ГРОМКИЕ ИМЕНА: Головокружительные перспективы

– Какие основные тенденции на рынках коммерческой недвижимости для стран с переходной экономикой вы бы отметили в этом и следующем году?

– В этом году предложение новых объектов превысило показатели прошлого года. Доля свободных площадей в Варшаве, Будапеште и Праге – словом, во всех крупных городах, исключая Москву, – была достаточно высокой. Но и объемы сделок в 2005 г. возросли. Поэтому доля свободных площадей в Варшаве упала ниже 10%, хотя еще два года назад этот показатель составлял 15%; в Будапеште и Праге доля свободных площадей в секторе офисной недвижимости снизилась до 12%. Так что, хотя в этих странах в целом существует большой объем предложения, на рынке коммерческой недвижимости произошел своеобразный всплеск активности.

– Как обстоят дела в России, по-вашему?

– Москва – крупнейший рынок в регионе. Мои коллеги в Москве сообщили, что объем сделок за первые девять месяцев этого года составил 700 000 кв. м, до конца года этот показатель может возрасти до 900 000 кв. м. Это головокружительные перспективы! Ведь в той же Варшаве или Праге весь объем рынка офисных площадей не превышает 1,5 млн кв. м. А в Москве только объем рынка офисных площадей оценивается в 1 млн кв. м, но есть же и другие секторы коммерческой недвижимости.

– Справедливо ли утверждение, что столицы оттягивают на себя значительную долю инвестиций?

– Конечно, многих девелоперов столицы привлекают гораздо больше, чем обычные города. Хочу отметить, что в Центральной Европе инвестиционные рынки более развиты, чем в Восточной. Самый развитый рынок с позиции инвестирования в регионы – Польша. В этой стране объем инвестиций в столичные проекты сравним с объемом инвестиций в региональные. Хотя в целом для стран ЦВЕ подобная ситуация достаточно редка. Например, в Будапеште и Праге сосредоточено примерно 80% всех инвестиций [в недвижимость в соответствующих странах]. Но когда инвесторы приходят в столичные города и понимают, что предложение там ограниченно, они начинают осматриваться по сторонам, подыскивать для себя новые направления, идут в регионы, сначала в крупные города, а затем и на периферию. Тенденция такова, что первоначально инвестиции направляются в сектор ритейла. Так было в Польше, Чехии, Венгрии и затем в Словакии. Инвесторы в сектор ритейла находят подходящие объекты по всей стране, тогда как область применения инвесторов в офисную недвижимость ограничивается главным образом столицами. Такая позиция не лишена смысла: почти все страны ЦВЕ достаточно малы. Население Польши составляет 49 млн человек, Венгрии и Чехии – по 10 млн, Словакии – 5 млн. Таким образом, получается, что значительными для ведения бизнеса являются только столичные города. И, конечно, в будущем одним из самых масштабных рынков этого региона станет Россия.

– Голландские исследователи высказали гипотезу о постепенном старении населения Европы и, как следствие, снижении его численности. Логический вывод: уже через 20 лет странам Европы потребуется гораздо меньше офисов, чем есть сегодня. Что вы об этом думаете?

– Это действительно актуальный вопрос, с которым нельзя не считаться не только в Европе, но и во всем мире. Локально, в странах Центральной и Восточной Европы, несмотря на то что население стареет, увеличивается доля занятых в секторе обслуживания. Это порождает [опосредованно] и рост спроса на офисные помещения. Традиционно в странах Центральной и Восточной Европы размещались крупные производства. Региональные рынки также обеспечивают большие возможности для девелопмента офисов. Например, в Польше крупные международные компании арендуют офисы за пределами Варшавы – в больших районных центрах: Катовицах, Кракове, Познани. Подобную ситуацию можно наблюдать и в Чехии: здесь офисное строительство активно развивается во втором по величине городе страны – Брно. Открывая для себя региональные города, инвесторы создают новые рабочие места.

– Какие, на ваш взгляд, открываются перспективы для Турции? Там население, напротив, возрастает. Некоторые аналитики даже прочат Стамбулу роль новой европейской деловой столицы.

– Турция – это своего рода вызов для Европы. Она однозначно станет конкурировать со странами Центральной и Восточной Европы – по зарплатам, по ценам и по целому ряду других факторов. Но, как свидетельствует ряд публикаций в деловой прессе, Европа определенно колеблется по поводу принятия Турции в состав ЕС. Вместе с тем Турция представляет собой огромный участок центральноевропейского рынка, интересный для таких стран, как Польша, Чехия, Россия. Турция имеет устойчивые экономические отношения с рядом европейских государств, и, забегая немного вперед, скажу, что это государство может стать штаб-квартирой для целого ряда сервисных компаний, которые делают экспансию на Восток. Это могут быть центры поддержки бизнеса, call-центры, другие сервисные структуры.

Пока же гораздо удобнее размещать их в Европе, например в Чехии, а не в традиционных странах вроде Индии. Главной причиной этого явления, на мой взгляд, можно назвать общность культур, отсутствие языкового барьера. Достаточно многие в Польше, России, Венгрии владеют одним из рабочих европейских языков – английским или немецким. В Турции этого еще нет. Вот почему пока нет смысла идти восточнее – на рынки, отличающиеся от привычных. Однако в долгосрочной перспективе дойдет очередь и до Турции. Только это произойдет через несколько лет.

– Как вы относитесь к проблеме избыточного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости. Говорят, что в Варшаве слишком много гостиниц. А в Москве их, напротив, очень мало. Какие другие примеры вы можете привести?

– Действительно, в Варшаве наблюдается избыток отелей, там также очень много частных апартаментов [для сдачи в аренду]. Доходность в этом секторе крайне низкая. В Венгрии и Чехии ситуация обратная. Средняя заполняемость гостиниц в Праге и Будапеште, да и в Москве, конечно, – 80%, это очень высокий показатель, можно сказать, беспрецедентный для большинства стран Западной Европы. Средняя заполняемость гостиниц в странах Западной Европы – 60–70%. В защиту Москвы хочу отметить, что здесь появилось много новых гостиниц — Swisshotel, Ritz Carlton, Four Seasons… Ситуация постепенно улучшается.

– А есть ли в Центральной и Восточной Европе страны, где наблюдается переизбыток офисов?

– Думаю, что пока потребность в новых офисных площадях остается во всех без исключения странах ЦВЕ. Пару лет назад были определенные спекуляции по поводу того, что в Будапеште и Варшаве слишком много офисов. В прошлом году в этом секторе был зарегистрирован большой прирост новых площадей. Это происходит не само по себе, а как следствие общего экономического роста, на 4–5% в год. Доля свободных офисных площадей в Варшаве составила 10% и в Будапеште около этого. А вот такие города, как София, Братислава, испытывают нехватку офисных площадей. По мере продвижения на Восток спрос на офисные площади растет, все острее ощущается нехватка предложения.

– Как обстоит дело с торговыми площадями в странах ЦВЕ?

– Ритейл – совсем другое дело. В таких городах, как Варшава, Будапешт, Прага, Братислава, и даже в отдельных районных центрах появились признаки перенасыщения. Отдельные торговые центры уже закрываются для последующей реконструкции, а в некоторых случаях и для полной смены концепции. Но несмотря на это, развитие торговых центров продолжается. Так, в Польше наиболее явно прослеживается диверсификация сектора ритейла – от торговых центров к магазинам-складам и к таким новым для стран ЦВЕ формам торговых площадей, как центры factory-outlets.

– Что это такое?

– Это некие магазины-склады, своего рода элитные дискаунтеры. В них представлена продукция целого ряда крупнейших международных брэндов, например Levis, по сниженным ценам, напрямую от фабрик-производителей. Товары поступают сюда по окончании сезона. Первоначально такие торговые центры появились в Австрии. Теперь есть надежда, что они приживутся и в странах ЦВЕ.

– Какие западноевропейские и американские реалии рынка коммерческой недвижимости уже прочно прижились в странах ЦВЕ?

– Думаю, что главное – это быстрое изменение стандартов строительства к лучшему. Если еще 5–10 лет назад на улицах городов в странах ЦВЕ можно было увидеть здания, построенные по [весьма] условным стандартам, по некоторым полустандартам, то теперь ситуация коренным образом изменилась. Современные объекты коммерческой недвижимости в Варшаве или Праге ничуть не уступают по качеству строительства своим аналогам где-нибудь в Лондоне и других мегаполисах мира. На национальных рынках стран ЦВЕ доминируют крупные международные девелоперы. В этом смысле Россия пока что исключение.

– Почему? Может быть, причина в слабых банковских гарантиях, недоразвитости российской банковской системы?

– Я не в курсе всех законодательных подробностей. Скажу только, что инвесторы крайне заинтересованы в выходе на российский рынок. В офисах нашей компании в Праге, Будапеште мы часто встречаемся с клиентами, всерьез интересующимися Россией. Думаю, что причин недостаточной активности западных инвесторов в России несколько, и слабые банковские гарантии – только одна из них. Есть еще такие, как ощущение непрозрачности российского рынка недвижимости, страх перед преодолением бюрократических барьеров и т. д. Но ситуация меняется к лучшему, и, думаю, через 2–3 года наступят радикальные перемены, увеличатся объемы инвестирования. Уже в прошлом году наблюдался рост потоков инвестиций из Великобритании и Америки.

– Какой из секторов коммерческой недвижимости вы считаете наиболее перспективным для инвестирования? Несколько лет назад это была офисная недвижимость, затем настала очередь сектора торговых площадей, сегодня это, возможно, складские помещения, а затем наконец дойдет очередь и до гостиниц?..

– Действительно, процесс развивается именно в такой очередности. Наша компания отмечает, что на менее активных рынках, таких как Москва, София, Бухарест и даже Братислава, значительная (большая) часть инвестиций направляется в сектор офисной недвижимости. В таких же городах, как Прага, Варшава и Будапешт, офисов уже достаточно. Это заставляет инвесторов рассматривать предложения за пределами этого сектора и обратить внимание, например, на торговую недвижимость, особенно на торговые центры. Примечательно, что за первые шесть месяцев этого года объем инвестиций в сектор ритейла в странах ЦВЕ сравнялся в процентном отношении с объемом инвестиций в сектор офисной недвижимости. Это очень необычная ситуация для Европы. В странах Западной Европы инвестиции в сектор ритейла составляют, как правило, 25% от общей массы инвестиций в коммерческую недвижимость. Доля инвестиций в сектор офисной недвижимости составляет около 50%, а еще около 25% приходится на долю инвестиций в другие секторы коммерческой недвижимости.

Промышленная недвижимость – следующий логический этап инвестиций. Это еще недооцененный рынок, недоинвестированный сектор. Отдельные сделки на этом рынке уже имеют место на передовых рынках (я имею в виду Польшу, Чехию и Венгрию), но и там еще очень мало возможностей для полноценного развития сектора индустриальной недвижимости. А доля инвестиций в промышленную недвижимость несоизмерима в сравнении с другими секторами. За период с начала 1998 г. до середины 2005 г. в коммерческую недвижимость в странах ЦВЕ было суммарно инвестировано 10,5 млрд евро. Основная доля пришлась на секторы офисной и торговой недвижимости. Инвестиции же в промышленную недвижимость составили всего около 300 млн евро.

– Почему? Очень трудно и долго переоборудовать или реконструировать бывшие производственные цеха под склады, стоки и др.?

– Хороший вопрос. Редевелопмент традиционно считается более рискованным мероприятием, нежели просто девелопмент. Значительные средства надо вкладывать в девелопмент района, в улучшение экологической ситуации и проч. Как правило, крупные международные девелоперские компании перестраивают бывшие промышленные предприятия в современные складские комплексы, огромные ангары. Якорными арендаторами в них становятся, в свою очередь, крупные логистические и торговые операторы.

Но интерес инвесторов к объектам промышленной недвижимости понемногу начинает расти. Еще одна причина скромных объемов инвестирования в промышленную недвижимость заключается в стратегии инвестиционных фондов – значительной составляющей в общей массе инвесторов. У каждого из инвестиционных фондов есть правила, в соответствии с которыми они могут или не могут направлять инвестиции в ту или иную область.

Консервативные фонды могут инвестировать, к примеру, только в офисные помещения. Другие фонды рассматривают широкий круг возможностей, не исключая возможности инвестиций в ритейл и другие секторы коммерческой недвижимости. Но традиционно большинство инвестиционных фондов все-таки предпочитает вкладывать средства в офисы. Впрочем, думаю, что эта тенденция вскоре изменится. Доходность от инвестиций в промышленную недвижимость выше, чем от инвестиций в офисы и сектор ритейла. Например, на основных центральноевропейских рынках доходность от инвестиций в офисы составляет 5–7%, в сектор ритейла – в пределах 7,5%, а в сектор промышленной недвижимости – 8,5–9%. По мере того как доходность от инвестиций в офисную и торговую недвижимость будет падать, сектор промышленной недвижимости определенно будет становиться все более и более привлекательным для инвесторов.

– Не выгоднее ли в таком случае инвестировать в девелопмент многофункциональных комплексов, объединяющих под одной крышей офисные, торговые площади и, может быть, гостиницу?

– Как правило, такие проекты успешны. С точки зрения девелоперов, они зачастую обеспечивают высокую доходность для инвесторов. Кроме того, вложение средств в многофункциональный проект – это очень хороший способ диверсификации инвестиционных рисков. Например, в Праге прошла крупная инвестиционная сделка, в ходе которой компания Merrill Lynch приобрела многофункциональный комплекс “Голд Миллениум Плаза”, в состав которого входит офисный блок, небольшой торговый пассаж и отель Marriott.

– Есть мнение, что Россия – жертва нехватки длинных денег. Банки редко кредитуют сделки с коммерческой недвижимостью. А для частных инвесторов порог вхождения на рынок коммерческой недвижимости слишком высок. Что делать, как создать условия для успешного развития рынка коммерческой недвижимости в России?

– Условия уже практически есть. Россия – буквально золотая жила для инвесторов. Многие компании, выходящие на российский рынок, просто теряются от широкого спектра возможностей. У России достаточно высокий потенциал, чтобы действительно стать центром глобальной инвестиционной активности. В долгосрочной перспективе (и эта тенденция уже отчетливо прослеживается) Москва имеет все шансы стать крупнейшим центром развития международного бизнеса.

– Какие самые масштабные проекты в области коммерческой недвижимости в странах ЦВЕ и в Москве в особенности вам бы хотелось отметить?

– В Москве очень много грандиозных проектов, которые могут оценить на международном уровне. Это “Башня на Набережной” (Naberezhnaya Tower), весь комплекс “Москва-Сити”, строительство которого позволит Москве значительно увеличить объемы современных офисных площадей. В Праге это в первую очередь проект The Park на южной окраине города – масштабный офисный комплекс, который очень популярен среди представителей международных компаний, например DHL, IBM и др. В Варшаве один из самых восхитительных проектов – это офисный комплекс Metropolitan (площадь – 34 000 кв. м) по проекту Нормана Фостера, ставший обладателем ряда престижных премий за высокие стандарты качества, в том числе лауреатом MIPIM-2003 в категории “офисные центры”. Если говорить о многофункциональных проектах, то в их числе мне хотелось бы отметить комплекс Zloty Tarasy (площадь – 225 000 кв. м) в центре Варшавы, интересный масштабной концепцией и удачным сочетанием площадей разного назначения.