Переоценка ценностей

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, индекс средней рыночной стоимости 1 кв. м. типового жилья в 2005 г. увеличился по сравнению с предыдущим годом почти на 15% и может составить к концу года около $600. По их подсчетам, рост стоимости недвижимости с 2000 по 2005 г. был равен 174%. Жилой фонд Нижнего Новгорода, по данным городской администрации, составляет почти 26 млн кв. м.

Дорожает только новое

Риэлторы считают, что небольшое оживление на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде можно объяснить только сезонностью. “После отпусков, ближе к концу года, клиенты начинают задумываться о квартирных проблемах”, – говорит Валентина Уварова, директор агентства недвижимости “Успех”. Однако в этом году, продолжает она, спрос не отразился на ценах: “Однокомнатные хрущевки площадью 32–33 кв. м в Автозаводском районе в сентябре продавались по $18 500–19 500, а это самый ликвидный тип квартир. К середине ноября на $1000–1500 возросли цены предложения на улучшенное жилье в том же районе. Сейчас трехкомнатные квартиры улучшенной планировки на “Автозаводе” площадью 66–67 кв. м предлагаются по $35 000–38 000”, – отмечает Уварова.

“Информация в СМИ о росте цен в Москве так вдохновила риэлторов, что некоторые даже начали искусственно подогревать рынок, завышая цены на квартиры, правда безуспешно”, – замечает Антон Кузнецов, менеджер отдела вторичного рынка компании “Чекни”. Основной тенденцией Кузнецов считает стагнацию на рынке, отмечая точечный спрос, и, соответственно, рост цен только на отдельные виды жилья в отдельно взятых микрорайонах. “В некоторых местах цены вдруг начинают расти без всяких видимых причин. Чаще всего поднимаются цены на качественное жилье, которое до сих пор составляет меньшую часть жилого фонда. А цены на жилье советского периода постройки могут снижаться в микрорайонах, соседствующих с большими территориями новостроек”, – говорит эксперт. По его наблюдениям, упал спрос на трехкомнатные квартиры площадью 63–64 кв. м на ул. Ковалихинской, хотя покупка жилья в центре города всегда считалась престижной. Еще летом их продавали по $50 000, сейчас стоимость таких квартир снизилась в среднем до $45 000. Двушки на Генкиной в кирпичных домах всегда стоили столько же, сколько трехкомнатные на Ковалихе, – сейчас их цена выше как минимум на 10%. Спрос на эти квартиры не падает, несмотря на соседство с большим районом новостроек. Летом поднялся спрос на одно- и двухкомнатные квартиры на ул. Усилова в спальном микрорайоне недалеко от центра. Квартиры там предлагались по ценам, превышающим среднерыночные. Так, однокомнатные площадью 35–37 кв. м продавались по $32 000–33 000. Сейчас цены вернулись к прежнему состоянию, снизившись на $2000–3000, резюмирует Кузнецов.

О точечном спросе говорит и Алексей Трошенков, начальник отдела стратегического анализа и оценки Нижегородского центра научной экспертизы (НКЦН): “Ощутимый спрос есть только на отдельные виды жилья. Сейчас причиной роста цены могут стать факторы, которые раньше были второстепенными: не район, а конкретное место, хорошее качество обслуживания дома или микрорайона, социальное окружение”.

Елена Соловьева, директор по продажам фирмы “Адрес”, констатирует рост цены предложения: “В октябре цены выросли в среднем на 2–2,5%, а по отдельным районам и того больше. В Приокском цены подросли на 6–7%, в Ленинском – примерно на 5%. В Приокском районе долгое время цены не росли и продаж было меньше, чем в других районах. Сейчас, возможно, в связи с активизацией первичного рынка в этом районе прежнее отставание компенсируется. Однокомнатные улучшенной планировки площадью 35–37 кв. м продавались по $27 000–27 500, сейчас предлагаются по $28 000–29 500”.

Как считает Соловьева, всегда востребованными остаются любые однокомнатные квартиры, в том числе и хрущевки, а на квартиры большей площади спрос уже дифференцируется. По ее мнению, возрос интерес к квартирам в новых домах двух-трехлетнего “возраста” с отделкой: “Покупатели оценили достоинства готового жилья с ремонтом, и большинство из них отдает предпочтение покупке отделанной квартиры в новостройке на вторичном рынке, а не вкладывает деньги на этапе котлована. Приобретая квартиру под чистовую отделку в новостройке, покупатель вынужден тратиться на ремонт, который обходится как минимум еще в половину стоимости жилья. А на вторичке все уже сделано. Ликвидность таких квартир зависит от дизайна их интерьера и отделки. Покупатели отдают предпочтение классике”. Таких квартир на рынке немного, поэтому цены на них выросли на 10–15%. Например, в Cоветском районе стоимость 1 кв. м в таких квартирах достигает $1300–1400, а в новостройках цена в сопоставимых по качеству домах – около $900.

Все это, по мнению Кузнецова, свидетельствует о переоценке ценностей. Когда рынок активный, продажи идут хорошо, а цены растут быстро – покупатели не очень разборчивы. Когда рынок вялый, у покупателей есть возможность выбора – предпочтения становятся более очевидными. Изменился и качественный состав жилья. Насыщение рынка более качественным товаром делает старое жилье менее ликвидным. “Покупатель предпочитает взять кредит и доплатить, нежели покупать не очень качественное жилье”, – отмечает Кузнецов. По его мнению, меняется не столько рыночная цена, сколько рыночная ценность разных типов жилья.

Поддержка ипотеки

Ипотечное кредитование, на развитие которого возлагали надежды нижегородские риэлторы, оправдало ожидания только отчасти. На рынке ипотеки произошли значительные перемены: возросло число банков, предлагающих ипотечные программы, банки начали снижать процентные ставки, уменьшать размер первоначального взноса. В октябре свой филиал в Нижнем Новгороде открыл DeltaCredit Bank, новые кредитные программы предложили филиал Банка Москвы, НБД-банк, “Уралсиб”, Внешторгбанк.

По словам Уваровой, сейчас коммерческие банки предлагают более мягкие условия кредитования, рассматривают серые доходы, более гибко подходят к каждому клиенту, поэтому к ним за кредитами обращаются чаще, чем в Сбербанк. “В октябре у нас было 13 сделок с ипотечными кредитами. Обычно их ежемесячное число колеблется от шести до восьми”, – рассказала Валентина Уварова. Елена Соловьева также сообщила, что в их агентстве число ипотечных сделок в октябре увеличилось на 30% по сравнению с обычным уровнем.

Уварова считает, что интерес к ипотеке возрос не только благодаря смягчению условий кредитования, но и вследствие падения интереса к потребительским кредитам. “В прошлом году у нас был бум потребительского кредитования. Потребительские кредиты казались доступнее ипотеки, соблазн купить бытовую технику был велик, и многие потенциальные заемщики стратегические цели отодвинули на второй план. Сейчас такого ажиотажа на рынке потребительского кредитования нет, его стали оценивать более трезво, а расширение возможностей по ипотеке вновь подтолкнуло интерес к ней”, – говорит она.

Но объемы кредитования возросли непропорционально объему предложения – рост кредитования сдерживает низкий уровень доходов населения. “Довольно часто клиентам нужна большая сумма, чем мы можем предоставить, исходя из их уровня доходов. Низкий уровень доходов – одно из основных препятствий для развития ипотеки в регионе”, – рассказала Ирина Колесникова, специалист кредитного отдела Банка Москвы.

Кузнецов поддерживает эту точку зрения, но в то же время считает, что многие потенциальные заемщики откладывают покупку жилья в кредит в ожидании снижения процентных ставок. “И зря выжидают, – считает эксперт, – низкие проценты увеличат спрос, он окажет влияние на рост цен, и это сведет к нулю все финансовые выгоды низких процентов. Вдобавок возможность выбора существенно уменьшится”.

В ожидании “чистого” покупателя

Существенного роста цен на вторичном рынке в перспективе риэлторы не ожидают. “Основная операция на вторичном рынке – это обмен. Сейчас многие цепочки не могут завершиться из-за отсутствия конечного покупателя. Квартиры не уходят, как раньше, в течение недели, а могут висеть месяц и больше. “Чистый” покупатель, т. е. покупатель с деньгами, либо уже купил жилье, либо предпочел первичный рынок”, – говорит Кузнецов.

По мнению Татьяны Романчевой, директора НЦНЭ, основными препятствиями для роста цен на вторичном рынке жилья являются дефицит покупателей и низкая платежеспособность горожан в целом. Возросший спрос на рынке найма, как считает Романчева, подтверждает этот прогноз: когда денег, даже с использованием кредита, не хватает на покупку жилья, приходится его арендовать.

Уварова тоже не ожидает роста цен. По ее мнению, сезонное оживление пройдет, а небольшой рост цены предложения вряд ли сохранится. Трошенков полагает, что рост цен в 2001–2004 гг. лишь компенсировал снижение долларовой цены, произошедшее в период кризиса 1998 г., а сейчас цены практически достигли своего потолка, соответствующего уровню платежеспособного спроса. Поэтому, по его мнению, роста цен можно ожидать только на отдельные виды жилья и появятся объекты, на которые цены будут падать. В целом, по прогнозам Трошенкова, динамика цен на вторичном рынке может быть даже медленнее уровня инфляции и составить примерно 10% в год.