По осени – рост

По оценкам экспертов, начав менее чем с 1% прироста за месяц, к началу ноября рост цен разогнался до 3% в месяц и более. Однако, по мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, 2005 год нельзя назвать выдающимся. К ноябрю цена предложения 1 кв. м типового жилья возросла, по его оценке, на 24% по сравнению с началом года. Это больше, чем в 2002 и 2004 гг. (14% и 17% соответственно), но значительно меньше, чем в 2003-м (42%). По данным аналитического отдела АН “САВА”, в октябре 2003 г. был зафиксирован рост на 6,22%.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации “Инком-недвижимость” с удовлетворением констатирует, что в 2005-м “все идет по плану”: рынок продемонстрировал возврат к нормальной сезонной динамике (снижение объемов предложения весной, летний минимум, хороший рост цен в сентябре – октябре).

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, менее доволен текущим развитием событий и считает, что “рынок кидает из стороны в сторону”, а подогреваемый отчасти искусственно рост может привести к ажиотажу, который обернется к 2007 г. новой стагнацией.

“В нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения, должны находиться в пределах 1–2% в месяц, или 15–20% в год. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным”, – опасается Репченко.

Невыдающийся год

Вторичный рынок в 2005 г. развивался в целом стабильно, потрясений, характерных для рынка новостроек в тот же период, эксперты не отмечают. Что отмечено, так это серьезное снижение количества предложений на вторичке летом (затянувшееся до сентября).

В оценке объемов предложения участники рынка изрядно расходятся (риэлторы обычно оперируют данными собственных баз предложений и базы газеты “Из рук в руки”). Например, по данным МИАНа, около 35 000 квартир сейчас выставлено на продажу, это на 20 % меньше по сравнению с объемом предложений в январе. Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании “Новая площадь”, считает, что по сравнению с предыдущим годом на вторичном рынке массового жилья Москвы объем предложения сократился на 15%.

“35 000 объектов предлагалось на рынке в мае (из них 22 000 новых предложений), – говорит Геннадий Стерник, директор аналитического центра “Миэль-недвижимость”, – но последние три месяца рынок стоял на уровне 15 000–16 000 объектов (10 000–11 000 новых)”.

По мнению Стерника, многие продавцы выжидают в надежде продать подороже. “В период 2000–2001 гг. только через 5–6 месяцев после начала роста цен стал увеличиваться объем предложения. Но надеюсь, сейчас продавцы поумнели и откликнутся быстрее”, – говорит он.

Андрей Бекетов считает, что в 2005 г. динамика объема предложений не намного отличалась от типовой, за исключением незначительных отклонений в последние два месяца. “Беспокойство о значительном снижении объемов предложений вызвано их сравнением с объемами 2004 г., – предполагает он. – Однако из общей колеи выбивается именно 2004-й, а не 2005 год”.

По подсчетам Бекетова, в 2004 г. объем предложения на вторичке к октябрю достиг 161 000 объектов против 95 000 в 2003-м и 76 000 в 2005 г., а в ноябре составил 171 000, тогда как в ноябре 2003 г. было 96 000 объектов, в 2005 г. – 80 000.

А вот по данным информационной системы “СканРиалти”, количество предложений в октябре 2005 г. составило около 180 000 объектов.

Между тем, по оценке Репченко, сокращение объема предложения на рынке новостроек, которым застройщики весь год пугали потребителей, составило максимум 10%. За январь – октябрь 2005 г. строительными организациями Москвы построено 4,2 млн кв. м (104,9% по сравнению с этим же периодом прошлого года).

Локомотивы и стабилизаторы

“Основное событие года – цены разгоняются, несмотря ни на что”, – говорит Репченко. В марте – апреле темпы роста цен были примерно 1% в месяц, с мая начался новый разгон: 2% – летом, 3% – осенью, можно ожидать по итогам ноября более чем 4% прироста к цене.

По данным аналитического центра “Миэля”, в октябре среднемесячная цена предложения квартир вторичного рынка Москвы выросла на 4,1% (на $95) до $2408 за 1 кв. м. А в АН “САВА” вообще говорят о приросте цены квадратного метра на 5,26% в октябре.

С середины года активнее всего дорожала наиболее ликвидная недвижимость – одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади, в особенности в панельных домах, построенных не позже середины 90-х гг., кроме того, как отметили в “СканРиалти”, растет число сделок (по сравнению с сентябрем – на 5–6%) и общее увеличение спроса на вторичное жилье.

“В условиях общерыночного подъема цен локомотивом роста является дешевое жилье”, – констатирует и Репченко из IRN.ru. Но, по оценке Vesco Realty, квартиры экономкласса подорожали на 12% (индекс средней стоимости 1 кв. м к концу года составит около $2435, диапазон цен варьируется от $1540 за 1 кв. м в Марьине до $2500 за 1 кв. м в районе проспекта Мира), тогда жилье бизнес-класса подорожало на 18%, а элитное за 2005 г. вырастет в цене на 26% ($6860 за 1 кв. м). По мнению Стерника, именно элитный сегмент стабилизирует рынок недвижимости Москвы. Диапазон цен на рынке вторичной элиты – от $4500 до $25 000 за 1 кв. м, по данным Renaissance Realty.

Наиболее дорогими остаются, кроме центра города, ЮЗАО и ЗАО, в которых стоимость предложения бизнес-класса на вторичном рынке достигает $5890 за 1 кв. м. Нижний уровень цен – в ЮВАО ($1900 за 1 кв. м за квартиру в монолитном доме с огороженной территорией в районе станции метро “Братиславская”).

Нефть и закон

Алексей Шленов из “Миэля” отмечает, что на вторичном рынке обращений от покупателей квартир в 10 раз больше, чем от продавцов. Продается все, даже объекты с завышенной ценой, и те, которые ранее не пользовались спросом, говорит он. Но, как правило, просьба продать квартиру не исключает ее покупку, добавляет Шленов, ведь вторичный рынок Москвы по-прежнему держится на альтернативных сделках. А их в условиях ускоряющегося роста цен проводить все сложнее, говорит риэлтор.

Рост спроса на жилье в Москве эксперты связывают с рядом факторов, среди которых и катаклизмы на первичном рынке, связанные с 214-ФЗ, скандалами вокруг некоторых компаний и ростом себестоимости строительства, и цены на нефть и энергоносители, и повышение уровня доходов населения, подпитываемого развитием ипотеки.

В АН “САВА”, “Инкоме” и других компаниях отмечают отток покупателей с первичного рынка жилья на вторичный, обусловленный рисками вложения денежных средств в новостройки. Кроме того, по словам Сергея Елисеева, разрыв цен между первичкой и вторичкой уже не столь значителен и экономическая привлекательность покупки новостройки не оправдывает связанные с такой покупкой риски и неудобства.

Дешевле не будет

Прогноз большинства экспертов – не менее 20–25% по итогам 2005 г. и рост цен в среднем на 2–2,5% в месяц в следующем году. “Вероятно, рост цен в первом полугодии 2006 г. будет больше, чем во втором. Незначительный опережающий рост цен на квартиры в конце 2005 г., начале 2006 г. будет компенсирован замедлением темпов роста цен уже к весне-лету 2006 г. Суммарный рост цен в 2006 г. составит около 15%”, – добавляет Андрей Бекетов. Таково же мнение и Фетисова из компании “Новая площадь”.

Гонка по вертикали не может продолжаться вечно, уверены специалисты “СканРиалти”. По их прогнозу, до конца этого года вторичная недвижимость подорожает на 5–8% в зависимости от характеристик и месторасположения жилья, а во время новогодних и рождественских каникул будет наблюдаться относительное затишье.

На ближайшее будущее “СканРиалти”, опираясь на собственные методики расчета средних цен на месяц вперед, предлагает следующий прогноз: по итогам ноября цены на недвижимость по округам будут повышаться на доли процента медленнее, чем в октябре, самые дорогие квартиры будут, конечно же, в ЦАО – $3529 за 1 кв. м без учета элитной недвижимости, самые дешевые – в Юго-Восточном округе, $1844 за 1 кв. м.

“Население получило от власти сигнал: всех ждет повышение доходов. Хотя недвижимость покупается не на доходы, а на сбережения, люди, поверив в стабильность доходов, начинают тратить сбережения. Поэтому на рынок недвижимости выходит отложенный спрос”, – рассуждает Геннадий Стерник. В условиях роста экономики и колоссального неудовлетворенного спроса на жилье, ограниченного только платежеспособностью, недвижимость в Москве дешеветь не будет, уверен Сергей Елисеев.