По направлению к рынку
Наиболее перспективным риэлторы называют проект компании “Норма” (компания контролирует сеть продуктового ритейла “Виват” и сеть алкогольных супермаркетов “НормаН”), которая выкупила одно из зданий, ранее принадлежавших обанкротившемуся ОАО “Велта”, и уже объявила о планах по созданию здесь склада. По замыслу “Нормы” склад будет обеспечивать товарами магазины торговых сетей в радиусе 400 км от Перми. Стоимость проекта, по словам генерального директора “Нормы” Вадима Юсупова, варьируется от $15 млн до $17 млн. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости корпорации “Перспектива” Игоря Голубева, именно этот склад должен стать наиболее высококачественным в Перми: если бы не большой возраст здания, по всем остальным критериям терминал мог бы претендовать на класс А.
Как заявил генеральный директор компании MVM Анатолий Маховиков, абсолютное большинство складов создается инвесторами для собственных нужд. Хотя на рынке появляются и компании, специализирующиеся на оказании логистических услуг либо сдающие в аренду свободные от основного бизнеса площади.
Одним из немногих, ориентированных на открытый рынок, источники “Ведомостей” назвали проект дистрибутора чая – компании “Май”, планирующей организовать логистический центр на базе приобретенного ею комплекса “Пермрыба” в микрорайоне Бахаревка. Подобных терминалов, специализирующихся на хранении замороженных продуктов, в Перми практически нет. Размер необходимых инвестиций оценивается компанией “Май” в $3–5 млн.
По данным компании MVM, стоимость строительства 1 кв. м складского помещения в среднем составляет 5000–8000 руб., а срок окупаемости проекта, по словам Голубева, может достигать восьми лет. По его мнению, после того как на пермском рынке пройдет бум строительства торговых центров, склады станут одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов.
Наиболее востребованными для размещения складских помещений являются зоны, где традиционно развита система оптовых продаж. Это микрорайоны Липовая Гора, Бахаревка, Осенцы. В последнее время, отмечают эксперты, существенно вырос интерес к Заостровке, где в 2005 г. был построен новый мост через реку Каму и автомагистраль, по которой транзитный транспорт едет в обход Перми. Строительство складских терминалов на этой трассе опрошенные “Ведомостями” эксперты считают перспективным.
По данным Регионального центра независимой оценки, наиболее дорогостоящими являются отапливаемые помещения в центре города, которые можно арендовать по 10 000–13 000 руб. за 1 кв. м в год (в 2003 г. этот показатель был ниже почти втрое и составлял 3000–6000 руб. за 1 кв. м). Наибольшую динамику роста стоимости среди отапливаемых складов (49,7%) во II–III кварталах 2005 г. по отношению к аналогичному периоду 2004 г. продемонстрировали помещения, расположенные на магистральных улицах отдаленных жилых районов и промзон. Стоимость аренды 1 кв. м отапливаемого складского помещения в промышленно-складских зонах средней удаленности составляет 6000–7000 руб., неотапливаемого – 3000–4000 руб., говорится в отчете центра.
В течение двух последних лет сроки экспозиции объектов на рынке увеличиваются, что объясняется ростом предложения продаваемых складских объектов, связанным с ликвидацией производств и распродажей недвижимости ряда предприятий. По мнению экспертов РЦНО, рынок не смог поглотить увеличившееся предложение и отреагировал ростом периода экспозиции. В 2005 г. отмечено небольшое сокращение срока экспозиции в среднем по рынку до трех месяцев, однако год еще не завершен. По словам Игоря Голубева, в ближайшие несколько лет на рынке произойдет обновление: помещения класса D постепенно выйдут из обращения и появятся новые – классов B и A.