У страха цены велики
По данным администрации города, жилой фонд Самары составляет 23,8 млн кв. м. В 2004 г. на территории города введено в эксплуатацию 280 000 кв. м жилья. По приблизительным оценкам, лишь менее 1% готового жилья находится в продаже. За последние годы, говорят опрошенные риэлторы, основной темп прироста цен на вторичное жилье составил 20–30% годовых.
Как показал опрос самарских операторов рынка недвижимости, этой осенью спрос на вторичном рынке жилья значительно возрос, что немедленно отразилось на стоимости квартир. Руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости” Сергей Винтаев говорит, что “с сентября цены на ликвидное жилье возросли на 10–15%”. Гендиректор риэлторской компании “Центр недвижимости” Лариса Чарикова также отмечает, что “октябрь ознаменовался ростом цены в 15% на востребованные квартиры и такой скачок не является сезонным”. Есть и более сдержанные оценки. “В среднем за год прирост цен на вторичное жилье составлял 1,5–2 % в месяц, – отмечает руководитель риэлторской группы агентства “Визит” Наталья Шонина. – А за октябрь он составил 3–6 %”. Но не нужно забывать, говорит она, что последняя цифра складывается по базе данных предложения в целом, включающей большой объем малоликвидных объектов.
Изменение спроса отразилось на обороте риэлторских компаний. Оценить его по рынку в целом опрошенные специалисты затрудняются, но отмечают две особенности. По словам управляющего компании “АУМ” Ярослава Жителева, скорость прохождения сделок сейчас увеличилась почти вдвое. “Если у выставленной квартиры нет явного недостатка, она практически сразу находит покупателя”, – говорит он. Это с одной стороны. С другой – Чарикова отмечает, что из-за октябрьского удорожания упало количество цепочек с несколькими участниками: “Цена изменилась, последние звенья выпали, и всю цепь приходится выстраивать заново”. Кроме того, по словам исполнительного директора агентства “Визит” Полины Карпенко, часть владельцев квартир “пока не спешат продавать, надеясь, что в конце года цены вырастут”.
Все эксперты говорят, что самым востребованным и дефицитным является тип малогабаритного жилья – однокомнатные квартиры, комнаты и квартиры малосемейного типа. По оценке Жителева, такие квартиры “занимают в общем объеме предложения примерно пятую часть, а спрашивает их каждый второй”.
Главным фактором, вызвавшим октябрьское удорожание вторички, опрошенные риэлторы считают резкий рост числа проблемных объектов на рынке новостроек и жалоб дольщиков. По их общему мнению, апофеозом напряженности стала октябрьская демонстрация обманутых дольщиков в Самаре, привлекшая к проблеме внимание СМИ: это вызвало волну недоверия потребителей к долевому строительству и их отток на вторичный рынок.
Специалисты дружно отмечают значительный приток спроса на рынок вторичного жилья, но затрудняются точно определить его динамику. По оценке Винтаева, с конца лета он вырос примерно на 20–30%. Эксперты выделили две основные группы потребителей, которые заметно повлияли на увеличение спроса. Во-первых, это “чистые инвесторы”, которые рассматривают рынок недвижимости как площадку для доходных вложений. Часть из них переключилась с первичного рынка на вторичный – их доля в спросе достаточно ощутима. “Если смотреть на заселение новостроек, – рассуждает Винтаев, – то, как правило, для проживания используется только треть объекта, лишь иногда цифра доходит до 50–60%. Остальные квартиры используются именно как средство для инвестиций”.
Но основной прирост спроса в этом году наблюдается за счет ипотеки. В Самарской области кредиты на покупку жилья предлагают более 15 банков. “Если в начале года, – говорит Чарикова, – об ипотечном кредите задумывался каждый третий клиент, а брал его каждый четвертый, то сейчас уже половина ищет подходящий банк, а треть имеет положительный ответ”. Раньше, говорит Чарикова, клиенты долго подсчитывали, сколько они в итоге переплатят за квартиру, а сейчас данный вопрос просто отпал: “Один октябрь уже перекрыл большую часть расходов”. Так же оценивает долю участников ипотеки и Жителев: “Более трети сегодняшних клиентов (его риэлторской компании. – “Ведомости”) – участники ипотечных программ”. Винтаев в свою очередь отмечает, что платежеспособный спрос превышает предложение примерно на 15% и если число “ипотечных” клиентов заметно выросло уже в течение года, то в перспективе прирост будет идти в разы – говорит эксперт.
Что касается ценовых прогнозов, то в них большинство специалистов консервативно. По мнению Карпенко, после бурного роста скоро произойдет некоторый спад в динамике цен. Винтаев также считает, что второго пика в ближайшее время рынок не перенесет. В долгосрочной перспективе, по мнению Сергея Кривозубова, директора Поволжского центра развития, динамика цен, скорее всего, останется прежней – участники рынка оценивают ее на уровне 25–30% в год. “Если сравнивать общее экономическое положение региона на фоне других, то до кризиса 1990-х по ценам на жилье Самара была третьей после Москвы и Санкт-Петербурга, – говорит Кривозубов. – Средняя стоимость 1 кв. м в городе составляла тогда $1200–1400, а ныне мы только приблизились к отметке $1000. По цене недвижимости нас обогнали Екатеринбург, Уфа и Нижний Новгород, хотя по экономическому развитию в целом они отстают. Восстановление прежних тенденций повлечет дальнейший интенсивный рост цен”.