 от 23.10.2003, а также многим другим РП и ППМ о выводе промзон и планировке территорий. Фабрики и заводы уступают место многофункциональным комплексам с офисами и торговыми площадями. Здесь же, на Краснохолмской стрелке, возведен международный “Дом музыки”, включенный в проект “Красные Холмы” (близлежащая территория активно застраивается офисами). Одновременно с этим в тихих улицах и переулках Замоскворечья находится большое количество памятников истории. Есть здесь здание “Дома Асадуллаева” в Малом Татарском переулке, отданное в эксплуатацию татарской национально-культурной автономии. И храм Святых Мучеников Михаила и Федора Черниговских на ул. Пятницкой. И “Городская усадьба XIX в.” в Аристарховском переулке, 6, которая в 2002 г. была передана городом в аренду обществу “Русская мельница”, обязавшемуся отреставрировать дом.

Офисная эпоха

В ZAM доля офисных комплексов А-класса составляет около 24% в общем объеме офисных зданий, по данным Knight Frank. Для сравнения: на всем участке Садового кольца эта доля приближается к 42%, а внутри Бульварного кольца – к 13%. В западной части Садового кольца зданий класса А только 11,5%, на севере кольца – около 6%.

Среди офисных комплексов Замоскворечья есть крупные, новые, удачно расположенные, дорогие – в общем, чем-то выделяющиеся из общей массы построек. Их часто отмечают участники рынка. Это “Голутвинский двор”, построенный в 1999 г. на Якиманской набережной, 2а/3, общей площадью 13 600 кв. м (класс А). По словам Ирины Герасимовой, главы отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CBRE, в нем сразу обосновались в год открытия такие арендаторы, как LG Electronics, Внешторгбанк, GlaxoSmithKline Health Care, Societe Generale Vostok. “Голутвинский двор” до сих пор является зданием класса А, – говорит Герасимова. – Кроме таких характеристик, как высокое качество строительства, удачная планировка этажей, современные технические системы, к его плюсам можно также отнести уникальные виды на реку и памятник Петру I, которые открываются из окон”.

Среди знаковых проектов – тот же Central City Tower, открытый уже в 2005 г. на Овчинниковской набережной, 20 (24 500 кв. м, класс А). Или “Легион-1”, построенный в 2004 г. на Большой Ордынке, 40, стр. 4 (45 940 кв. м, А). Ставки аренды в “Голутвинском дворе” сейчас находятся в районе $540 за 1 кв. м в год без НДС, по данным Knight Frank. В Central City Tower – $735–825, в “Легионе-1” – $653–813.

Мнения о том, когда в ZAM был построен первый профессиональный офис, у игроков во многом совпадают, но в чем-то и расходятся. Так, Регина Лочмеле из Colliers Int. считает, что это был комплекс Riverside Towers (52 600 кв. м), который на Космодамианской набережной возвела Enka в 1996 г. А также “Павелецкая Плаза I” и “Павелецкая Плаза II”, построенные тоже Enka в 1997–1998 гг. на Павелецкой площади. Михаил Гец, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, называет также называет комплекс Riverside Towers, который на момент открытия считался А-классом, а сейчас, по его словам, понизился до В. И здание Mosenka-3 на ул. Садовой-Самотечной, 24/27 (1995 г.). “На протяжении нескольких лет в районе преобладала реконструкция старых особняков, которые на данный момент формируют предложение офисных помещений класса В в Замоскворечье, – делится мнением Марина Гуцалюк. – Затем начали появляться первые здания класса А”. После зданий Enka, на ее взгляд, одним из первых можно считать Alexander House класса А на Малой Якиманке (1998 г.).

По словам Антонины Лаировой, старшего аналитика компании Prime City Properties, в середине 1990-х гг. в районе Якиманки и Голутвинских переулков появился ряд офисных зданий, которые можно было причислить к А-классу. Помимо Alexander House и “Голутвинской слободы” это были также помещения реконструированных особняков в 3-м Голутвинском переулке, 10, стр. 6, 4-м Голутвинском переулке, 1/8, стр. 1–2, 1-м Голутвинском переулке, 6, на Якиманской набережной, 4/4, Большой Якиманке, 42. А также это офисные комплексы “Кадашевская слобода” на Кадашевской набережной, 32 (3500 кв. м) и Energy House (7500 кв. м) на Раушской набережной, 16.

А вот Ирина Герасимова считает, что одним из первых профессиональных офисных зданий в данной зоне можно назвать “Дом немецкой экономики” (1-й Казачий переулок, 5–7), который был построен до 1997 г. и стал первым офисом для многих немецких компаний, открывших в Москве представительства. Комплекс из трех зданий на Кадашевской набережной, 14, которые были построены в 2000 г., по ее информации, сейчас занимают Европейская комиссия, Commerzbank, BASF. “Многие здания, расположенные в этом районе, имеют большой плюс: они выходят фасадами на набережные и имеют замечательные виды из окон”, – говорит Герасимова.

И уже в 2000-х гг., по данным компании Prime City Properties, здесь появились еще более новые бизнес-центры. Например, на Кадашевской набережной, 14 (4500 кв. м), на Большой Ордынке, 40, стр. 1 (4628 кв. м). А здание на Большой Ордынке, 40, стр. 2, занимает штаб-квартира DaimlerChrysler (6360 кв. м).

Сколько стоит

Ставки на офисы в ZAM раньше, как правило, всегда были несколько ниже, чем в CBD (Центральном деловом районе). Как известно, после центра города арендаторы шли именно сюда в поисках офисов А-класса, так как еще года три назад таковой можно было найти либо в центре, либо в Замоскворечье. Считалось, что в других районах класс А можно встретить редко. Развитая инфраструктура и близость к метро – на сравнительно небольшом по площади участке существуют сразу три станции: “Полянка”, “Новокузнецкая”, “Третьяковская” – делали этот район популярным среди арендаторов, считают консультанты. Кроме того, престиж района повышают находящиеся здесь старинные особняки, церкви, художественные галереи. Так как Замоскворечье одновременно элитный жилой район, в нем покупают или снимают квартиры топ-менеджеры известных компаний, желающие жить неподалеку от офиса. Замоскворечье – одно из наиболее востребованных мест для представительских офисов компаний. Стоит отметить, что большинство арендаторов в этом районе – это крупные структуры с достаточно консервативным бизнесом. Здесь “селятся” банки, финансово-промышленные группы, страховые компании, отмечают характерные черты Замоскворечья в компании Knight Frank.

Все эти обстоятельства влияют на цены офисных помещений. Cитуация заметно меняется особенно в последние годы. Cпрос на район повышается, и ставки приближаются к расценкам внутри Бульварного кольца. Если в 2001 г. средняя арендная ставка для помещений класса А здесь составляла $422 за 1 кв. м в год без расходов и НДС, то в 2005 г. – уже $622. Некоторые помещения сдаются по $800 за 1 кв. м – такую же цену легко найти в переулках рядом с Кремлем.

Район Замоскворечья всегда был привлекательным как для жителей, так и для коммерческих организаций, считает Марина Гуцалюк. Исторически так сложилось, что в Замоскворечье оседали в основном преуспевающие российские и иностранные предприятия. Среди преимуществ ZAM – близость к Кремлю, развитая транспортная инфраструктура, соседство с Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом. На развитие Замоскворечья повлияла совокупность факторов: местоположение, протяженные набережные, развитая транспортная инфраструктура (по сравнению с другими центральными районами), большая площадь потенциальных территорий под застройку (в частности, промзоны), богатейшая социальная инфраструктура – рестораны, гостиницы, банки.

Михаил Гец считает даже, что ZAM занял практически лидирующую позицию среди деловых зон столицы, уступая разве что только деловому центру “Москва-Сити”. Именно новые успешные объекты, на взгляд Геца, повлияли на расценки в ZAM. По его данным, средняя ставка сдаваемых в аренду площадей класса А составляет $730–750 (без НДС), класса В – $540–550. Как рассказала Ирина Герасимова, ставки аренды на новые помещения лет пять назад составляли $470–500 за 1 кв. м в год. В начале 2005 г. офисные помещения в бизнес-центре “Легион-1” предлагались по ставкам от 500 до 630 евро за 1 кв. м в год в зависимости от этажа. В целом, по информации Colliers Int., цены аренды на помещения класса А в 2001 г. составляли в среднем $550–600 за 1 кв. м в год, а в 2005 г. – уже $700–850. В классе В – $350–400 в 2001 г. и $500–650 в этом году. Цены продажи в районе чрезвычайно высокие. Например, особняк, требующий серьезнейшей реконструкции, площадью около 800 кв. м может продаваться за $5 млн.

Что сдается

В новых и старых бизнес-центрах Замоскворечья сделки с площадями остаются очень активными. Например, Vesco Realty предлагает по цене от $297 за 1 кв. м в год площади во второй очереди даже еще не сданного в эксплуатацию “Аврора Бизнес-парка” на Садовнической набережной. Комплекс должен быть введен в эксплуатацию только в конце года. А в недавно сданном “Аквамарине” на Озерковской компания сдает в аренду помещения от 400 кв. м по $570. В здании Central City Tower на площади от 300 кв. м сейчас установлена ставка около $675 за 1 кв. м. На официальном сайте Penny Lane Realty также вывешены несколько лотов по Замоскворечью. Например, в районе ст. м. “Третьяковская” (в Толмачевском переулке) офисы от 186 кв. м в офисно-жилом комплексе А-класса сдаются по $800. Примерно такая же цена на ул. Зацепы в бизнес-центре класса А, построенном в 2004 г., но за площадь в 340 кв. м. А вот в бизнес-центре класса В недалеко от “Павелецкой” площади сдаются по $420–600 за 1 кв. м.

Взгляд консультанта

Аналитики сообщают: активно ведется реконструкция особняков, девелоперы фокусируют усилия на развитии территорий бывших промзон, ветхая застройка – первый кандидат на инвестиционные контракты. Девелопмент коммерческой недвижимости концентрируется в области Садового кольца, на Большой Ордынке, вдоль Садовнической улицы, на Кадашевской и Шлюзовой набережных.

Крупным участком является так называемый “остров”, расположенный между Москвой-рекой, Большим Каменным мостом, Водоотводным каналом и ул. Балчуг. На нем много старых особняков и фабричных зданий.

Уровень популярности района высок. Ситуацию отражает отчет компании Knight Frank за первое полугодие 2005 г. По данным отчета, суммарная арендуемая площадь офисов класса А в ZAM приближается к 320 000 кв. м, тогда как этот показатель для всего района внутри Садового кольца составляет примерно 550 000 кв. м. Средневзвешенная ставка аренды для А-класса в Замоскворечье – $737 за 1 кв. м в год без НДС.

Девелоперы здесь строят активно. Офисные здания сконцентрировались вдоль набережных. Многие старые купеческие особняки переделывают в офисы. Стоимость покупки особняка колеблется от $3500 до $6000 за 1 кв. м, а на территории “Золотого острова” ожидается, что цена будет свыше $10 000, дает информацию Blackwood.

Глазами правительства

Правительство столицы, кажется, наоборот, не стремится застроить дорогое сердцу Замоскворечье бизнес-центрами. В градостроительном плане развития территории района Замоскворечье до 2020 г., утвержденном в 2002 г., первой мерой по совершенствованию этой зоны должна стать реконструкция участка с промышленными предприятиями на Озерковской набережной и у Водоотводного канала. На площадях выведенных предприятий город планирует строить в первую очередь жилье и таким образом увеличивать жилой фонд Замоскворечья. В пункте 1.3 градплана говорится об ограничении строительства административно-офисных комплексов. Как написано в документах, из 429 га площади, занимаемой районом сейчас, к 2020 г. здесь должно быть примерно 12 га озелененных территорий и рекреационных общественных пространств, не больше 83 га промышленных, коммунальных и складских площадей, 68 га займет улично-дорожная сеть, а жилищный фонд – не меньше 1 млн кв. м.

Первым выведенным в районе промпредприятием стал завод “Стимул” на пересечении Большой Татарской улицы и Климентовского переулка, на его месте появился жилой дом.

Постепенно претворяется в жизнь и проект “Золотое кольцо”, задуманный властями несколько лет назад. Например, Климентовский переулок уже стал пешеходной зоной. Есть свежее распоряжение от 15 сентября 2005 г. (№ 1808) “О первоочередных мерах по созданию комплексной инфраструктуры … на пешеходном маршруте “По достопримечательностям Замоскворечья”. В проекте “Золотое кольцо” этот маршрут обозначен № 13, он будет проходить через Большой Москворецкий мост, Софийскую набережную, Фалеевский переулок, Болотную площадь и набережную, Лужков мост, Лаврушинский переулок и завершаться Большой Ордынкой и Климентовским. По расчетам мэрии, воплощение всего проекта в жизнь должно обойтись примерно в $3 млрд.

Новинки сезона

За первую половину 2005 г. в ZAM были достроены и введены в эксплуатацию два крупных полноценных бизнес-центра: помимо первой фазы Central City Tower, реализованной Пермской финансово-промышленной группой, это также комплекс “Аквамарин” (15 000 кв. м, класс А). “Аквамарин” находится на Озерковской набережной, 28, – как раз в том месте, где находился Краснохолмский камвольный комбинат, подлежавший выводу. Один из девелоперов проекта – компания “Стройинком-К”. По распоряжению московского правительства № 1473 от 5 августа 2005 г. новая концепция этого участка промзоны включает строительство здесь многофункциональных комплексов, к 2008 г. здесь будет возведено как минимум 66 000 кв. м, среди которых и жилье, и гостиница, и офисы. Будет и вторая очередь “Аквамарина” (12 000 кв. м), которую “Стройинком-К” должна возвести к началу 2007 г. на Большой Татарской улице, 35, которая также входит в освобождаемую промзону. На “Стройинком-К” горадминистрация в данном случае возложила функции заказчика работ по сносу и реабилитации площадки камвольного комбината, а также проектированию и строительству бизнес-центра. Сам камвольный комбинат должен быть перебазирован на Монинский камвольный комбинат в г. Лосиноостровский, в Подмосковье. По данным Knight Frank, здесь же будет и “Аквамарин-3”.

По соседству, на Большой Татарской, 13, “Легион Девелопмент” возведет к началу 2007 г. комплекс “Легион-2” (10 000 кв. м) на территории Завода лопастных гидравлических машин, сообщила Антонина Лаирова. По данным Blackwood, завод должен быть перебазирован в 2006 г., а всего на его территории “Легион Девелопмент” построит около 100 000 кв. м объектов разного назначения. Компания “Легион Девелопмент” застраивает Замоскворечье офисами уже несколько лет. Так, в 2004 г. плоды ее усилий – это комплекс зданий на Большой Ордынке, 40, стр. 3, 4, 5 (общая площадь – 30 600 кв. м). Данный проект, по словам Лаировой, компания выкупила у другого известного девелопера – “Системы Галс” – и завершила самостоятельно.

На Садовнической улице, 9, будет построен бизнес-центр “Новый Балчуг” на 25 000 кв. м общей площади. Девелопером выступит “Диал Строй Инвест”, сообщили в NG/CBRE. А также должна будет появиться вторая очередь Central City Tower на Овчинниковской набережной, 22–24 (14 000 кв. м). К Новому году Forum Properties должна завершить вторую часть своего “Аврора Бизнес-парка” на ул. Садовнической, 82 (42 900 кв. м). Специалисты Blackwood сообщили, что Группа компаний “ПИК” построит на Мытной улице комплекс площадью 172 000 кв. м, из них под жилые помещения будет отведено около 95 000 кв. м, остальную часть займут офисы и магазины. В сумме нежилые помещения рассчитаны на 35 700 кв. м. На территории Московского фурнитурного завода на ул. Кожевнической, 8/4, будет построен офисно-гостиничный комплекс площадью 110 000 кв. м. Ожидается, что проект завершится в 2008 г. Из долгосрочных проектов, которые пока мало афишируются, – строительство бизнес-центра класса В+ во 2-м Кожевническом переулке, 12. Строить будет компания “Горизонт”. Площадь комплекса составит около 60 000 кв. м, но на рынок проект выйдет не ранее чем в 2010 г.

Где ресурсы зарыты

По данным отдела исследований Knight Frank, перспективными для нового офисного строительства можно считать участки промзон вблизи ст. м. “Павелецкая”, “Тульская”, “Серпуховская”. Это также набережные Москвы-реки и Водоотводного канала. Себестоимость строительства офисных зданий в этой деловой зоне колеблется в пределах $1000–1200 за 1 кв. м для класса А и $700–900 для класса B (без учета стоимости земли).

Как не раз в различных интервью для СМИ говорил глава управы района Замоскворечье Сергей Носков, настало время привести в порядок многие территории района. Здесь немало ветхих и аварийных зданий, которые ждут реконструкции, а также неэффективно использующихся территорий вроде старых складских.

В свое время Замоскворечье развивалось как промышленная зона, отсюда здесь столько заводов и фабрик, складов, хладокомбинатов. Тот же “Дом музыки” на Красных Холмах – и, в принципе, весь проект “Красные Холмы” – возводился в бывшей промзоне. Часть ветхого жилого фонда, по данным управы, должна тоже пойти под снос. В первую очередь это квартал 12–16 по Большой Ордынке. Всего будет снесено или реконструировано около 110 домов. Из 25 домов будут отселены жильцы.

Михаил Гец считает, что в качестве основных сложностей, мешающих застройке Замоскворечья, здесь распространены такие, как неудобные подъездные пути к зданиям, узкие улицы и удаленность некоторых кварталов от метро. С одной стороны, в ZAM много старинных особняков и даже домов – памятников истории, но с другой – такие здания больше пригодны для офисов В-класса, реконструировать же их под класс А очень сложно (мешают первоначальная планировка помещений, устаревшие коммуникации, которые часто надо прокладывать заново, и т. п.), считает Гец.