АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Новоселы индустриальных кварталов

Завод превращается…

Хотя власти Москвы заявляют о намерении сохранять промышленный потенциал города, многие предприятия закрываются, вредные производства выводятся. Особенно этот процесс заметен в центре города. Часть построек после вывода производств пошла на слом, на их месте строится жилье. Капитальные строения других заводов и фабрик сначала использовались собственниками как попало, пока не были перепроданы компаниям, занимающимся их реновацией под цели, востребованные рынком. В черте города насчитывается около 50 млн кв. м индустриальной недвижимости, которую можно реконструировать.

“Большинство предприятий, здания которых мы приобретали под реконструкцию, обанкротились в период роста отечественного капитализма. На момент их приобретения в лучшем случае более и менее пригодные помещения на их территории сдавались в аренду, – говорит Глеб Ялымов, руководитель департамента управления недвижимостью “АЛМ-Девелопмент”. – К примеру, на месте нынешнего бизнес-парка в 4-м Рощинском проезде в советское время был завод по производству детских тетрадок и дневников “Призыв”. Со временем производство стало убыточном, и помещения завода стали сдавать в аренду под склады и офисы”. Реновация территории смогла вдохнуть в индустриальные постройки новую жизнь и на их базе развивать бизнес других предприятий.

“В наших комплексах совмещены площади различного назначения”, – рассказывает Сергей Клименко, коммерческий директор инвестиционной компании “Визави”. Например, офис-парк “Дмитровский” (ул. Складочная, 3) может предоставить арендаторам офисы классов В и С и отапливаемые складские площади. Офис-парк “Варшавский” (Варшавское шоссе, 129 А) – это комплекс зданий класса С, где функционируют административный и офисно-торговый комплексы, а также подсобно-складские помещения.

Такие проекты, как бизнес-парки “Дербеневский”, что на одноименной улице, “Аврора Бизнес-парк” (Садовническая набережная, 77/1) и бизнес-центр “Красная Роза” (ул. Тимура Фрунзе, 11, стр. 2–5), реализовались исключительно для использования под офисы. “То, что в здании были производственные цеха, скорее придает бизнес-центру шарм, – говорит Андрей Патрушев, директор по связям с общественностью Knight Frank (офис этой компании располагается в бизнес-центре “Красная Роза”). – Снаружи архитектура напоминает о производственном прошлом здания, внутри же оно соответствует всем канонам современного офисного центра”. Владельцем фабрики “Красная Роза” и инвестором проекта является инвестиционная компания “Нерль”. Реализацией этого проекта занимается Realty Trade.

Как рассказала Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, в 2004 г. в общем объеме офисных помещений класса В, выведенных на столичный рынок, на долю реконструированных помещений приходилось около 60%. В 2005 и 2006 гг. этот показатель оценивается на уровне 50% и 40% соответственно. В условиях, когда предложение недостаточно, реконструированные здания класса В, преимущественно бывшие производственные помещения, являются важным источником удовлетворения спроса на офисы.

“Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон, – говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. – Если раньше самая высокая концентрация офисных площадей была в ЦАО, то на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости идет процесс некой децентрализации”.

Реновация как бизнес

В настоящее время реновацией бывших производственных зданий в Москве занимается более десятка компаний. Самые крупные из них – Forum Properties, “АЛМ-Девелопмент”, “Росбилдинг”, ГК “Экоофис”, инвестиционная компания “Визави” и др.

Компании разными путями пришли в этот бизнес. Инвестиционная компания “Визави” была сформирована на базе инвестиционного департамента банка “Визави”. Для реализации проектов по преобразованию индустриальных и иных площадей под офисно-складские комплексы и управления ими компанией была зарегистрирована торговая марка “Офис-парк”. Задача, над которой работает ИК “Визави”, – создание во всех административных округах Москвы крупных офис-парков. Офисные центры по объему услуг и уровню арендных ставок могут быть адресованы как быстро развивающимся компаниям малого и среднего бизнеса, так и компаниям, занимающим лидирующие позиции в своих отраслях.

Компания Forum Properties знаменита тем, что на площадях бывшего Краснохолмского камвольного комбината реализовала первый проект офисного комплекса класса А “Аврора Бизнес-парк”. За семь лет работы в портфеле “АЛМ-Девелопмент” накопилось 25 реализованных проектов. Среди них бизнес-парки класса В на улицах Летниковской, Семеновской, Сторожевой, в Посланниковом переулке, а также складские комплексы на Дмитровском шоссе, Кавказском бульваре, Амурской улице.

Компания “Росбилдинг” занимается покупкой предприятий с целью реструктуризации и последующего получения прибыли от использования недвижимости и бизнеса предприятия. Покупка предприятий осуществляется методом приобретения акций АО, долей в компаниях, смены менеджмента предприятий, их реструктуризации. Один из перспективных проектов “Росбилдинга” – бизнес-центр “Яуза” в Слободском переулке, 6, на участке завода завод “Мосштамп”.

Большинство компаний, занимающихся реновацией производственных территорий, нарабатывали опыт постепенно. “Самым сложным было преодоление “синдрома роста”, когда компания, построившая и управляющая двумя объектами по 5000 кв. м, начинает управлять объектом в 20 000 кв. м”, – говорит Татьяна Ковалева, вице-президент ГК “Экоофис”. По ее словам, в компании эта проблема была успешно преодолена благодаря команде профессионалов, создавших гибкую систему разработки концепции, организации строительного цикла, сдачи в аренду и управления объектом. Это превратило ГК “Экоофис” из мелкого девелопера в девелоперскую компанию полного цикла, обладающую уникальными технологиями и подходами, позволяющими выжимать из объекта прибыль до последней копейки.

“Принимая решение о реновации производственных площадей, девелопер может обратиться в маркетинговое агентство или консалтинговую компанию, где ему подготовят анализ предложения и потребностей в данном районе, а также проконсультируют по наиболее эффективному использованию площадей”, – говорит Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости компании “Русский дом недвижимости”.

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, напоминает, что местоположение – один из важнейших факторов в характеристике объекта. “Если рассматривать в процентном отношении все параметры объекта, то можно сказать, что этому пункту отводится 60% значимости”, – отмечает он. “Это важно потому, что на начальных стадиях проектирования и проработки концепции необходимо принять во внимание транспортную доступность, расположение ближайших конкурирующих объектов, выбрать наиболее конкурентоспособный сегмент рынка, – говорит Татьяна Ковалева. – В конечном счете местоположение определяет как выбор предназначения площадей (офисные, торговые или производственные), так и требования к инженерным коммуникациям, энергопотреблению и уровню отделочных работ, позволяет правильно позиционировать проект на рынке и определить доходную часть девелопмента”.

Сергей Клименко считает, что сейчас для арендаторов уже не столь принципиальна близость объектов недвижимости к центру города. Важнее удобный подъезд, близость к основным трассам – МКАД, Третьему транспортному кольцу (ТТК), крупным городским магистралям, наличие территории под парковку. По словам Регины Лочмеле, арендаторы берут в расчет то, что поэтапное проведение реконструкции обеспечивает дополнительные возможности для расширения их компаний на этой же территории.

Трудности выбора

“Возможности для редевелопмента бывших промышленных территорий, наиболее привлекательных с точки зрения офисного и офисно-складского девелопмента, представлены прежде всего на востоке и юго-востоке с внутренней и внешней сторон ТТК, – говорит Регина Лочмеле. – Близость к активно развивающемуся в настоящее время международному аэропорту “Домодедово” обусловливает дополнительное конкурентное преимущество для проектов реконструкции, расположенных в данном районе”.

Прежде чем старые цеха превратятся в комфортабельные офисы, торговые помещения или склады, инвестиционным компаниям предстоит вникнуть в экономику проектов. Глеб Ялымов отметил, что при выборе объекта под реконструкцию для них важны месторасположение объекта, перспективы развития района, транспортная и пешеходная доступность, юридические аспекты сделки – анализ документов, обременения, чистота сделки, финансовые оценки – прогноз расходов и доходов, стоимость объекта.

“Техническое состояние корпусов, инженерных сетей, выделенные на объект энергетические мощности, метраж и общая планировка, архитектура здания, а также ландшафтная планировка территории – таковы основные параметры, исходя из которых можно оценить себестоимость реконструкции под офисы”, – перечисляет Татьяна Ковалева.

Наталья Жаренова отметила, что предложения о продаже или долгосрочной аренде индустриальной недвижимости под будущую реконструкцию интересны для рынка. Это объясняется тем, что сделки с такими объектами обходятся дешевле, чем новое строительство. “Бывшие промышленные площадки со зданиями постройки начала или середины прошлого века в разных частях города могут стоить от $500 до $600 за 1 кв. м, – говорит Сергей Клименко. – Реконструкция обходится в $300–400 за 1 кв. м в зависимости от первоначального состояния и желаемого результата. Период реконструкции занимает всего от шести месяцев до одного года”.

По данным ГК “Экоофис” себестоимость бизнес-парка “Дербеневский”, включающая цену покупки, затраты на реконструкцию, процент по кредиту и накладные расходы, составила $600 за 1 кв. м. Срок окупаемости объекта – два года. “На первую очередь реновации бизнес-центра класса В “Красная Роза” было потрачено менее $10 млн, – рассказывает Наталия Прокопьева, директор по связям с общественностью компании Realty Тrade. – Планируемый срок окупаемости именно по этому объекту был три года, однако, учитывая оригинальность самого проекта и интерес к нему со стороны арендаторов, этот срок удалось значительно сократить”.

В ряде случаев компании приобретают индустриальную недвижимость и переоборудуют ее под бизнес-парки не только для развития своего бизнеса, но и на продажу. Несколько лет назад “Русский дом недвижимости” реконструировал, а потом продал один такой объект на Сущевской улице. “Покупатель сдавал его в аренду и окупил затраты примерно за три года”, – говорит Наталья Жаренова. По мнению эксперта, до 2003 г. срок окупаемости при подобных сделках был примерно два года. В последние годы рост арендных ставок на объектах замедлился, прибыль составляет примерно 30% годовых, таким образом, проект окупается за три года.

Make-up для фабрики

Для того чтобы производственные корпуса можно было использовать под офисы, необходимо провести определенный, подчас весьма значительный, объем работ. Самый сложный случай – когда девелопер хочет произвести реконструкцию с увеличением площадей. “Это нелегко согласовать, – отмечает Наталья Жаренова. – Как правило, здания остаются в прежнем объеме, а изменения касаются только улучшения фасада и перепланировки помещений.

“Суть наших работ заключается в том, чтобы провести ремонт помещений, обновить инженерию, – говорит Глеб Ялымов. – Мы не ломаем стены, не надстраиваем этажи, не меняем положение окон и стен. Это позволяет нам избежать последующих трудностей с согласованиями проведенного объема работ в государственных органах, переоформления в БТИ”.

По словам Петра Кошкина, заместителя директора по развитию ИК “Визави”, промышленные здания достаточно легко трансформируются в офисные, так как планировочный принцип один и тот же: большое пространство бывшего цеха превращается в большое пространство современного офиса. Та же сетка колонн, значительная площадь остекления. Есть проблемы с лестницами – их приходится расширять, строить дополнительные. Кроме того, необходимо менять грузовые подъемники на современные лифты. “В бывших производственных корпусах, как правило, довольно значительная высота этажей, но, к сожалению, не всегда достаточная, чтобы удовлетворить естественное желание инвестора удвоить площади за счет организации дополнительных перекрытий”, – говорит он.

Михаил Гец отметил, что, если в компании девелопера есть собственный дизайнерский отдел, он и разрабатывает всю концепцию дизайна будущего объекта. Если нет, то приглашаются частные дизайнеры или сотрудники различных архитектурно-дизайнерских групп, которые на основании проведенных маркетинговых исследований разрабатывают имидж будущего объекта. Общую концепцию всего проекта “Красная Роза” разработало известное бюро “Сергей Киселев и партнеры”.

“В штате инвестиционной компании “Визави” нет собственных архитекторов, – говорит Сергей Клименко. – В зависимости от сложности и статуса задач мы привлекаем различные проектные организации – от государственных проектных институтов до маленьких частных бюро. Например, архитектурно-градостроительная концепция развития офис-парка “Красносельский” была разработана проектно-исследовательским центром МАрхИ”.

Архитектура будущего бизнес-парка является важным моментом проекта. Если промышленные постройки могли себе позволить быть не слишком привлекательными с виду, то для бизнес-центров внешний вид важен – он работает на имидж арендаторов. В проекты обязательно закладываются фасадные работы. Здания красят, обрабатывают специальным чистящим раствором или обшивают сайдингом. К примеру, в офис-парке “Шереметьевский” (ул. Полковая, 3) отдельные корпуса покрасили. В бизнес-парке “Дербеневский” здания похорошели после обшивки их сайдингом. В бизнес-парке в 4-м Рощинском проезде, вл. 20, их отштукатурили и покрасили.

По словам Ольги Анфиногеновой, дизайнера архитектурно-дизайнерского бюро компании “АЛМ-Девелопмент”, при разработке проектов бизнес-парков архитекторы стараются сохранить общие черты реконструируемых зданий. В них остаются несущие стены и колонны, а внутренние перегородки ломаются и проектируются специально под офисы. Но уже в отделке фасадов делается акцент на карнизах, козырьках, колоннах, которые окрашиваются другим цветом, чем основное здание. Для фасадных работ используются три основных цвета – желтый, бежевый и розовый. “Задача архитекторов сводится к тому, чтобы бизнес-парки от “АЛМ-Девелопмент” были выполнены в едином архитектурном стиле и были узнаваемыми”, – отмечает она.

Особую сложность у архитекторов вызывают проекты реконструкции зданий, представляющих историческую или архитектурную ценность. “В промышленных зонах сохранилась история, облик столицы бывшего индустриального государства, – говорит Наталия Прокопьева. – И зачастую такие промышленные объекты имели необычные и интересные архитектурные решения, подчеркивали московский стиль”. Такова, например, и бывшая фабрика “Красная Роза”. Именно поэтому внешние фасады производственных построек, подвергшихся реновации, практически не менялись.

Комплекс на территории фабрики будет многофункциональным. Первой очередью стал бизнес-центр “Красная Роза” класса В. “В этом проекте объединены бережно сохраненный облик зданий фабрики из красного кирпича и их новая функция – современный офисный центр. В бизнес-центре “Красная Роза” достаточно много интересных архитектурных и дизайнерских решений. Например, не имеющая аналогов галерея из стекла и металла. Конструктивные особенности здания с многочисленными колонами были удачно обыграны при нарезке офисов”, – рассказывает Прокопьева.

Восстановление разрушенного фасада здания исторической постройки на ул. Малой Семеновской, 9, стало одной из главных задач в проекте архитектурно-дизайнерского бюро “АЛМ-Девелопмент”. В процессе реконструкции были воссозданы прежний фасад и красочные фрески в его интерьере.

Дизайн внутреннего пространства в офисах классов В и С, как правило, не отличается оригинальностью. “В отделке стен внутренних помещений мы используем гипсокартон, который штукатурим и красим водоэмульсионной краской в белый цвет, – говорит Ольга Анфиногенова. – Для обшивки потолка используем специальные панели – armstrong, напольное покрытие – керамогранит – для мест общего пользования и ковролин для офисов”.

Преимущества и недостатки

“Индустриальная недвижимость, непривлекательная на первый взгляд, имеет ряд особенностей, – говорит Сергей Клименко, – которые после реконструкции становятся существенными преимуществами: большая высота потолков, огромные окна, возможность свободной планировки, электрические и тепловые мощности, удобство подъездных путей, обширная территория под автостоянки”. В стесненных городских условиях предоставить то количество машино-мест, которое запрашивают арендаторы, крайне сложно, и здесь производственные территории вне конкуренции”.

К примеру, по данным инвестиционной компании “Визави”, офис-парк “Можайский” (Сколковское шоссе, 31) располагается на территории площадью 6,2 га и может предоставить машино-места для 1000 автомобилей. Большой охраняемый паркинг на 250 автомобилей – существенное преимущество офис-парка “Дмитровский”. На территории бизнес-парка “Дербеневский” обустроен охраняемый паркинг на 300 автомобилей. Но в старых зданиях, реконструированных под современные бизнес-центры, зачастую невозможно сделать подземную парковку.

По данным “АЛМ-Девелопмент”, минус бизнес-парков, появившихся на бывших производственных площадях, в том, что все они находятся в индустриальных районах, не слишком приспособленных для белых воротничков. В индустриальных зданиях не всегда удобные планировки, что обусловлено изначальным проектом здания, приспособленного под производство, а не под офис.

Отличие бизнес-парков более высокого класса в том, что на одной территории арендаторам предлагается максимум услуг. К примеру, по словам экспертов, “Дербеневский” представляет собой город в городе. На его территории кроме кафе и ресторана располагаются еще и отделения банков, и нотариальная контора, и юридическая и туристические фирмы, и салоны красоты, и прочие атрибуты “города”. В “Аврора Бизнес-парк” предусмотрены ресторан и кафетерии для персонала, спортивный зал, отделение банка.

Объекты внутренней инфраструктуры офисных парков класса С не отличаются разнообразием. Как правило, это предприятия сферы питания. И зачастую хозяева в лице управляющих компаний не спешат с их открытием. К примеру, в офис-парке “Шереметьевский”, где помещения арендуют два крупных издательских дома, ресторан быстрого питания открылся спустя два месяца после заезда последней компании. На объектах класса С не утруждает себя и служба эксплуатации.

Independent Media Sanoma Magazines, один из арендаторов офиса в “Шереметьевском”, только немногим больше месяца пользовался индивидуальным входом в здание, потом по причине необходимости ремонта фасада вход с улицы закрыли.

Проблемы с управлением объектами недвижимости порой касаются и объектов класса В. После открытия бизнес-центра “Красная Роза” были некоторые трудности. “Однако в течение 4–6 месяцев с формированием новой управляющей компании большинство из них было решено”, – говорит Андрей Патрушев. По его словам, неудобства вызваны исключительно конструктивными особенностями старого здания, с которыми застройщик был вынужден мириться. Например, именно по этой причине два из четырех лифтов недостаточно просторны.

Новые проекты

В настоящее время “Экоофис” ведет работы над второй очередью технопарка “Кожевники”. “Концепция и позиционирование этого проекта значительно отличаются от бизнес-парка “Дербеневский”, – говорит Татьяна Ковалева. – Благодаря принципиально новому подходу к офисно-складскому комплексу стало возможным расположить на одной закрытой территории производство, склад и офис”.

Технопарк “Кожевники” общей площадью 48 000 кв. м расположен на закрытой охраняемой территории в непосредственной близости от Садового и Третьего транспортного кольца. На территории находятся наземная охраняемая автостоянка, кафе, обустроенные места для отдыха. Концепция развития технопарка включает в себя создание условий для функционирования малых наукоемких, технологических и продюсерских компаний, которым необходимы как производственные, так и офисные площади, соединенные в единое целое общей телекоммуникационной и инженерной инфраструктурой, по доступным ценам.

В октябре 2005 г. компания “Гринвуд” заложила капсулу в основание первого здания бизнес-парка “Гринвуд” (соинвестор проекта – компания Соаlсо). Объект будет построен на северо-западе столицы между Волоколамским и Ленинградским шоссе. Общая площадь бизнес-парка составит 130 000 кв. м, включая 13 офисных зданий площадью от 3500 до 13 500 кв. м и гостинично-жилой комплекс. По проекту в офисно-деловом центре бизнес-парка разместятся конференц-залы, отделения банков, службы сервиса и магазины. Первая очередь “Гринвуда” (75 000 кв. м) будет сдана весной 2007 г.

На территории фабрики “Красная Роза” планируется к 2011 г. создать бизнес-центр класса А площадью 71 000 кв. м. Объем инвестиций составит больше $200 млн. “Данная территория насыщена памятниками архитектуры и зданиями, имеющими высокую историческую ценность, – говорит Наталия Прокопьева. – Поэтому пристальное внимание в этом проекте будет уделено реконструкции и реставрационным работам”. Площадь зданий, которые будут отреставрированы, – 1500 кв. м. “И тогда закрытая ранее территория бывшей фабрики станет локальным историко-культурным ансамблем в центре города, доступным для людей”, – добавляет Прокопьева.

Экономика и экономия

По данным Knight Frank, анализ заключенных в 2004–2005 гг. сделок аренды показывает, что крупными компаниями-арендаторами, для которых оказывается привлекательной аренда офисов в бывших производственных зданиях, выступают телекоммуникационные, страховые, аудиторские, консалтинговые и медиакомпании. В условиях динамичного развития компаний, в частности телекоммуникационных и IT, аренда офисных помещений в реконструированных бизнес-центрах является оптимальным решением задачи организации бэк-офиса. По словам Андрея Патрушева, в бизнес-центре “Красная Роза” компанию Knight Frank подкупили архитектура и стиль здания. “Вполне логично, когда компания с более чем вековой историей арендует офис в здании, возраст которого тоже перешагнул за 100 лет”, – говорит он.

По словам Глеба Ялымова, размер арендных ставок в значительной степени зависит от месторасположения офисного комплекса. Также на ставку влияют уровень отделки, насыщенность инженерными системами, наличие парковочных мест и отчасти уровень компаний арендаторов – это вопрос престижа. “К примеру, офисные помещения на объекте, расположенном на ул. Сторожевой, сдаются нами по $270, включая НДС, в то же время офисы на ул. Летниковской – по $420 за 1 кв. м в год”, – говорит он. Относительно низкие ставки – преимущество объектов инвестиционной компании “Визави”. К примеру, в офис-парке “Шереметьевский” арендные ставки составляют от $200 до $300 за 1 кв. м в год, в офис-парке “Варшавский” офисные помещения сдаются по ставкам от $300 до $320 за 1 кв. м в год.

Невысокие арендные платежи – конкурентное преимущество и офисов, расположенных в бизнес-парках класса В. Как рассказала Регина Лочмеле, ставки, действующие в бывших индустриальных зданиях, ниже по сравнению с вновь построенными офисами класса В. Максимальные ставки, по которым предлагаются офисные помещения в подобных бизнес-парках, находятся на уровне $450–500 за 1 кв. м (включая операционные расходы, но без НДС). По данным “Экоофиса”, в настоящее время в бизнес-парке “Дербеневский” средняя арендная плата составляет $420 за 1 кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей). Первые арендаторы, въезжавшие в бизнес-парк около двух лет назад, арендовали площади по $320–380 за 1 кв. м в год.

Как отметил Андрей Патрушев, в бизнес-центре “Красная Роза” арендные ставки год назад были немногим более $500 за 1 кв. м в год, что для офиса класса В, расположенного в центре города, совсем недорого. “В данном предложении имеет место оптимальное соотношение цена/качество”, – говорит он.

В то же время эксперты высказали опасение, что растущие ставки за аренду земли – а бизнес-парки, как правило, и располагаются на больших территориях – смогут поднять арендные платежи и отсечь от этого сегмента рынка компании малого и среднего бизнеса, на кого в значительной степени и была ориентирована программа.