ДОХОДНОЕ МЕСТО: Осколки недостроев
Наиболее ярким примером инвестпровала в сфере торговой недвижимости эксперты считают торговый центр “Французские галереи” в Ветошном переулке, 9. Рядом с Красной площадью, где находится одна из самых престижных торговых площадок столицы – ГУМ, оказался мертвый торговый проект.
“Французские галереи” строила компания “Торисс”. Эксперты говорят, что в конце 1990-х центр обошелся инвестору не меньше чем в $9 млн, и сомневаются, что “Торисс” смогла окупить вложения. Однако четыре года назад комплекс перешел новому владельцу – ЗАО “Александр Хаус”, близкому к Александру Смоленскому, владевшему банком “СБС-Агро”.
На тот момент в “Галереях” были открыты только салон белья “Дикая орхидея” и еще два магазина модной одежды. Хотя в 1997 г., когда центр только построили, арендаторов было больше. Андрей Машков, аналитик департамента торговой недвижимости компании Paul’s Yard, уточняет, что сейчас торговый центр сменил вывеску и стал называться “Торговые ряды “Николай”. “Переименование – один из характерных показателей проблемности проекта”, – говорит Машков.
По его словам, изначально ТЦ задумывался как классический пассаж, но затем из него попытались сделать бутиковую галерею с узким ассортиментом – ювелирными изделиями и сувенирами. Однако Ветошный переулок оказался неудачным местом для продажи товаров класса luxury. “Хотя он находится в 100 шагах от Красной площади, переулок имеет плохую визуальную и транспортную доступность”, – считает Машков. Это место, по его мнению, не подходит для супердорогих магазинов, где представлены только элитные марки, потому что на Красной площади в основном гуляют представители среднего класса и туристы, соглашаются с ним другие эксперты.
Среди причин слабого интереса арендаторов к “Французским галереям” Юлия Никуличева, аналитик компании Jones Lang LaSalle, называет его неудачную архитектуру. “Там маленькая площадь этажей здания – всего 200–350 кв. м. Сложно разместиться якорным арендаторам”, – поясняет она. Лучшим способом вернуть проект к жизни эксперты считают его реконцепцию. Никуличева полагает, что разумнее всего сделать из “Галерей” офисный центр.
Классическим примером неудачи эксперты считают и торговый центр “Гвоздь”, расположенный на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. “Гвоздь” тоже строила “Торисс”. Торгцентр площадью 17 000 кв. м был открыт в ноябре 2001 г. Первые два этажа в нем занимают “Седьмой континент” и “Техносила”. Риэлторы говорят, что 3-й этаж комплекса заполнен наполовину (там разместились дисконтные магазины одежды и спорттоваров), а 4-й почти всегда пустой. Более 5000 кв. м в центре арендует “Альянс Дома.нет”.
До нее эти площади снимала компания “Цезарь” в надежде сдать их в субаренду мелким торговцам с рынков, но у нее так ничего и не вышло.
Машков считает, что проблему отсутствия арендаторов не сможет решить ни один профессиональный риэлтор, причина неудачи – в ошибке в проектировании комплекса и выборе неподходящего месторасположения. Центр находится далеко от метро и жилых кварталов, замечает Никуличева. “Картину портят неудачная транспортная развязка и неудобный въезд на парковку, которая вмещает не более 100 машин”, – добавляет Машков. Ему кажется, что вместо четырех этажей надо было строить всего три: на первых двух были бы якоря и мелкие арендаторы, а на верхнем – зона развлечений и фуд-корт.
Проблемы “Гвоздя” Машков видит еще и в огромном количестве владельцев. Как известно, сейчас в собственности “Торисс” находится около 8000 кв. м (их сдают в аренду две управляющие компании – “Арт-трейд” и “Бэта-трейд”). “Седьмой континент” выкупил у “Торисс” 3500 кв. м площадей, собственником около 2000 кв. м на 2-м этаже является компания “Техносила”. Четвертым собственником помещений в “Гвозде” является Росбизнесбанк. Он стал владельцем 1300 кв. м на 3-м этаже “Гвоздя” около трех лет назад.
Зато другой проект “Торисс” – торгцентр “Гвоздь-2” на пр-те Андропова эксперты считают весьма удачным. “Гвоздь-2” имеет хорошее местоположение, благодаря чему собственнику удалось привлечь хорошие якоря в лице “Перекрестка” и “Техносилы”, – говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. В ближайшей перспективе, говорит она, здесь должен появиться еще один привлекательный арендатор – “Детский мир”, который займет 3-й этаж комплекса.
Никуличева считает, что не самым удачным наряду с “Гвоздем” на Волоколамском шоссе можно назвать и ТЦ “Вэймарт”. В 2002 г. его построила компания “Роситал” на 26-м км МКАД, между Варшавским и Каширским шоссе. Это маленький проект для отдаленного места, указывает Никуличева. Общая площадь “Вэймарта” – 31 000 кв. м. По 2700 кв. м в нем занимают якоря – “СпортМастер”, “М.Видео”, “Старик Хоттабыч”, “Седьмой континент”, продолжает Никуличева. Покупатели, по ее мнению, приходят именно в эти магазины, а торговые галереи лишены хорошего покупательского потока. В результате у владельца проблемы с арендаторами галерей. “На покупателей пустые помещения производят не очень хорошее впечатление”, – сетует Никуличева.
Юлия Дальнова из Knight Frank приводит в пример торговый центр “Квадро”, построенный в 2003 г. на пересечении Рублево-Успенского шоссе и Кутузовского проспекта. Дальнова рассказывает, что “Квадро” строила “Тема”, однако потом продала здание компании “Партия”. Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев считает, что неудачи “Квадро” связаны с небольшой площадью торгцентра (16 000 кв. м), неудачным въездом и непродуманной концепцией. Дальнова считает, что “Квадро” стоит полностью поменять концепцию. Многие центры пойдут по этому пути, уверен он. По его мнению, на рынке появляется тенденция к конкуренции между ТЦ, что неизбежно подорвет положение некоторых объектов. “Пока рынок проглатывает даже неудачные проекты, но это долго не продлится”, – прогнозирует он.
По словам Олега Мышкина, партнера компании Colliers International, к самым печальным недостроям в Москве можно отнести бизнес-центр “Зенит”. Он находится на пр-те Вернадского, на территории Академии народного хозяйства. Никуличева рассказывает, что бизнес-центр начали строить еще перед Олимпийскими играми в 1980 г. “Итальянские инвесторы выделили кредит на возведение здания. На строительство было потрачено около $100 млн”, – говорит Мышкин. Попытки реанимировать бизнес-центр, по его словам, предпринимались несколько лет назад, однако успехом не увенчались: реструктурировать долги академии потенциальному инвестору оказалось непросто. Комплекс даже был оснащен техникой, например лифтами, однако вся она уже пришла в негодность, потому что у здания так и не было крыши.
“Не удивлюсь, если “Зенит” попросту придется снести, ибо конструкция и системы здания уже скорее всего пришли в негодность”, – говорит Мышкин. Сейчас это здание нельзя достраивать, конструкции устарели, соглашается Никуличева. Впрочем, на пр-те Вернадского хватает и других недостроенных объектов помимо “Зенита”, замечает Мышкин. В основном это башни, построенные еще в советское время. Найти им применение вряд ли будет возможно – такие объекты проще сносить, считает Мышкин.
Александр Шагалов, ведущий консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard, полагает, что основная проблема неудачных проектов – это прежде всего несоответствие назначения, классности и месторасположения здания. В случаях с долгостроем, рассуждает он, причиной становятся проблемы с согласованием проекта: площадка есть, а проект не утверждают. В качестве примера Шагалов приводит площадку на Поклонной горе, где ММВБ в 1998 г. начинала строить офисный центр. Из-за проблем согласования проекта с городом здание так и не построили, замечает Шагалов.
Получить права на реконструкцию долгостроя, по мнению Олега Мышкина, довольно сложно, поскольку слишком закрытым является этот сегмент рынка. Теоретически власти должны устраивать тендеры на подбор инвестора, но на практике стать этим инвестором, получить все документы и права на участок не так просто. Оценить сумму инвестиций в реанимацию объектов столичного долгостроя, как считает Мышкин, довольно просто, гораздо сложнее оценить стоимость выкупа имущественных прав – хотя бы потому, что на бумаге недострой часто проходит просто как земельный участок.
Печальную славу одного из самых неудачных проектов имеет и бизнес-центр “Царев сад”, который был почти построен на Болотном острове. “Царев сад” строила компания “Кейстоун”, основанная предпринимателем Геннадием Шульманом. Строительство началось в 1998 г., для чего компания открыла кредитную линию на $150 млн в Сбербанке. К началу 2001 г. из нее было выбрано около $90 млн, однако за три года из заявленных 83 000 кв. м площадей строители возвели только 23 000 кв. м. После смерти Шульмана работы на участке и вовсе прекратились. В итоге “Царев сад” в счет погашения долгов забрал Сбербанк, а преемница Шульмана Елена Клименкова оказалась за решеткой.
Эксперты считают, что это не самое выгодное приобретение для Сбербанка. Здание гораздо проще снести, чем целиком реанимировать, говорят они. Сейчас в “Царевом саду” арендуют помещения около 20 компаний. Главным недостатком “Царева сада” называют неудачное планировочное решение: глубина его этажей составляет 40 м при стандарте 20 м, поэтому в дорогом офисном центре темные помещения.
Эксперты сомневаются, что Сбербанку удастся продать здание, но даже в этом случае он не сумеет вернуть вложенные деньги. По их мнению, ценность в “Царевом саде” представляет только земля, стоимость которой здесь достигает $10 млн за 1 га (всего 3 га). Заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров ранее говорил “Ведомостям”, что это супервостребованное место из-за близости к Кремлю, но на этом участке можно строить только коммерческую недвижимость и, если найдется покупатель, ему придется вложить в строительство здания класса А как минимум $200 млн.
Времена неудачных проектов на рынке недвижимости проходят, соглашаются эксперты. “Найти инвесторов и получить деньги под хороший проект на сегодняшний день большой проблемы не составляет”, – говорит Шагалов. “Приходит время крупных компаний, которые нацелены на долгосрочную перспективу и дорожат своим брэндом”, – добавляет Дальнова. К тому же девелоперы, говорит он, накопили немалый опыт реализации высококлассных и сложных проектов.
Однако Гасиев уверен, что неудачи в недвижимости еще обязательно будут. В основном из-за того, что подчас непрофильным компаниям достается земля и они обязательно хотят попробовать себя в роли девелоперов и непременно что-нибудь построить, не считаясь с мнением профессионалов. “А потом время показывает, что проект жить не будет”, – сокрушается он. По его мнению, даже проектам, исполненным на “тройку”, пока удается выживать только благодаря тому, что рынок пустой. Юлия Дальнова полагает, что неудачные с точки зрения концепции объекты продолжают с успехом работать еще и потому, что были построены на крайне выгодных участках.