ДОХОДНОЕ МЕСТО: Ветхие стены манят инвесторов

На месте ряда промпредприятий, расположенных в центре города, должна появиться и жилая застройка. Директор агентства недвижимости “Эрмитаж” Тимур Тагиров считает это целесообразным. Земля в центральной части Новосибирска дорога, поэтому целесообразно использовать площадки промпредприятий под коммерческую или жилую застройку. В качестве примера Тагиров приводит площадки “Новосибирскмебели”, заводов пластмасс и “Эталона”, на месте которых должны появиться жилые комплексы.

В советские годы Новосибирск развивался как крупный промышленный центр, поэтому расположение промпредприятий по основным транспортным магистралям, рядом с жилмассивами и даже в центре города было оправданно, рассказывает начальник отдела генплана мэрии Новосибирска Игорь Лукьяненко. Считалось, что предприятия как “места приложения труда” должны быть близки и доступны для работников. Однако уже по схеме развития 1994 г. предполагалось, что из них в центральной части останутся лишь единицы, а большинство будет перенесено на окраины, поясняет он.

За последние годы многие предприятия стали использоваться как склады, офисы и торговые помещения и вопрос об их переносе отпал сам собой, рассказывает генеральный директор института “Горпроект” Владимир Неретин. Тем не менее промышленными объектами сейчас занято около 40% городской территории, и в ходе работы над новым генпланом планируется сохранить эту долю. Новосибирск остается крупнейшим промышленным центром. Однако местоположение многих промплощадок будет изменено. Дальше всего, на самых отдаленных городских окраинах, должны располагаться предприятия тяжелой промышленности и металлургии, в черте города сможет остаться обрабатывающая и пищевая. Собственно центр должен остаться деловой зоной с минимальными вкраплениями жилой застройки. Теоретически производства в сердце города возможны – если это компактные, стерильные производства, такие как электроника, но все прочие предприятия должны исчезнуть, убежден Неретин.

Сделки по купле-продажи недвижимости промпредприятий на вторичном рынке начались с 1993–1994 гг., спустя приблизительно год после приватизации предприятий в 1992–1993 гг. Помещения бывших заводов и фабрик приобретаются либо у новых собственников предприятия, либо по решению арбитражного суда на аукционе, говорит член коллегии адвокатов Новосибирской области Марина Антонова.

Новые собственники предприятий, столкнувшиеся со спадом производства в 1990-х, были вынуждены использовать цеха не под производство, а под склады, торгово-офисные площади или же продавать их, считает директор

УК “Белестар” Георгий Андреев. Низкая рентабельность собственного производства вынуждает сдавать площади под офисы, чтобы заработать на оборотные средства, соглашается начальник финансово-экономического центра фабрики “Северянка” Елена Царик.

Президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости (СибГУД) Олег Луговой считает, что приобретение цехов промпредприятий в 1990-х гг. оказалось выгодным делом. Подавляющее большинство предприятий в те годы было недооценено в разы, говорит Луговой. В качестве примера собеседник приводит “Сибтрансмаш”. Завод, расположенный на территории около 15 га, можно было в 1999 г. приобрести всего за $1 млн. Тогда это казалось заоблачной цифрой, а сейчас пришедшие в еще больший упадок помещения предлагаются в 4–5 раз дороже, поясняет он.

Цены на недвижимость промпредприятий значительно упали после кризиса 1998 г., рассказывает директор девелоперской компании “Славянка” Юрий Тиунов. Цеха “Сибтекстильмаша” продавались по 500–1000 руб. за 1 кв. м, причем можно было купить не все здание, а даже часть этажа. Новое здание заводоуправления продавалось по 1000 руб. за 1 кв. м. Сейчас цены поднялись в разы. Один из недостроенных цехов “Сибтекстильмаша” продается по 5000 руб. за 1 кв. м и еще требует инвестиций на менее 5000 руб. на 1 кв. м. В целом цена по разным объектам возросла от 5 до 10 раз, резюмирует Тиунов.

Несколько лет назад приобрести заводское здание можно было в разы дешевле, чем строить аналогичное, соглашается директор по развитию компании “ЭлектроКомплектСервис” (региональный ритейлор электротехнических изделий) Евгений Леоненко. “Наша компания два года назад приобрела несколько зданий у завода “Сибстанкоэлектропривод” рядом с пл. Кирова. Это стоило нам в 1,5–2 раза дешевле, чем строительство таких же объектов с нуля. Найти в городе свободную площадку в 2 га, расположенную на пересечении магистралей, вряд ли возможно”, – считает Леоненко.

По данным специалиста по коммерческой недвижимости риэлторской компании “Авега” Антона Чикунова, сейчас стоимость недвижимости бывших промпредприятий составляет в основном 4000–12 000 руб. за 1 кв. м По 4000–5000 руб. продаются ветхие здания, требующие реконструкции (например, здание завода ЖБИ в пос. Матвеевка), от 7000 до 12 000 руб. за 1 кв. м – помещения с хорошей отделкой в рабочем состоянии. Таковы, например, бывшие корпуса “Вестфалики”, выставленные сейчас на продажу по 7000 руб. за 1 кв. м, поясняет Чикунов. Помимо состояния здания на цену влияет местоположение площадки. Недвижимость предприятий, расположенных в центре, стоит значительно дороже аналогичных объектов на окраине. Ветхое здание на территории бывшего завода “Комета”, практически остов, продается по 6500 руб. за 1 кв. м. Однако завод расположен рядом с центром и, несомненно, покупатель найдется, считает он.

По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости компании “Эрмитаж” Татьяны Бойко, наибольшим спросом пользуются помещения под склады с удобными подъездными путями и высотой около 6–8 м, ставка аренды колеблется в пределах 170–250 руб. за 1 кв. м в месяц.

По данным партнера по маркетингу DSO Consulting Сергея Дьячкова, бывшие промпредприятия на окраинах часто используются

под склады класса С и ниже. Поднять уровень складских помещений зачастую невозможно из-за отсутствия удобных подъездных путей, достаточной площадки для парковки или конструктивных особенностей зданий, говорит он. По данным DSO Consulting, крупнейшие складские комплексы класса В расположены на территории бывших предприятий “Новосибметалл” (15 000 кв. м), “Сибстанкоэлектропривод” (9000 кв. м), ЖБИ-1 (17 000 кв. м).

Компания “Сиблоджикс” (филиал логистического оператора “Таблоджикс”) реконструировала неотапливаемые помещения “Новосибметалла” под склады класса В. “Новосибметалл” как нельзя лучше подходит для складского комплекса: площадь здания – 10 000 кв. м, есть железнодорожные и автомобильные подъездные пути, говорит директор “Сиблоджикса” Евгений Новиков. “Сиблоджикс” решил расширить складские площади в управлении, однако до сих пор найти подходящие помещения на промпредприятиях не удалось, рассказывает он. Предприятия, подходящие под склады, уже давно разобраны. “До сих пор мы предпочитали арендовать площади, однако новый терминал нам придется строить”, – поясняет Новиков.

Бывший ЗЖБИ-1 сейчас используется как складской терминал компании “Септима”, которая является крупнейшим в Новосибирске оптовым торговцем винно-водочной продукцией. Для управлении логистикой “Септима” учредила компанию “Сибирский грузовой терминал”.

Директор “Сибирского грузового терминала” Максим Жучков рассказал, что имущественный комплекс обанкротившегося ЖБИ-1 был приобретен компанией на торгах в 90-х гг. Несомненно, это было удачным приобретением, считает Жучков. Помимо больших производственных помещений (площадь – 17 000 кв. м) и удобных подъездных путей территория завода достаточна для строительства еще одного терминала. Строительство склада в 4000 кв. м, предназначенного исключительно для сдачи в аренду, начнется в 2006 г., поясняет Жучков.

“Электрокомплектсервис” приобрел у завода “Сибстанкоэлектропривод” три пустовавших здания рядом с пл. Кирова. Заводоуправление используется как торгово-офисный центр, а недостроенный цех площадью 9000 кв. м был реконструирован под склад. Еще один ненужный цех площадью около 10 000 кв. м в марте этого года был продан красноярской компании “Алпи”. Специалист по коммерческой недвижимости агентства “Ново-Николаевскъ” Александр Сокольников оценил сумму сделки в $1,4–2 млн.

А директор новосибирского филиала Национальной логистической компании (НЛК) Вячеслав Дунаев считает реконструкцию большинства бывших цехов промпредприятий под склады нецелесообразной. Как правило, цеха на заводской территории расположены тесно друг к другу, поясняет он, следовательно, возникает проблема с парковкой фур, увеличивается время погрузки-разгрузки. Использование промпредприятий под склады оправданно лишь как временный вариант, в дальнейшем такие “промсклады” неизбежно проиграют новым терминалам, говорит Дунаев.

С ним не согласен Сергей Дьячков. Для инвестора интересно строить терминалы класса В и выше, так как они быстрее окупаются. В Новосибирске же наибольший спрос приходится именно на склады невысокого класса. Дешевые склады промпредприятий позволяют практически полностью удовлетворить эту потребность, считает он.

Отказаться от реконструкции в пользу нового строительства решил новый собственник молочного завода “Альбумин”, производство которого было остановлено еще в марте. “Новосибирскэнерго”, выкупившее 90% акций предприятия, решило построить на месте “Альбумина” складской комплекс площадью 30 000 кв. м класса не ниже В, в состав которого войдут также офисные и торговые площади, сообщил директор по инвестициям “Новосибирскэнерго” Алексей Фетисов.

Евгений Новиков одобряет решение “Новосибирскэнерго”. Создание комплекса класса А логично – удачное местоположение “Альбумина” и наличие подъездных и железнодорожных путей позволяет это сделать, говорит он. Проект будет востребован, ведь дефицит предложения в сегменте складов высокого класса ощущается все острее. По мнению Максима Жучкова, инвесторы смогут вернуть свои деньги через 5–7 лет при затратах $500 на 1 кв. м.

Предприятия, расположенные в центральной части города, оказались в более выгодном положении, нежели их окраинные собратья. За счет местоположения их площади сдаются не только под склады, но и как офисные и даже торговые помещения, считает Олег Луговой.

Для офисов и торговли

Свернули производственную деятельность и превратились в торговые и офисные центры, расположенные в центре города, трикотажная фабрика “Сибирь” и швейная фабрика “Соревнование”. Площади “Сибири” отданы под торговый центр, а производственные цеха швейной фабрики “Соревнование” переделаны под офисы. Одно из зданий фабрики “Северянка” с 2004 г. сдается в аренду под офисы и торговлю. Уже несколько лет “НЭВЗ-Союз”, корпуса которого выходят на главную улицу города – Красный проспект, сдает в аренду около 50 000 кв. м. По данным специалиста по коммерческой недвижимости агентства “Доктор Ключ” Елены Белановой, ставки аренды в бывших заводских зданиях в центре составляют от 450 руб. за 1 кв. м в месяц.

Несмотря на сегодняшнюю востребованность, считает Олег Луговой, расположенные в центре офисные и торговые “муравейники” в дальнейшем проиграют строящимся торговым и офисным центрам. Рано или поздно из них начнется отток арендаторов. Выходом будет либо резкое снижение ставок аренды, что невыгодно, либо снос и строительство на этих площадках новой, “концептуально правильной” недвижимости, поясняет он.

А расположенные на окраине бизнес-центры еще долго будут привлекательны для арендаторов именно благодаря низким ценам, продолжает Луговой. Идея реконструкции отдаленных заводоуправлений под офисные здания класса С оказалась удачной. Таковы, например, офисы заводов “Сибтекстильмаша” и НВА на ул. Станционной. Есть примеры, когда отдельные заводоуправления используются как фронт-офисы компаний, склады которых или производство расположены на территории предприятия. В качестве примера Луговой приводит “Сибтрансмаш”. Цеха используются как склады, а заводоуправление – в качестве офиса продуктовой сети “Холидей Классик”.

“Покупка зданий (общей площадью 9500 кв. м) на территории завода обошлась нам дешевле строительства новых площадей, – говорит директор сети Алексей Захаров. – Помимо экономии денег добавьте экономию сил и времени, необходимых для поиска нового участка и получения землеотвода”.

Бурное развитие розничной торговли и дефицит свободных помещений заставили и ритейлоров обратить внимание на бывшие промпредприятия.

“Торговый город “Левобережный” (территория – 20 га) открылся в начале 90-х на месте бывшей овощной базы. Первоначально это был складской комплекс с небольшой зоной контейнерной торговли, рассказывает гендиректор комплекса Владимир Кальченко. Но удачное расположение комплекса и более высокая по сравнению с логистикой доходность торговли заставили увеличить долю торговых площадей. Сейчас в комплексе 35 000 кв. м отдано под склады и 25 000 кв. м – под торговые площади.

В конце 1990-х компания “Сибирский гигант” приобрела и реконструировала здание бывшего кузнечного цеха площадью около 3000 кв. м под магазин формата cash & carry. В городе существует проблема с получением площадок под строительство, рассказывает директор по маркетингу компании Наталья Замосковцева. Особенно это справедливо в отношении “проходимых” мест – центральной части города и по магистралям. Приобретение недвижимости промпредприятий, особенно удачно расположенной, помогает решить проблему, пояснила она.

Сеть “Сибириада” также использует под магазины помещения промпредприятий. В 1998 г. в помещении бывшего вагоноремонтного цеха открылся супермаркет на ул. Станционной, рассказывает директор сети Алексей Касимов. Расположенный на оживленной магистрали

магазин-дискаунтер ориентирован прежде всего на покупателей на автомобиле, поясняет Касимов. Но наибольшей популярностью у ритейлоров пользуются промплощадки в Бердске. В цехах бывшего завода “Вега”, расположенного вдоль одной из центральных улиц города, соседствуют магазины сетей “Сибириада”, “Пятерочка”, “Быстроном” и “Сантино”, рассказывает он. Интерес ритейлоров к бывшим фабрикам и заводам легко объясним. Превратить заброшенный цех в торговый зал получается быстрее (в течение нескольких месяцев) и дешевле. Строительство собственного магазина с нуля потребует нескольких лет и обойдется в 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м, поясняет Касимов.

Облюбовала промплощадки и красноярская компания “Алпи”, заявившая о планах построить в Новосибирске 4–6 гипермаркетов. Первый гипермаркет компании площадью 10 000 кв. м (открытие – конец 2005 г.) расположен в бывшем производственном здании завода “Сибстанкоэлектропривод”. Второй гипермаркет площадью 24 000 кв. м будет строиться на территории Новосибирского мясокомбината.

Все больше заводов занимается девелоперской деятельностью и переоборудует площади под торговлю.

В середине 90-х салон “СТС-автомобили” по торговле автомобилями марки Mercedes-Benz открылся на территории завода “Станкосиб”. Постепенно завод сокращал профильное производство и к 2004 г. большую часть доходов начал получать от аренды площадей. Согласно отчетности в I квартале 2004 г. удельный вес арендных платежей в структуре доходов составил 72,3%. Крупнейшим девелоперским проектом “Станкосиба” стал торговый центр “Гиперон” (19 000 кв. м), открывшийся в реконструированном главном производственном корпусе. По словам заместителя директора предприятия Сергея Реусова, аренда торговых площадей в “Гипероне” стоит около 400 руб. за 1 кв. м в месяц. Помимо торговых завод также планирует зарабатывать и на сдаче офисных площадей в строящемся бизнес-центре площадью 7200 кв. м, сдача которого намечена на конец 2006 г. Член совета директоров Новосибирского инструментального завода Владимир Женов, который также возглавляет Новосибирский муниципальный банк, объясняет действия владельцев завода падением рентабельности в машиностроительной отрасли. Девелоперство и торговля автомобилями (“СТС-автомобили” – официальный дилер Mercedes-Benz), несомненно, является более доходным занятием, чем основное производство завода, считает Женов. По мнению Владимира Кальченко, расположение по оживленной магистрали делает проект “Станкосиба” интересным. Для успеха достаточно обустроить на территории завода вместительный паркинг, пояснил он.

Летом 2006 г. планирует начать строительство торгового центра на месте бывшего недостроенного заводского цеха компания “НМЗ-Девелопмент” (подконтрольная компании “Русский уголь”). Сейчас идет разработка концепции будущего центра, сообщил исполнительный директор “НМЗ-Девелопмента” Николай Смыслов. Планируется, что его площадь составит 20 000–30 000 кв. м. Возможно, “Рамэнка” (сеть “Рамстор”) будет одним из якорных арендаторов, однако договор еще не подписан, уточнил он.

По мнению директора департамента проектного финансирования банка “Глобэкс” Дмитрия Чибисова, расположение торгового центра на месте НМЗ им. Кузьмина оправданно. Завод находится на оживленной магистрали, в окрестностях отсутствуют крупные торговые центры, пояснил Чибисов.

Хотя цены на объекты промпредприятий по сравнению с 1999–2000 гг. возросли в разы – по отдельным объектам до 10 раз, – площадки остаются привлекательными для девелоперов, считает Юрий Тиунов. Сейчас затраты на строительство нового примерно равны покупке заброшенного цеха, но дополнительное время на поиск и оформление площадки снижает привлекательность строительства.

Можно и под жилье

Первым покинула центр Новосибирска фабрика “Новосибирскмебель”. Ее корпуса выкупила за 1,8 млн руб. компания “Запсибмебель” и после ликвидации фабрики в 2003 г. приступила к строительству на ее месте жилого комплекса “Солярис” площадью 32 000 кв. м. В конце 2004 г. была сдана первая очередь в 16 500 кв. м, сейчас строится вторая. По данным агентства “Эрмитаж”, цена 1 кв. м составляет от 34 000 руб.

Завод “Эталон”, расположенный в центре Новосибирска, также намерен перевести производство на окраину города, а на своей площадке в 0,95 га на пересечении ул. Щетинкина и Семьи Шамшиных построить жилой комплекс площадью 42 000–43 000 кв. м. Объем инвестиций в проект составит около $20 млн при себестоимости 1 кв. м 16 500 руб., сообщила начальник отдела капитального строительства “Эталона” Алевтина Зудина. По данным директора “Кварсис-Риэлта” Владимира Серебренникова, квартиры в строящемся рядом доме “Кварсиса” по ул. Щетинкина продаются от 24 000 руб. за 1 кв. м.

Завод пластмасс также собирается использовать собственную территорию (около 1 га) для строительства жилого комплекса повышенной комфортности площадью 60 000 кв. м, сообщил “Ведомостям” директор завода Игорь Валюх. Проект должен быть реализован к 2008 г.