Наступили заморозки

По данным компании “Титул”, на вторичном рынке города цены за квартиры улучшенной планировки на 1 ноября 2005 г. составляли $24 000–80 000 в центральных районах и $21 000–50 000 на окраине (в зависимости от типа квартиры, площади и количества комнат). Цена квартиры гостиничного типа (17 кв. м) сейчас доходит до $25 000, однокомнатная хрущевка общей площадью около 25 кв. м на окраине стоит $24 000, двухкомнатная в новом доме в спальном районе площадью около 40 кв. м оценивается в $45 000.

По данным мэрии, с 1993 по 2004 г. в городе построено около 5 млн кв. м жилья, из них более 70% составляют квартиры улучшенной планировки.

Как отмечает гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий, на рынке вторичной недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: продажи в последние 1,5–2 месяца стабилизировались, но цены все равно растут на 5–10% в месяц. Предложение опережает спрос в три раза, и снижение покупательской активности налицо, соглашается с ним замдиректора агентства недвижимости “Лендлорд” Олег Ивченко. И все равно до конца года жилье подорожает еще на 8–10%, уверена управляющий агентства недвижимости “Риэлти-центр” Ольга Леонтьева. Так что прогноз о росте цен на 35–40% за год окажется верным, резюмирует Сосницкий.

Снижение покупательской активности Сосницкий связывает с отсутствием жилья, которое соответствует запросам покупателя. “Все хотят купить хорошее и недорогое жилье, а предлагают квартиры либо по завышенной цене, либо не очень качественные”, – констатирует он. У покупателей сформировались четкие требования к жилью, а предложение на рынке не всегда соответствует им, соглашается Леонтьева. Основная часть покупателей – люди со средним достатком и уровень их покупательской способности еще не достиг уровня цен, добавляет менеджер отдела продаж СК “ГражданПроектСтрой” Евгений Тенишев.

По общему мнению, наибольшими темпами растут цены на однокомнатные квартиры, квартиры гостиничного типа и комнаты в коммуналках. По оценкам участников рынка, стоимость квартиры гостиничного типа площадью 17 кв. м доходит до $25 000. Стоимость 1 кв. м в коммуналках сопоставима с ценой элитного жилья и в среднем составляет $1000–1500, рассказывает Сосницкий.

По словам Тенишева, стоимость однокомнатных квартир на Западном и Темернике выросла даже больше: если в начале лета в этих районах можно было найти единичку площадью 25–30 кв. м за $23 000, то теперь хрущевки предлагают за $28 000–29 000, а цена квартир улучшенной планировки доходит до $35 000. В домах, построенных недавно, цена всегда на 10–15% выше, констатирует Ивченко. Для сравнения он приводит следующие цифры: стоимость 1 кв. м в домах, построенных 10 лет назад, составляет $850–900, в домах, сданных в эксплуатацию в прошлом и этом году и попавших на вторичный рынок, – $1000–1200.

Жилье в кредит

Значительно увеличилось количество сделок с использованием заемных средств, отмечают риэлторы. Раньше такие сделки были единичными, сейчас с помощью кредитов заключается 10% сделок, рассказывает Леонтьева. Но ипотека не столь популярна, как кредиты на потребительские нужды, говорит Ивченко. “Такие кредиты не требуют залога недвижимости, процедура их получения проще и обходится дешевле, чем ипотека”, – объясняет Сосницкий. “Срабатывает цепная реакция – тот, кто воспользовался кредитом, рекомендует знакомым, уверяя, что в этом нет ничего страшного”, – добавляет Тенишев. По его мнению, банки смягчают условия кредитования, конкурируя друг с другом за клиентов. “Можно получить кредиты даже на покупку коммуналки, хотя раньше их выдавали только на покупку квартир улучшенных потребительских характеристик”, – отмечает Сосницкий. А зампредседателя ЖСК “Новосел” Николай Чуев прогнозирует значительный рост сделок с использованием банковских кредитов в следующем году. Его аргументы: по сравнению с прошлым годом количество займов на приобретение жилья увеличилось более чем в четыре раза. В 2004 г., по данным Чуева, ростовские банки выдали на покупку жилья 263 кредита на сумму 40 млн руб., а за девять месяцев текущего года – 1107 кредитов на сумму 474 млн руб.

Требуется парковка

Лидируют по количеству заключенных сделок центр города и спальные районы: Северный, Западный, Темерник. По оценке Чуева, на эти районы приходится 80% продаж. По словам Леонтьевой, порой квартиры в Северном и Западном по стоимости сравнимы с квартирами в центре. Она отмечает, что не очень популярны поселки Чкаловский и 2-й Орджоникидзе, так как там предлагают в основном старый фонд в плохом состоянии.

Сложно продавать и квартиры улучшенных потребительских характеристик, говорит Ивченко из “Лендлорда”: выбор на рынке достаточно большой и покупатели придирчивы. Кроме традиционных требований к высоте потолков, планировке, площади квартиры большое значение имеет наличие парковки: покупатели охотно бы приобрели 1–2 парковочных места, но подобное предложение практически отсутствует. “Это вызывает ажиотажный спрос и позволяет продавать парковочные места по 2–3 номинала”, – соглашается с мнением коллеги Сосницкий. Стоимость подземной парковки на окраине Северного микрорайона – около $10 000, а в его центральной части – уже $15 000, говорит Тенишев из “ГражданПроектСтроя”. По словам Сосницкого, в центре Ростова цена парковочного места доходит до $25 000 и более. Автомобильные стоянки постепенно убирают, а на их местах появляется все, что угодно, только не парковки и гаражи, рассказывает Ивченко. “А значит, цены в этом сегменте будут расти и дальше”, – резюмирует он.