Розничная торговля в Санкт-Петербурге: Ритейл на окраинах
Формирование торговых зон на выездах из города началось около полутора лет назад, однако становится заметным только сейчас по мере застраивания земельных участков. По словам президента консультационной компании Centrum Group Russia Олега Темирова, этот процесс является продолжением тенденции к выводу торгово-развлекательных объектов на окраины города, где по сравнению с городской чертой дешевле земля и есть возможность более удобной организации логистики. По словам директора компании “Бекар. Коммерческая недвижимость” Игоря Горского, торговых операторов привлекает прежде всего интенсивность движения на северном и южном выездах – северная трасса ведет к финской границе, а южная – в Москву. По данным компании Colliers International, наибольший объем торговых площадей введен на северном направлении: торговые центры “Космополис”, “Лента-6”, “О’Кей”, “Озерки” суммарной площадью около 61 000 кв. м и чуть в стороне от них – торговые центры “Норд” и “Шувалово” площадью 75 000 кв. м. Северная торговая зона лидирует и по количеству строящихся и проектируемых объектов – “Гранд Каньон”, Garden City, PR-12, “Осиновая роща”.
На южном направлении торговая зона образовалась на бывших землях фирмы “Лето”. Сейчас там уже работают магазины Metro и “Лента-3” общей площадью 26 000 кв. м. Ведется разработка и строительство торговых центров “МасШтаб” и “Аэропарк”, развлекательного центра “Пулково-3”, гипермаркета “Карусель”, “О’Кей”, магазина DIY “Стройбург” и развлекательно-делового центра “Пулковский”. Совокупная площадь этих проектов составляет около 340 000 кв. м.
По словам гендиректора компании Stanley Estate Марии Тиники, северные и южные районы сопоставимы по привлекательности для инвесторов, однако она связывает это не с наличием выездов из города, а с плотной населенностью прилегающих районов. С этой точки зрения наиболее привлекательны, по ее словам, районы, прилегающие к Выборгскому шоссе на севере и расположенные вдоль Ленинского проспекта, на юго-западе.
При этом торговую зону на юге (Пулковское шоссе) она относит к развивающимся. “Эта зона расположена на удалении от районов массовой застройки. Активность инвесторов там отчасти была искусственно создана в связи с распродажей земель агрофирмой “Лето” около двух лет назад”, – говорит Тиника.
К восточной торговой зоне специалисты Colliers относят Заневский проспект, переходящий в проспект Косыгина, где работают магазины Metro-2, “Мебель-Холл”, торговые комплексы “Нео” и “Заневский каскад” (всего на 69 000 кв. м). Там также строятся гипермаркет “О’Кей” и торговый центр на пересечении проспектов Косыгина и Индустриального (совокупная площадь проектов – 60 000 кв. м).
Самая молодая торговая зона находится на пересечении Мурманского шоссе и кольцевой автодороги. Там сейчас работает торговый центр IKEA и гипермаркет “Карусель”, а также строится торговый комплекс “Мега”. Но говорить о том, что эти торговые зоны окончательно сформировались, пока рано, считает директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков.
По мнению руководителя отдела аналитики консультационной компании London Consulting & Management Company (LCMC) Романа Уревича, о торговой зоне можно говорить, когда на территории в 5–7-минутной транспортной доступности будет работать 2–3 торговых центра минимальной площадью 10 000–15 000 кв. м каждый. При этом для строительства классического торгового центра необходима расположенная рядом магистраль с транспортным потоком 60 000–70 000 автомобилей в сутки. По подсчетам LCMC транспортный поток Пулковского и Выборгского шоссе составляет около 100 000 автомобилей в сутки.
Горский отмечает, что пока инвесторы не очень охотно рассматривают Петергофское и Таллинское шоссе, Ржевку и проспект Культуры. “Сначала они хотят убедиться в эффективности такой концентрации торговли в одном месте, как, например, происходит на Пулковском, Выборгском и Мурманском шоссе”, – объясняет Горский. Но те компании, которые решат рискнуть строить свои объекты на менее освоенных магистралях (Петергофское и Таллинское шоссе, Ржевка и проспект Культуры), могут значительно сэкономить на покупке земли. По словам Горского, средняя стоимость 1 кв. м в районе Таллинского шоссе сейчас составляет $40. В процессе формирования торговой зоны цены успевают вырасти примерно в два раза, как это произошло на Пулковском шоссе. Два года назад фирма “Лето” начинала продавать землю примерно по $50 за 1 кв. м, сейчас стоимость 1 кв. м там начинается от 110 евро, говорит Горский. По оценке Тиники, средняя стоимость земли на окраине города (на вторичном рынке) до строительства инженерных сетей может составлять $50–100 за 1 кв. м, а после оформления всех разрешительных документов и окончания самого строительства – уже от $200 за 1 кв. м.