Пора обновляться

Парк складских площадей в Нижнем Новгороде в основном сформировался до начала 90-х гг. “В этот период складские комплексы строились продуманно. Самые крупные из них – на Федосеенко, Удмуртской, Кузбасской (заречная часть города. – “Ведомости”), Ларина (в нагорной части) – расположены либо вдоль автомобильных дорог, либо рядом с железнодорожной веткой. Но они сейчас требуют вложений в ремонт зданий и подъездных путей, хотя не все собственники к этому готовы”, – говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

Наталья Ванькова, менеджер Центра коммерческой недвижимости, считает, что качественные площади крупных складских комплексов редко поступают в рыночный оборот: “Если площади хорошие, арендаторы там задерживаются надолго и уходят только при повышении арендной платы”.

Ежемесячная арендная плата за 1 кв. м неотапливаемого склада варьируется от 80 до 120 руб., отапливаемого – от 120 до 200 руб. Эти данные приводит Романчева и напоминает о возросшей стоимости коммунальных услуг – их арендатор оплачивает отдельно.

Дефицит качественных площадей заставляет искать альтернативные пути решения проблемы. “За последние полгода спрос на покупку складских и производственно-складских площадей возрос. А так как качественных площадей в аренду, тем более на продажу, предлагается мало, предприниматели вынуждены строить или реконструировать площади под себя, – говорит она.

До сих пор рынок складских площадей, по данным Татьяны Романчевой, пополнялся в основном за счет переоборудования производственных площадей в складские. В качестве примера эксперт привела завод “Керамик”.

Дистрибуторская компания “Алиди” стала пионером, решившись на строительство нового крупного складского комплекса в 5 км от города на трассе Москва – Казань. Первая очередь площадью 10 000 кв. м уже построена и будет пущена в эксплуатацию к концу 2005 г., вторая – в стадии проектирования. “Мы использовали около 21 000 кв. м [существующих] складских площадей, но этого оказалось недостаточно. Мы не смогли найти необходимые площади требуемого качества для долгосрочной аренды в Нижнем Новгороде, поэтому решили запустить собственный проект. Наши стратегические партнеры – компании Procter & Gamble и Nestle – предъявляют очень жесткие требования к качеству логистической инфраструктуры и возможности увеличивать объемы продаж и хранения продукции. Новый логистический комплекс класса А позволит компании оказывать производителям более качественные услуги в области дистрибуции и логистики”, – рассказал Роман Исаев, начальник PR-отдела компании “Алиди”.

Такой крупный современный логистический проект пока уникален для Нижнего Новгорода. Вице-губернатор Нижегородской области Виктор Клочай неоднократно говорил о перспективности строительства логистического комплекса в зоне нижегородского аэропорта, который могли бы использовать не только нижегородские, но и московские дистрибуторы, но пока это отдаленная перспектива. Сейчас, по мнению Татьяны Романчевой, близость крупных логистических комплексов Москвы отчасти снижает потребность нижегородцев в новых складских площадях.

По оценке Натальи Романычевой, наличие такого комплекса, как у “Алиди”, не слишком изменит ситуацию на рынке. “Алиди” (и это подтвердил Исаев) не планирует сдавать площади в аренду, а рассчитывает оказывать классические дистрибуторские услуги крупным международным и отечественным производителям. “Для рынка это может служить лишь неким ориентиром по уровню и качеству складских площадей”, – считает Романычева. По ее мнению, сил местных предпринимателей хватает на строительство или реконструкцию зданий производственно-складского назначения площадью от 500 до 1500 кв. м, максимум 4000–5000 кв. м.

Привлекательность этого сегмента рынка растет в среде инвесторов, для которых инвестиции в недвижимость не основной бизнес. Романычева сообщила, что есть случаи реконструкции офисных площадей под производственно-складские в хороших местах заречной и нагорной частей города. “Наш клиент реконструировал старое административное здание под производственно-складское и очень доволен. Под офисы обычно арендуются небольшие площади – по 20–50 кв. м, к тому же две трети арендаторов постоянно въезжают-выезжают, собрать со всех арендную плату и коммунальные платежи очень хлопотно. А склады занимают три-четыре арендатора – каждый минимум на 5–7 лет, они же оплачивают все коммунальные услуги. Чистая прибыль от них, конечно, меньше – арендная плата за складские площади в два раза ниже, чем за офисные, но зато арендодатель получает ее без проблем и еще экономит за счет операционных и управленческих расходов”, – рисует радужную картину эксперт.

По мнению Татьяны Романчевой, торговые компании компенсируют дефицит складских площадей строительством объектов нового формата – магазинов-складов. “Появились новые магазины, которые не требуют дополнительных складских площадей, они сами наполовину склад: Metro, Olsen. Продуктовые супермаркеты не делают больших товарных запасов, торгуют с колес. Магазины крупногабаритных товаров – мебели, строительных и отделочных материалов – торговые площади используют как выставочно-торговые, а большую часть товаров доставляют под заказ”, – говорит Романчева.

По ее мнению, потребности в новых складских площадях в первую очередь будут удовлетворяться за счет реконструкции производственных площадей. По данным НЦНЭ, срок окупаемости складов составляет около 10 лет – пока инвесторы не торопятся.