НА АСФАЛЬТЕ: Буря в стакане

Однако рынок жив. Объемы ввода, возможно, будут несколько ниже запланированных, но это некритично. Застройщики научились виртуозно обходить ограничения, наложенные 214-ФЗ. Цены начиная с сентября понемногу растут. Возрастает покупательская активность. Работы на некоторых объектах приостановлены, однако ни одного громкого банкротства так и не случилось. Денег для финансирования новых проектов стало меньше, зато активнее применяются ипотечные схемы. В общем, пациент скорее жив.

Сколько строить в метрах?

Петербургский строительный комплекс ориентирован на цифру, неоднократно провозглашенную губернатором Валентиной Матвиенко: в 2005 г. будет построено 2,3 млн кв. м жилья.

В первом полугодии застройщики сдали в эксплуатацию 818 000 кв. м. С учетом российской традиции – массовая сдача запланированного в последнем квартале – показатели вполне оптимистичные: по оценке экспертов “Петербургской недвижимости”, по итогам года будет введено около 2 млн кв. м. Плюс-минус 100 000–200 000. Но цифра лукавая хотя бы потому, что после госкомиссии срок заселения составляет от полугода до 2–3 лет (причины – проблемы с подключением к энерго- и теплосетям и т. д.). Сейчас в продаже на петербургском рынке выставлено 3,1 млн кв. м строящегося жилья.

Сократился объем продаж. По данным “Петербургской недвижимости”, в I квартале 2005 г. было продано 397 000 кв. м (на 14% меньше, чем за тот же период 2004 г.), а во II квартале – 316 000 кв. м (-32%). Избыток предложения привел к тому, что цены по некоторым категориям объектов (наиболее заметно – в домах бизнес-класса) снизились на 2–3%.

По данным АН “Бекар”, средняя цена предложения на рынке массового жилья находится в ценовом диапазоне $800–950 за 1 кв. м. За последние два года типовая структура предложения в строящихся объектах не менялась: 50% однокомнатных квартир, 30% – двухкомнатных и 20% – трехкомнатных. Однако в 2005 г. заметно снизился интерес покупателей к однокомнатным квартирам, отмечают специалисты “Бекара”.

Эксперты объединения “Союзпетрострой” считают, что за счет запаса, накопленного в благополучные для строителей годы (2002–2004 гг.), ситуация будет вполне сбалансированной вплоть до начала 2007 г. И лишь затем возможны резкое сокращение ввода, рост цен и прочие неприятности.

“В целом за 2005 г. в стадии активного строительства находится наименьшее количество площадей за последние три года, – говорит генеральный директор компании “Петербургстрой Skanska” Виталий Вотолевский. – Деньги, прибыль, надежность не возникают из воздуха. Рынок снова придет к стадии сбалансированности через 1,5–2 года”.

Вице-президент Корпорации “ЛЭК” Сергей Сыровойский, в свою очередь, полагает, что рынок придет к сбалансированному равновесию спроса и предложения в первой половине 2006 г. “Отложенный спрос формируется уже полтора года. Но накопление отложенного спроса имеет свои пределы. Рано или поздно люди устают ждать: многим жилищные проблемы надо решать уже сегодня. Поскольку рынок цикличен, соотношение спроса и предложения в конце концов урегулируется… По нашим прогнозам, при оптимистичном варианте развития событий равновесие наступит весной 2006 г. Впрочем, более реальный срок – следующая осень”, – говорит Сергей Сыровойский.

Аналитики “Петербургской недвижимости” также считают, что в ближайшие полгода можно будет говорить о восстановлении баланса между спросом и предложением. Дальнейшие прогнозы менее оптимистичны. “В 2007–2008 гг. – а сегодня закладывается задел на эти годы – мы получим большой провал”, – предполагает вице-президент “Петербургской недвижимости” Вячеслав Семененко.

“В долгосрочной перспективе конъюнктура рынка будет зависеть от инвестиционной активности девелоперов и от развития жилищного кредитования”, – уверен директор департамента аналитики “Петербургской недвижимости” Михаил Бимон.

Неприятный симптом – увеличение доли бартера в расчетах застройщиков с подрядчиками и поставщиками. На рынке снова появляются “дешевые предложения”, неизбежно сопровождаемые высокими рисками. Судебные разбирательства и скандалы происходят главным образом вокруг квартир, приобретенных дольщиками у подрядчиков.

Увеличилась доля квартир, остающихся непроданными на момент сдачи дома госкомиссии (в среднем с 5–7% до 10–15%). Вообще-то это факт деловой биографии девелопера и граждан-покупателей он волновать не должен. Однако именно непроданные квартиры нередко являются причиной задержек с передачей дома в постоянную эксплуатацию.

Отчасти финансовый разрыв компенсируется растущей долей кредитных схем. Сегодня в Петербурге около полусотни объектов, по которым банки готовы предоставлять дольщикам кредиты (под поручительство фирмы-застройщика или просто под залог права требования). Виталий Вотолевский полагает, что в ближайший год кредитные сделки будут составлять до 25% в общем объеме продаж компании. На такие же показатели – 20–25% – ориентируется генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

“У застройщиков стало меньше средств, – говорит Сергей Сыровойский. – На новые объекты у многих компаний денег нет. В такой ситуации выживают сильные игроки, которые могут без проблем получить кредиты. В нынешнем законодательном поле строительная компания должна оперировать собственными и кредитными средствами и привлекать как можно меньше средств дольщиков. Конечно, велик соблазн оптимизировать бизнес, отказавшись от части новых проектов. Однако не исключено, что фирмам, которые удержались от такого шага, в 2006 г. станет легче работать”.

Стычки на PR-фронтах

В условиях нестабильного спроса значение репутационных факторов возрастает. Если раньше застройщики обычно игнорировали распространение негативной информации о себе или о строящихся объектах, то теперь каждая проблемная публикация может обернуться спадом продаж. Соответственно, распространение слухов и организация черного пиара становится популярным инструментом конкурентной борьбы.

С мощным “информационным наездом” столкнулась, например, московская компания “Пионер”. Фирма вышла на петербургский рынок с проектом высококомфортного жилого комплекса “Новый Колизей”; сейчас завершает работы на строительстве жилого комплекса “Новая высота” у ст. м “Пионерская” и начинает продажи дома в Шувалово-Озерках. Сначала компанию обвинили в том, что она продает строящиеся квартиры, не имея разрешения на строительство. Затем получили огласку сведения о том, что “Пионер” задолжал городу по платежам за приобретенный участок. Наконец, два видных чиновника – председатель комитета по строительству и зампред КУГИ – подписали обращение, в котором предостерегали граждан от приобретения жилья у “Пионера”…

Специалисты не сомневаются в том, что эта волна была поднята по инициативе петербургских застройщиков, которые настороженно относятся к появлению среди конкурентов московских фирм. Впрочем, схема продаж, применяемая “Пионером”, и впрямь нетривиальна: единственным партнером застройщика является специально созданный кооператив; граждане, чтобы приобрести квартиру, становятся пайщиками этого кооператива.

Генеральный директор компании “Пионер” Александр Погодин оценивает серию публикаций в СМИ именно как форму конкурентной борьбы. “Такие методы применяют те, кто имеет доступ к СМИ – или напрямую, или через административный ресурс. Это касается не только нашей компании. Прямого ущерба (в виде падения продаж) не было, в том числе и потому, что мы просчитали эти риски заранее. Мы знали, что столкнемся с такой реакцией”, – говорит он.

Осенью 2005 г. в нескольких питерских изданиях и на новостных сайтах появились сообщения о том, что “концерн Skanska хочет сократить свое присутствие в России”. Заголовки были достаточно резкие, например “Компания Skanska покидает проблемный рынок недвижимости Северной столицы”, “Skanska смутил жилищный вопрос” и даже “Строители бегут из Петербурга”. На самом деле речь шла о продаже одного из подрядных подразделений концерна, деятельность компании “Петербургстрой Skanska” эта сделка никак не затрагивала.

“Мы попытались говорить правду, но нас цитировали выборочно. Вступать в полемику и оправдываться мы не стали. Конечно, ситуация встревожила акционеров. И покупатели задавали вопросы. Приходилось разъяснять. Но спада продаж не было”, – комментирует произошедшее Виталий Вотолевский.

В октябре похожая ситуация сложилась вокруг Корпорации “ЛЭК”. На заседании городского правительства, когда речь зашла о конкретных площадках, где застройщиком выступает “ЛЭК Истейт”, вице-губернатор Виктор Лобко вдруг заявил: “Можно ли вообще допускать эту фирму к строительству в городе?” Если учесть, что “ЛЭК” – один из ведущих городских застройщиков (по данным “Союзпетростроя”, текущий объем застройки – около 983 000 кв. м жилья), вопрос праздный. Тем не менее высказывание Лобко немедленно процитировали несколько деловых изданий и интернет-сайтов. Руководство “ЛЭК” отреагировало философски. “Я удивлен этим заявлением”, – сказал руководитель Группы компаний “ЛЭК” Павел Андреев. “Было бы странно, если бы деятельность крупнейшего застройщика не вызывала никаких эмоций у ряда коллег по цеху. Не сказал бы, что сейчас негатива о “ЛЭК” пытаются распространять больше, чем в прошлые годы” – так прокомментировал этот сюжет Сергей Сыровойский.

Довольно настойчиво распространялись слухи о неблагополучной ситуации в компании “Петротрест” (компания входит в десятку крупнейших застройщиков). “У любой компании, работающей в строительстве, есть проблемы, – говорит заместитель генерального директора “Петротреста” Владимир Дмитриев. – Вопрос в том, как каждая из них с ними справляется. Безусловно, недобросовестные публикации наносят ущерб компании, но мы уверены в том, что мы делаем”.

Чувствительность рынка к черному пиару как раз говорит о его сбалансированности. В период бурного роста цен, роста объемов ввода и продаж на такие “мелочи” мало кто (включая покупателей) обращал внимание.

Характерный симптом: по данным “Ведомостей”, одна из ведущих финансово-строительных компаний Петербурга ведет переговоры с международной группой консультантов, специализирующейся на управлении репутационными рисками. Подписание этого контракта будет свидетельствовать о том, что петербургский рынок еще на шаг приблизился к международным стандартам.

Маркетинг на кофейной гуще

Построению сколько-нибудь обоснованных бизнес-стратегий на ближайшие годы мешает острый дефицит информации. Например, нет точных данных о площадях, отведенных под застройку. Можно лишь примерно говорить о количестве распоряжений. Прогнозировать объем платежеспособного спроса исходя из показателей периода “бурного роста” вряд ли уместно. Администрация, ставя долгосрочные цели, обычно опирается на социально-политические задачи – “потребность граждан Петербурга в жилье”, “удвоение ВВП”, – а не на количество реальных покупателей. Однако значимость некоторых ключевых параметров большинством аналитиков не оспаривается.

Строители рассчитывают на приток федеральных денег. “Вероятно, что уже в следующем году в город придут большие деньги, – говорит Сергей Сыровойский. – В ходе обсуждения бюджета на 2006 г. депутатам удалось отвоевать у Минфина довольно жирный кусок денежного пирога и пустить его на дополнительные целевые программы. А Питер в последние годы такими программами явно не обделен. Немалые деньги в бюджет города может принести и перевод в Петербург головных офисов крупных компаний – Внешторгбанка, “Сибнефти”, “Транснефти”. Все это в конечном счете должно воплотиться в рост деловой и социальной активности населения, а значит, будет стимулироваться спрос”.

Второй важный фактор – развитие кредитных схем, конкуренция между банками, смягчение условий кредитования для застройщиков и дольщиков. Крупные банки (например, Сбербанк) не делают разницы между новым строительством и вторичным рынком: если новостройка попала в кредитную программу, то процентная ставка за кредит на ее покупку будет такой же, как и в случае, если квартира покупается по ипотеке на вторичном рынке.

Сложнее с кредитованием застройщиков. Заместитель генерального директора АН “Бекар” Лев Сандалов считает, что строительным компаниям невыгодны кредиты на условиях более 5% годовых в валюте (при сохранении сегодняшних цен на жилье). “Теоретически при условии постоянного роста цен на первичном рынке и при превышении процента прироста стоимости жилья над банковскими процентами кредитование может быть выгодным. Однако кредитных условий, устраивающих и банк, и строительную компанию, пока удается достичь немногим”, – говорит Сандалов. В этой сфере высокие риски, поскольку долгосрочные прогнозы на рынке жилищного строительства никто давать не берется. В случае стагнации или снижения стоимости жилья строителей ожидает банкротство, а банк понесет убытки.

Многое зависит и от того, будут ли приняты поправки к закону № 214. Если нет (а столичная истерика вокруг “обманутых соинвесторов” корректировке закона никак не способствует), значит, долевое финансирование будет оставаться на рынке в виде обходных схем с высоким уровнем риска.

Период сокращения платежеспособного спроса сыграл свою роль в оздоровлении петербургского рынка. Застройщики теперь вынуждены рассчитывать на лояльность покупателя. Односторонний характер договора, многократный перенос сроков, строительные дефекты и недоделки – все это начинает непосредственно влиять на уровень продаж, а значит – непосредственно на финансовое благополучие компании.

Покупатель получает новые возможности: платить сразу или в рассрочку, закладывать имеющееся жилье или брать потребительский кредит для финансирования первого взноса. Наметившееся в сентябре-октябре плавное повышение цен, вероятно, подтолкнет отложенный спрос. И петербургский рынок начнет дрейфовать в зону нового равновесия…