ДОХОДНОЕ МЕСТО: Усадьбы пошли с молотка

Исторически ценные здания России, которые когда-то были жилыми резиденциями царских придворных и купцов, могут приносить доход и стать действующим бизнесом. Уже появились пионеры, которые увидели в зданиях-памятниках такую перспективу. Но большинство игроков рынка только начинают привыкать к этой мысли.

Варианты возможны

Предназначение зданий-памятников в современном мире может оказаться самым разным. Из загородных и городских усадеб можно создать, например, интересные эксклюзивные отели. В основном такая концепция подходит для городов, где бывает много туристов, считает предприниматель Иван Синюшкин, один из основателей компании “ЮТС-Отель”. Он создал из почти разрушенного особняка в Ростове Великом современный отель. В особняке можно также построить офисный комплекс и использовать его потом как собственную корпоративную резиденцию, что сейчас особенно распространено (многие банки занимают особняки) или же сдать в аренду другим компаниям, говорит Виссарион Алявдин, президент Национального фонда “Возрождение русской усадьбы”. Президент аналогичного фонда – “Возрождение русской усадьбы” – Сергей Потапов считает, что если уж инвестору браться за исторические дома и реконструировать их, то целесообразно делать там либо корпоративные резиденции, либо места для коллективного отдыха. “Усадьбам (и особнякам) не противопоказана частная собственность, – говорит Алявдин. – Исторически они всегда были в частных руках. Отношение к ним как к собственности и как к эксклюзивному объекту пронесено через века. Позиция нашего фонда такова: многие дома-памятники могут стать элементом современной жизни. Например, чем-то вроде туристических центров. Это использование нам представляется наиболее предпочтительным во всех отношениях”.

Игроки пришли

Рассуждать о том, существует ли рынок домов-памятников, можно сколько угодно. Но факт остается фактом: за конкретные объекты уже борются конкурирующие фирмы. Пока речь идет о формировании первичного рынка домов-памятников. По той простой причине, что почти все они находятся в собственности государства, соответственно, могут продаваться или сдаваться в аренду “из первых рук”, считает Виссарион Алявдин. Даже если продает какой-либо особняк частная фирма, за ней, как правило, стоят госструктуры, уверяет президент аукционного дома “Гелос” Олег Стецюра.

Но в целом рынок достаточно узкий, и, похоже, его участники друг друга несколько недолюбливают.

Национальный фонд “Возрождение русской усадьбы”, возглавляемый Алявдиным, – одна из тех общественных организаций, что выступают как бы посредниками (в какой-то степени – риэлторами) между продавцом – в лице федерального или муниципального правительства – и потенциальным покупателем. По словам Алявдина, у фонда есть большая база данных по усадьбам на всей территории России, которая содержит около 1000 объектов. Помимо поиска усадеб, выставляющихся на продажу или сдающихся в аренду, фонд способен и консультировать инвесторов-девелоперов по вопросам восстановления памятников.

Сергей Потапов уверяет, что такая же обширная база объектов есть и у него. И подобные же консультации может проводить и его фонд. Алявдин никаких иных общественных организаций в беседах не упоминает. Потапов же говорит, что возглавляемая им организация начала работать еще пять лет назад, с 2000 г. На интернет-сайте действительно указан этот год основания организации. На сайте фонда, руководимого Алявдиным, написано, что структура зарегистрирована в 2005 г. и является преемником фонда “Русская усадьба”, созданного также в 2000 г.

Структура игроков этого молодого сектора довольно-таки разнообразна – от общественных организаций до потомственных наследников усадеб. Таких, как, например, Ольга Троицкая-Миркович, взявшаяся восстанавливать свое фамильное имение под Тулой, или Михаил Лермонтов из рода поэта, который привел в порядок усадьбу “Середниково” под Москвой. Это также частные предприниматели, как Иван Синюшкин. И крупные инвесторы вроде холдинга “Конкор” или компании Coalco. И аукционные дома, которые представляет на данном рынке “Гелос”. А также банки, готовые вкладывать средства в проекты, связанные с памятниками, как это делают Банк Москвы или Импэксбанк.

Путь заманчивый, но сложный

“Гипотетически интересно управлять особняком или усадьбой как объектом коммерческой недвижимости, – считает Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна “Крост” (концерн реставрировал как генподрядчик дома-памятники на ул. Солянке, 15/18, Большой Ордынке, 8, стр. 4, 5, 6, Садовой Триумфальной, 20. – “Ведомости”). – Это интересно для любой компании, потому что это престижный и эксклюзивный опыт. И даже не столь принципиально, будет ли такое здание в аренде или в собственности у частной компании, потому что в каждой конкретной ситуации может быть оправданной и та и другая форма. Гораздо важнее понять, какая позиция по этому поводу у государства. Мы, как девелопер полного цикла, как управляющая компания, хотели бы видеть, во-первых, четко прописанные законодательством правила игры для этого рынка, во-вторых, неизменность принятого законодательства по крайней мере в течении двух-трех поколений, и лет 100 стабильной работы по неизменным правилам, если так можно выразиться”.

К усадьбам как к объекту недвижимости у игроков рынка складывается неоднозначное отношение. Вроде бы городские и загородные усадьбы, особняки, резиденции – продукт эксклюзивный. Но в то же время усадьбу не так-то просто получить в собственность и даже арендовать, особенно если она имеет статус федерального значения. В Москве свободную недвижимость не сыскать днем с огнем, в столице разбирают все, на чем можно заработать. Однако с домами-памятниками связано слишком много обременений, считают большинство инвесторов и девелоперов.

По закону, который в части сохранения культурного наследия составлен очень неплохо – так считает Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, – памятник надо восстановить и поддерживать в соответствии с охранной грамотой. Основным для этого рынка законом пока считается закон “О культурном наследии народов России”, принятый в 2002 г. С ним согласен Виссарион Алявдин, который подчеркивает, что часть законодательства, послужившего базой для современного закона, составлялась еще в строгое советское время. Но вместе с тем федеральные объекты пока нельзя оформить в собственность, комментирует Алявдин. Таким образом, у инвестора нет уверенности в том, что завтра государство не потребует обратно здание, в реставрацию которого он вложил и душу, и деньги.

Например, по данным фонда, для восстановления только главного дома такой дворцовой усадьбы, как “Знаменское-Раек” в г. Калязине, может потребоваться несколько миллионов долларов – не меньше $1,5 млн. А срок окупаемости таких проектов доходит и до 10 лет. Олег Стецюра уверен, что как только в РФ появится полноценная гарантия права частной собственности на такие здания, причем с правом наследования, то инвесторы и девелоперы буквально кинутся на этот рынок. “Мы можем [сейчас] продать усадьбу за $400 000. Очень ли это выгодно? По такой же цене мы продаем картины-подлинники”, – говорит Стецюра. По его мнению, в правилах о том, как содержать ценные здания, должно быть прописано, в каких случаях вмешивается государство в этот процесс, а в каких – нет.

Муниципальные здания-памятники получить в собственность можно. Последний год между московским правительством, чиновниками из регионов и федеральным правительством идет спор о передаче ряда объектов с общероссийским статусом в распоряжение Москвы и губерний. А перед правительством РФ стоит вопрос, все-таки разрешить или не разрешить приватизировать федеральные объекты. У государства – что на уровне РФ, что на уровне регионов – не хватает денег, чтобы их содержать, о чем говорили не раз чиновники. Значит, надо привлекать инвесторов. Пока такие особняки, усадьбы и дворцы ожидает либо аренда, либо медленное запустение. Федеральным законом 2002 г. “О культурном наследии...” установлено, что приватизации не подлежат памятники федерального значения до решения вопроса об их принадлежности, комментирует Алявдин. “Наверное, выход в том, чтобы большая часть памятников перешла в муниципальную собственность, – рассуждает он. – Я считаю, что государство не выполняет свои обязательства по охране памятников. Да и никогда так не было, чтобы государство содержало все исторические здания, даже при богатой Российской империи. Надо хотя бы на баланс местным властям передавать такие здания, сохраняя за ними федеральный статус”.

“Если памятник регионального значения, то все проще: здесь достаточно будет найти охранную грамоту и соблюдать правила, установленные ею, – говорит Виталий Можаровский. – Если же объект – усадьба с ландшафтным парком, то тогда появляется больше проблем, так как надо еще установить границы территории. В своей практике мы не раз сталкивались с затруднениями в определении границ охранных зон – слишком трудно найти документы, в которых они так или иначе прописаны.”

Можаровский выступает за то, чтобы передать здания-памятники частным собственникам. В целом закон по этой части неплохой, считает он, в конце концов, в Гражданском кодексе РФ говорится о процедуре изъятия имущества у недобросовестных пользователей. Если же подытожить уже имеющуюся практику эксплуатации особняков, например, банками, то они, занимая такие дома под корпоративные резиденции, поддерживают свои объекты в хорошем состоянии – стоит посмотреть на ту же Москву. Если передавать памятники частникам, то охранные обязательства должны стать составной и неотъемлемой частью таких договоров, считает Алявдин. Чтобы никто не мог купить или арендовать особняк, не подписавшись под охранными обязательствами. Эти обязательства составляет продавец, в данном случае государство. Важно, чтобы эти условия действовали долго, в том числе и при переходе объекта на вторичный рынок. Там должно быть четко написано, что охраняется и как, будь-то стены здания, его интерьер или парк вокруг.

По словам игроков рынка, есть неплохая законодательная основа для того, чтобы сегмент зданий-памятников на рынке недвижимости развивался. Есть, конечно, законодательные недоработки, не прописаны еще все необходимые детали. Предприниматели ожидают, когда же власть определится со своей позицией.

Торги начались

И все-таки, несмотря на препятствия, сделки на этом рынке совершаются. И с каждым годом их становится все больше. Тем более что на государственном уровне готовятся документы, которые поспособствуют массовой приватизации памятников, в том числе федеральных, говорит Сергей Потапов.

История сделок с усадьбами уходит корнями еще в докризисные 1990-е. Тогда была продана “ЮКОСу” подмосковная усадьба “Кораллово” без понижения ее федерального статуса. А известный предприниматель Владимир Брынцалов приобрел в собственность подмосковную усадьбу “Никольское-Урюпино”, что рядом с “царской трассой” – Рублевским шоссе.

Ему удалось добиться постановления о понижении статуса до муниципального. Это были громкие и вместе с тем несколько загадочные сделки, так как подробности их условий никто не сообщал. Не исключено, что оба памятника скоро опять будут выставлены на аукцион, говорит Виссарион Алявдин. Конечно, какие-то огрехи, могущие послужить причиной расторжения сделки, наверное, можно отыскать в любом документе, чем любят пользоваться некоторые чиновники.

Технология продажи исторических зданий, по словам Алявдина, такова, что они должны по закону выставляться на аукцион. Такие аукционы иногда создаются искусственно, по просьбе бизнесменов, желающих приватизировать памятник. По закону о приватизации объект выставляется на торги, объявляется его цена. Если по прошествии месяца аукцион не состоялся, то тогда начинает действовать принцип объявленного предложения и цена объекта понижается на 10% каждую неделю, пока его не купят.

По данным Национального фонда “Возрождение русской усадьбы”, особняк может быть передан и в безвозмездное пользование, как это произошло недавно с небольшой усадьбой Троицких-Миркович под Тулой. Около 800 кв. м было передано Ольге Троицкой-Миркович, потомку дворянского рода. Выгодными вариантами использования этого здания могут стать гостиница или туристический центр, открытые для посетителей. Владельцем объекта может стать и инвестор, который вложит в его развитие деньги. А потомку достанутся проценты от эксплуатации.

Уже в 2000-е гг. памятниками заинтересовался “Гелос”. Аукционный дом, торгующий разными предметами антиквариата, смог продать пока один памятник – дворцовую усадьбу Строгановых-Голицыных под Санкт-Петербургом. По данным игроков рынка, ее стартовая цена на аукционе составляла $1,7 млн. Как говорит Олег Стецюра, для зданий-памятников нет среднерыночных расценок – каждый случай индивидуален. По словам Алявдина, это может быть как $100 000, так и $2 млн. Недавно “Гелос” выставлял на продажу еще лот – усадьбу “Всесвятское” в Тверской области. Однако ее не удалось реализовать, и от этого объекта “Гелос” отошел, признается Стецюра. Форма аукциона, с одной стороны, представлялась удобной, так как при ней любой памятник можно теоретически продать за цену выше той, какую ему дали бы оценщики. С другой – аукцион не прижился, считает Олег Стецюра. Но отказываться от сделок со старинными зданиями его организация не собирается, так как видит в этом направлении перспективу.

Аукционный дом планирует выступать на этом рынке консультантом-посредником. “Мы недооценили, что памятникам нужен иной стиль реализации, нежели тем же картинам. Потому что покупатели не готовы платить за недвижимость, не проверив хотя бы ее юридическую историю (так называемую историю титула. – “Ведомости”)”, – говорит Стецюра. На взгляд Алявдина, аукционные дома могут работать в основном со вторичным рынком, так как у них нет ресурсов, чтобы восстановить памятники, которые очень часто находятся в полуразрушенном состоянии. Факторов, определяющих продажную цену исторических зданий, по мнению специалистов Национального фонда “Возрождение русской усадьбы”, очень много. Это балансовая стоимость, которая очень произвольна, остаточная стоимость, касающаяся полуразрушенных зданий (она вполне может быть почти символической, например $20 000), цена, назначенная государственным оценщиком, архитектурная ценность, рыночная стоимость земли, на которой располагается усадьба, близость туристических центров или столицы, удобные транспортные пути, развитый или неразвитый местный рынок, да и любые другие внешние факторы.

У инвесторов очень разные мотивы. Есть патриоты, потомки дворян и почти что меценаты, есть просто корпорации, которым нужны резиденции, есть изобретательные предприниматели, преследующие свою выгоду. Общественные же организации, как говорит Виссарион Алявдин, на этом рынке тоже нужны. Они существуют и за рубежом как вполне распространенное явление. Непосредственно Национальный фонд “Возрождение русской усадьбы” сейчас способен как найти здание по запросу покупателя, так и помочь ему составить всю документацию на здание – от охранных обязательств до паспорта. И провести историко-культурную экспертизу. Как считает Сергей Потапов из конкурирующего фонда, задача подобных организаций состоит в том, чтобы подготовить общественное мнение к предстоящей приватизации памятников и одновременно создать технологии доверительного управления усадебными комплексами с целью повышения их капитализации (когда государство поручает управление памятниками общественным организациям).

Вся Русь

Около пяти лет назад предприниматель Иван Синюшкин купил городскую усадьбу “Дом Плешанова” в Ростове Великом. По словам самого Синюшкина (в прошлом банковского работника), приехав однажды в Ростов, он увидел никому не нужный особняк, как оказалось – памятник архитектуры. Тогда его посетила идея создать здесь отель. Отель пришелся кстати, так как в Ростове, хоть он и входит в Золотое кольцо России, гостиниц остро не хватает. “Я обратился к администрации города (памятник имеет статус муниципального) и попросил

создать искусственный аукцион”, – рассказывает Синюшкин. По его словам, “Дом Плешанова” был продан ему в результате за 60 000 руб. Это усадебный комплекс, площадь которого после реконструкции – она обошлась предпринимателю в 15 млн руб., – составляет примерно 1500 кв. м (ранее – 600 кв. м). Дом принадлежал роду Плешановых, купцов первой гильдии. Экстерьер здания восстановили. Уже три года как предприниматель получает прибыль от своего проекта. Срок окупаемости оказался около четырех лет. Синюшкин считает свой бизнес доходным. “Дом Плешанова” стал первым его предприятием. Теперь он и единомышленники создали компанию “ЮТС-Отель”, которая собирается строить подобные отели в восстанавливаемых усадьбах Подмосковья, Углича, Ярославля, Мурома, Твери. Синюшкин говорит, что усадьбы и особняки в регионах стоят значительно дешевле, чем в Москве и Подмосковье.

В перспективе готовится несколько сделок в разных регионах, которые ведет как консультант фонд, возглавляемый Алявдиным. В частности, он выступает посредником в продаже усадьбы “Воронино” в Ярославской области. Наследник этих владений Сергей Леонтьев приобрел ее в собственность примерно за $46 000, ее общая площадь – 800 кв. м. Алявдин предлагает создать здесь многофункциональный туристический комплекс. В Ивановской области находится купленная в частную собственность усадьба “Батыево”, которую теперь собираются использовать либо как жилую резиденцию, либо как многофункциональный коммерческий комплекс.

Аналогичная организация под руководством Потапова своих сделок не раскрывает. Потапов сообщил только, что его фонд сейчас ведет базу данных из 1300 объектов средней полосы России. И в настоящий момент имеет около дюжины клиентов.

Группа компаний “Конкор” известна сделками с недвижимостью, обустройством курортов, а также восстановлением исторически ценных зданий. На счету “Конкора” – создание горнолыжного парка “Яхрома” на Дмитровском шоссе, строительство поселка “Петровские дали”, поселка “Сосны-7”. Восстановлением усадеб “Конкор” занимается с 1998 г. Группа получила в аренду дворцовый комплекс “Знаменское-Раек” федерального значения, находящийся в Тверской области. Она восстанавливает усадьбу и планирует использовать ее в качестве многофункционального музейно-гостиничного комплекса. Возможно, там же будут проводиться концерты камерной музыки, выставки живописи и аукционы антиквариата, сообщила PR-директор Наталья Селинская. Там же, в Тверской области, “Конкор” восстановил усадьбу “Белюстино”, которую использует как корпоративную резиденцию. По оценке Сергея Потапова, на реконструкцию усадьбы, подобной “Знаменское-Раек”, может понадобиться от $1000 до $1500 за 1 кв. м (только восстановление главного дома). А вот, например, чтобы завершить реставрацию такой известной подмосковной резиденции, как “Архангельское”, надо не меньше $10 млн.

Региональные памятники более беззащитны и заброшены, чем московские особняки, на взгляд Виссариона Алявдина. Памятники в регионах не такая привлекательная с экономической точки зрения ниша. И чем дальше от столицы, тем сложнее найти инвесторов.

Московский эксклюзив

Были случаи, когда столица успела зарегистрировать право собственности на исторические объекты, говорит Виталий Можаровский. Но, естественно, у правительства РФ возникает желание эти объекты оспорить. Особенно велико искушение, когда здания уже отреставрированы. Например, сейчас в собственности Москвы находится заповедник “Царицыно”. А вот здание Музея Ленина на Красной площади, наоборот, отдано правительству РФ (до революции там была Московская городская дума, потому здание находилось в собственности столицы). По данным Института естествознания при Министерстве культуры, всего в столице около 3000 памятников архитектуры и примерно 1000 сейчас находится в городской собственности.

Многие исторически ценные московские особняки занимают достаточно известные структуры. Так, Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС) находится в особняке на ул. Воздвиженке, 8/1. Главное управление охраны памятников столицы располагается в усадьбе на ул. Пятницкой, 19, а московское правительство – на ул. Тверской, 13. Конверсбанк находится на ул. Гончарной, 12, стр. 1, а корпорация “С.Холдинг” – в строениях 1, 2, 5 в доме № 6 по Столешниковому переулку.

Из последних проектов, связанных с московскими особняками, известны такие, как проект Банка Москвы по покупке бизнес-центра в Трехпрудном переулке, 9, общей площадью 11 500 кв. м. Стоимость сделки эксперты предварительно оценили в $32–33 млн. Инвестиционная компания Coalco приобрела “Петровский дом” на ул. Красноармейской, 1/7, площадью 7000 кв. м. В обоих случаях особняки будут реконструированы, представлены как офисы и скорее всего проданы или сданы в аренду. Также, как сообщило агентство “Интерфакс”, стало известно о проекте городской администрации, которая решила выделить 5 млн руб. на реставрацию старинных зданий в Милютинском переулке, 16, стр. 3–5, где сейчас находится Дом детских общественных организаций.