Расти вверх

В число модных столичных тенденций уходящего года неожиданно для консалтинговых компаний попало бурное развитие рынка складских помещений. В регионах ситуация пока более консервативная. Тем не менее, оценивая ситуацию в Москве и области, консультанты ожидают резкого подъема интереса к складам во многих российских областях. Об этих и других трендах уходящего года на складском рынке в интервью “Ведомостям” рассказал Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank.

– Рынок складов в регионах начал развиваться?

– В 2005 г. у крупных девелоперов, которые уже реализуют складские проекты в Московском регионе, возникло окончательное понимание того, что тот, кто первый выстроит сеть по всей России, тот и победит. В первую очередь хорошие склады нужны логистическим операторам и FMCG-компаниям (продающим товары народного потребления, в том числе продовольственные. – “Ведомости”), которые сейчас в регионах зачастую работают в первобытных условиях – используя технологию чуть ли не напольного хранения в не приспособленных для логистики помещениях, арендованных на срок 11 месяцев, дабы избежать процедуры регистрации договора и уйти от налогов. Компании начинают понимать, что им выгоднее арендовать склад класса А высотой 12 м за $110–130 в современном складском комплексе, оснащенном необходимым оборудованием, чем работать в помещении класса С, пусть оно и стоит в два раза дешевле.

– Сколько стоит построить хороший склад в регионе?

– Почти таких же денег, как и в Москве. Разговоры о том, что это можно сделать значительно дешевле, из области легенд. Единственное, на чем можно реально сэкономить, – это земля. К примеру, в Подмосковье $50 за 1 кв. м под склад – это максимальная цена, на которую согласится девелопер. В регионах подходящий участок можно приобрести по цене около $25 за 1 кв. м. Так как по современным технологиям склад занимает около 50% земельного участка, то эта цена умножается на два, соответственно $100 и $50. Но себестоимость самого строительства в Московском регионе часто дешевле или почти такая же, как, скажем, в Новосибирске. В результате, учитывая дополнительные расходы, 1 кв. м склада обходится девелоперу в $550–600. Экономию на покупке земли в регионах съедает неразвитая строительная отрасль, слабая инфраструктура, отсутствие нормальных подъездных путей, риски, связанные с управлением, а также административные риски. Поэтому ставки аренды в регионах должны быть аналогичными московским.

– Региональный рынок готов к подтягиванию ставок?

– Это вопрос конкуренции. Сейчас в регионах работают крупные ритейлоры – они заинтересованы в качественных услугах логистиков, в том числе и по хранению продукции, потоки которой огромны. Разумеется, они сделают выбор в пользу того, кто предложит им оптимальные и более гибкие условия. В складских помещениях класса А арендатор может расти вверх, увеличивая высотность хранения, современные технологии позволяют увеличивать оборачиваемость продукции внутри склада в разы. В неприспособленном помещении это невозможно. Именно поэтому мы часто называем ритейлоров драйверами (от англ. driver – тот, кто ведет за собой) складского рынка.

– Структура арендных ставок в регионах будет такой же, как в Москве? Сейчас пока даже трудно понять, из чего она там складывается.

– Она должна быть четкой и прозрачной. Девелопер, который придет в регион на этот рынок, не может играть по другим правилам, чем в Москве. Сейчас в регионах в основном действуют серые схемы. Но то, что сегодня происходит в Москве, т. е. перестройка рынка складов и переориентация его с отдельных проектов класса А под себя на создание крупных логопарков, завтра придет в регионы.

– Но пока в регионах больше перепрофилируют имеющиеся производственные помещения, чем строят новые высококлассные склады...

– В следующем году ситуация изменится. Даже в Москве на склады обратили серьезное внимание только в этом году. О новых проектах стали не просто заявлять, их стали реализовывать. До 2004 г. компании – потребители складов в основном строили под себя, доля спекулятивных складов была мала. В прошлом году в Московском регионе было введено около 420 000 кв. м, из них под себя – 250 000 кв. м, в этом ожидается почти

600 000 кв. м, из них для сдачи в аренду – примерно 400 000 кв. м, а в будущем речь идет об объемах более 1 млн кв. м, большая часть также будет сдаваться в аренду. Произошло качественное изменение объема предложения. Та же тенденция ожидает и остальные регионы.

– То есть московские девелоперы станут двигать вперед региональный рынок складов?

– Да. И за ними будут подтягиваться местные компании.

– Как будет складываться в таком случае конкуренция?

– Мы стараемся ее регулировать двумя путями – консультированием девелоперов по оптимальному месторасположению склада, а также созданием концепций застройки, которые ориентированы на разные группы клиентов. В Москве это пока удается: мы выбираем направление и предлагаем делать там склады. Сейчас это северо-западное, западное, южное и юго-восточное направления. Таким образом, обрабатываются потоки, идущие через Москву в регионы, и потоки, ориентированные непосредственно на обслуживание нужд города. Я с удовольствием вижу, что новые крупнейшие складские комплексы в этом году начали строиться именно на этих направлениях.

– Но распредцентры, которые строятся рядом с Москвой, могут помешать развитию складских помещений в регионах, которые находятся поблизости: зачем стараться и что-то строить у себя, когда не так далеко будет отличный склад?

– На самом деле это не совсем так – новые склады в регионах будут появляться. К примеру, сейчас товар из Китая зачастую идет в регионы через Москву [так пока дешевле], но так быть не должно. Если товары будут идти напрямую, то и стоить они будут в итоге дешевле.

– Какова доходность складского бизнеса в регионах?

– Такая же, как и на московском рынке: 15–17% годовых, окупаемость 6–7 лет.

– Как можно оценить объем инвестиций, которые будут вложены в его развитие в будущем году?

– В Московском регионе можно говорить о $0,5 млрд. Но здесь я могу оценивать реальность заявленных проектов, по регионам такую оценку дать пока достаточно трудно.

– А какие основные тормозы, причины, почему все пока задерживается?

– Самые обычные: есть человеческий фактор, административный и случайности, которые невозможно предусмотреть. Прежде чем начинать проект, надо очень хорошо понять, какая команда будет его воплощать в жизнь, какая строительная компания, к какому сроку, какие есть гарантии.

– А кто в основном строит в регионах – местные или московские фирмы?

– Есть два варианта. Первый – компания, которая имеет серьезный опыт в Москве и идет строить в регионы. В ее пользу говорит знание специфики строительства и, что также очень важно, взаимодействие с девелопером. Второй вариант – местные подрядчики, а вот насколько они адекватны – зависит от региона. Несомненно, некая расслабленность присутствует в менталитете многих региональных компаний.