ОРИЕНТИРЫ: Тверская не попала в топ-10

Международный обзор включал 10 самых дорогих торговых коридоров мира, и Тверская чуть-чуть недотянула, попав только на 11-е место. Самыми дорогими в мире оказались торговые помещения на Пятой авеню в Нью-Йорке (средневзвешенные ставки аренды – $13 993 за 1 кв. м в год) и Causeway Bay в Гонконге ($11 653). Среди 12 торговых коридоров Москвы Тверская всегда была № 1. Ставки аренды на магазины еще в начале 2004 г. не опускались ниже $4000 за 1 кв. м, а цены продажи доходили до $20 000 за 1 кв. м. Но в обзоре Cushman & Wakefield указано, что ставки аренды за последний год снизились на 2,9% и составляют сейчас $3400 за 1 кв. м. Хотя все последние месяцы этот коридор устойчиво выходил по средней ставке аренды на $4500, а по сделкам в некоторых магазинах – на все $5000. После Тверской со значительным отрывом в $1500–2000 обычно следовали Новый Арбат и Кузнецкий Мост.

Такого падения от Тверской никто не ожидал. Даже офисы в российской столице в 2005 г. по ценам уступили только Лондону, Токио и Парижу. Естественно, после публикации обзора рынок был удивлен. И даже не так важно, хоть и обидно, что самая имиджевая улица Москвы не попала в мировой хит-парад (хотя год назад занимала там 7-е место). Возникают другие резонные вопросы: почему ставка оказалась намного ниже, чем та, которую постоянно указывали в обзорах аналитики в течение всего года? Это привычное копирование ошибок друг друга? Или первый сигнал к тому, что Тверская скоро сменит привычный статус “самой дорогой” на “одну из”?

Фактор первый: спрос на Тверскую действительно падает. История развития этой улицы как торгового коридора такова. Ее создавали в середине 1990-х гг. риэлторы и консультанты, приводя сюда марки, на которые тогда был спрос. То есть доля продуманности в формировании коридора присутствует. Естественные факторы, повлиявшие на открытие дорогих магазинов на Тверской, – ее центральное расположение, близость Кремля, присутствие вокруг массы представительских учреждений и офисов крупных структур. На улице есть дорогие гостиницы, в которых часто останавливаются иностранцы. Дополнительный плюс – в ее высокой проходимости: активное движение пешеходов в торговом коридоре – тоже важный фактор.

Но, в принципе, может ли Тверская потерять статус имиджевой и представительской улицы? Наверное, только если центр города перенесут в другой район. Или если в столице появится новый квартал, где образуются такие же факторы, которые в свое время повлияли на формирование Тверской. Разумеется, всегда находятся люди, которые ставят популярность этого коридора под сомнение. Некоторые участники рынка, например, считают, что Тверская все больше тяготеет к профилю ресторанов, кафе, игровых залов, нежели, скажем, подходит для магазинов одежды. Потому, возможно, на нее больше спрос со стороны операторов развлекательного профиля. Говорят также, что многие арендаторы здесь работают почти без прибыли, а лишь ради имиджа и славы. Ибо доход здесь еле покрывает высокую арендную плату.

Вторая версия – сезонные, временные колебания ставок. Такие колебания бывают почти везде, но это не свидетельствует об общей тенденции к снижению ставок и потери популярности. Так, на той же Тверской в октябре 2004 г. средняя ставка снизилась до $3800 за 1 кв. м в год по сравнению с февральским показателем – $4000. Но и на ул. Пятницкой, например, весной 2004 г. наблюдалось снижение ставок, а уровень свободных помещений, который там обычно 2%, на некоторых участках доходил до 12%. Однако Пятницкая осталась Пятницкой. А Тверская все равно останется Тверской.