ДОХОДНОЕ МЕСТО: Все впереди
Деловой район Новослободский (принятое консультантами на рынке коммерческой недвижимости рабочее название – NOV) находится на севере, между Садовым кольцом и участком Третьего транспортного кольца – Сущевским Валом. А также захватывает часть территории Бутырского района столицы. На западе его условными границами можно назвать ул. 1-ю Тверскую-Ямскую и Ленинградский проспект, а на востоке – пр-т Мира. Таким образом, район NOV представляет собой как бы неправильный четырехугольник, который пересекают несколько крупных улиц: Новослободская, Долгоруковская, Советской Армии, Олимпийский проспект, 1-я Тверская-Ямская. На территории делового Новослободского района находятся владения сразу несколько управ. Часть районов относится к Северному административному округу Москвы (например, Савеловская) а часть – к Северо-Восточному округу (например, Марьина Роща).
Район Марьина Роща, между Сущевским Валом и Крестовским мостом, известен своими крупными промышленными предприятиями и автобусными парками. Здесь же находится Рижский вокзал, который был сооружен в 1899 г. по проекту архитектора Юрия Дидерикса. По данным администрации округа, в 2000 г. здесь была открыта транспортно-пешеходная эстакада, благодаря которой значительно увеличилась пропускная способность пр-та Мира и Сущевского Вала, была немного разгружена Рижская площадь и соединены Рижская и Савеловская эстакады. Бутырский район, относящийся к Северному округу, тоже отличается хорошо развитой транспортной инфраструктурой. На его территории – три станции метро (“Савеловская”, “Дмитровская”, “Тимирязевская”), три железнодорожные станции (“Тимирязевская”, “Останкино”, “Москва-Савеловская”), Савеловский вокзал.
Новослободский деловой район – один из самых близких к центру кварталов, этот фактор, по мнению игроков рынка, мог оказать влияние на развитие здесь сегмента зданий классов А и В. В границах NOV можно насчитать как минимум 12 крупных действующих бизнес-центров. В разные годы здесь были возведены такие легенды рынка, как “Чайка-Плаза”, комплекс “Мейерхольд”, “Дукат-3”, “Амбер Плаза”. В основном офисные центры высокого класса строятся вблизи станций метро, говорит Максим Жуликов, ведущий консультант компании Penny Lane Realty. Немало, конечно, в Новослободском районе и офисов класса С, однако они концентрируются скорее в бывших промзонах и на площадках, удаленных от крупных транспортных магистралей.
Офисная застройка в Новослободском неоднородна и неравномерна. Здесь можно выделить несколько зон деловой активности и наибольшего скопления современных офисных комплексов. Особенно много офисов классов А и В стало появляться на том его участке, где Тверская улица переходит в пл. Тверской Заставы (рядом с Белорусским вокзалом), и в районе Лесных улиц (ул. Лесной, Новолесной и Лесных переулков). Этот отрезок считается наиболее престижным. В 4-м Лесном переулке в 2005 г. Capital Group ввела в строй новый бизнес-центр А-класса “Капитал Плаза”.
Другой востребованный девелоперами участок находится в районе ул. Новослободской, рядом со ст. м. “Новослободская” и “Менделеевская”. “Новотель”, несколько новых бизнес-центров и офисные особняки, стоящие на первой линии, привлекают сюда деловую общественность.
Между Олимпийским проспектом и пр-том Мира также образовался бизнес-квартал, где первые офисы начинали сдаваться в аренду в гостинице “Ренессанс”. Тогда они считались качественными, так как в Москве еще в принципе не знали, что такое класс А. По информации специалистов Jones Lang LaSalle, это было в 1992 г., когда в “Ренессансе” предлагалось около 2000 кв. м “высококлассных” помещений под офисы. Сейчас они уже считаются В-классом и также предлагаются на рынке в качестве помещений “для работы”. Рядом со ст. м. “Проспект Мира” в 1998 г. вырос торгово-деловой центр “Олимпик Плаза” площадью 5000 кв. м.
Тихвинская, Новосущевская, Долгоруковская, Щепкина – тоже улицы, известные игрокам офисного рынка. В квартал NOV входят, по мнению большинства игроков, ул. Гашека и 2-я Брестская. Дальше на север, за пределы Лесных улиц, начинается Бутырский Вал, плавно перетекающий в Бутырскую улицу: здесь уже совсем иная по статусу территория, которая больше подходит для недорогих офисов без изысков.
По мнению аналитиков, район в целом подходит для офисного девелопмента и популярен среди арендаторов. NOV занимает небольшую долю на московском рынке офисной недвижимости. Но, как считает Влад Портнов, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium, его популярность будет расти. По мнению Портнова, Новослободский занимает примерно 6-е место по 10-балльной шкале, если говорить о популярности столичных деловых зон. Оценивая популярность этого района, надо принимать во внимание hiest and best value factor (фактор наивысшей стоимости объекта в зависимости от его окружения) в привязке к сегментам ул. Лесной, Чаянова, пл. Тверской Заставы, рассуждает Портнов.
В целом северный участок вдоль Третьего транспортного кольца отличается насыщенностью офисами класса А – их здесь примерно 25% в общей доле субрынка. Это 2-е место в столице после района, находящегося внутри Садового кольца. Внутри NOV на долю участка Тверской – Новослободской приходится около 24% офисов класса А. Намного меньше таких зданий вокруг пр-та Мира – около 1%.
Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, считает, что данный район довольно популярен как у девелоперов, так и у арендаторов. Об этом свидетельствуют высокий уровень арендных ставок, низкая доля свободных помещений по классу А (5,4%). Сейчас на этой территории развивается около 10 офисных проектов.
Но, по мнению Максима Жуликова, Новослободский все же развивается медленнее, чем мог бы расти такой близкий к центру деловой район. Новослободский удобен с точки зрения транспортного сообщения, однако в нем немного площадок для строительства. Этот район по уровню престижности можно поставить после центра, Замоскворечья, Смоленской, Краснопресненской, Кутузовской, считает он.
Так начиналась история...
Раньше Новослободского оформились такие зоны, как район “Белорусской”, где находится бизнес-центр “Парус”, Краснопресненская набережная, где был введен в строй мост “Багратион”, говорит Максим Жуликов.
Знаковые объекты в NOV стали появляться в конце 1990-х – начале 2000-х гг. На взгляд Сергея Коллегова, генерального директора компании Prime City Properties, одной из первых ласточек среди качественных зданий Новослободского в начале 1990-х гг. стал особняк компании на Долгоруковской, 17, стр. 1 (925 кв. м). Сейчас особняк арендует “Евразхолдинг”, у которого по соседству в аренде еще два помещения – на Долгоруковской, 15, корп. 4 и 5.
Еще одним ранним зданием можно назвать дом на Долгоруковской, 19 (450 кв. м), также построенный в начале 1990-х гг. Значительно позже, с 2000-х гг., стала застраиваться ул. Новослободская, превратившаяся теперь в современную деловую улицу. Здесь в 2001 г. появился центр “Мейерхольд” на Новослободской, 23/29 (45 000 кв. м). Он является совместным проектом Театра им. В. Э. Мейерхольда и компании “Интеррос” и включает помимо офисов торговые площади и сам театр.
В период с 2002 по 2004 г. здесь появились “Садовая Плаза” (Долгоруковская, 7–9, площадь – 19 286 кв. м, построена в 2002 г. турецким девелопером Enka), “Чайка Плаза VII” (12 438 кв. м, возведено в 2002–2003 гг. девелопером Plaza Gruppa), офисно-торговый комплекс “Сафари Центр” (Новослободская, 3, 6500 кв. м), комплекс класса В на Новослободской, 24, стр. 2–11, площадью 7500 кв. м (результат реконструкции фабрики, проведенной компанией “АЛМ-Девелопмент”), здание на Новослободской, 16–18 (13 009 кв. м, построено в 2004 г. структурами МГСН, в 2005 г. его купил Сбербанк).
Среди качественных офисов, по данным Prime City Properties, в Новослободском районе можно назвать бизнес-центр “Садовое кольцо” на Краснопролетарской, 2/4, стр. 13 (3512 кв. м), где якорный арендатор – Caterpillar, здание на ул. Новолесной, 2 (14 000 кв. м), построенное компанией “Русь-Импорт-Комплект” в 2005 г., а также расположенный в 1-м Щемиловском проезде, 23, “Амбер Плаза” (15 200 кв. м) девелопера Litnium Investments Ltd.
Первыми девелоперами в Новослободском, по мнению Андрея Петрова, стали Interros Estate, Enka, “Чайка Плаза Construction”, “Система-Галс”.
Среди зданий начала нового столетия также “Галс-Тауэр” на 1-й Тверской-Ямской, 23 (2002 г., 14 155 кв. м), Panorama Center на 2-й Брестской, 8 (2003 г., 28 200 кв. м), и “Парус” на 1-й Тверской-Ямской, 23 (2002 г., 14 906 кв. м).
Максим Жуликов отмечает в числе зданий высокого класса “Садовую Плазу”, несколько “Чаек” и “Амбер Плазу”. Последний возводился долго и сдавался в аренду с большим трудом, так как площади в нем сначала предлагали исключительно иностранным компаниям. Потому фурора на рынке комплекс не произвел. Хотя вошел в историю.
“Практически все проекты этого делового района девелоперам удалось реализовать”, – говорит Жуликов. С ним соглашается Андрей Петров, по мнению которого все здания классов А и В получились более-менее удачными. Можно разве что отметить затянувшуюся продажу “Дуката-1” на ул. Гашека, 9–10, где находится Ситибанк.
Алмазы в короне
В каждом районе есть свои достопримечательности. Есть шедевры от девелоперов и в Новослободском. Одним из них многие консультанты признают “Мейерхольд”. Правда, своим создателям он стоил больших трудов, строился долго, говорит Сергей Коллегов. На период его строительства пришелся кризис 1998 г., однако в 2001 г. здание удалось завершить. По словам Влада Портнова, площади центра медленно сдавались в аренду. Сейчас общая офисная площадь, которая предлагается арендаторам в “Мейерхольде”, составляет 8900 кв. м, помещения сдаются по ставкам от $650 до $700 за 1 кв. м в год.
Специалисты Knight Frank считают успешным комплекс Golden Age на 3-й ул. Ямского Поля, 18–20 (9000 кв. м). А из новых объектов эксперты пророчат успех бизнес-центру “Дукат Плэйс 3” на ул. Гашека, 6. Общая площадь этого комплекса приближается к 53 000 кв. м. Ожидается, что он официально пройдет приемочную комиссию к Новому году.
Еще один новый объект, ожидающий ввода в эксплуатацию во II квартале 2006 г., по данным Knight Frank, – это “Эрмитаж Плаза”, площади в котором сейчас сдает в аренду Colliers International (Colliers Int.). По данным Colliers Int., “Эрмитаж Плаза” на Краснопролетарской улице, 2/4, стр. 6, – бизнес-центр класса А, он расположен на внешней стороне Садового кольца рядом с садом “Эрмитаж”. Комплекс состоит из двух зданий, объединенных внутренней террасой. Первое здание – восьмиэтажное площадью 24 000 кв. м, второе – трехэтажное, на 2300 кв. м. Во внутренней террасе, которая их соединяет, будет разбит зимний сад. Подземная парковка комплекса рассчитана на 280 машино-мест. Комплекс находится по соседству с русской графской усадьбой Остермановых-Толстых. Комплекс возводит Forum Properties, а управлять зданием будет Forum Properties Management. В первом здании площади со 2-го по 7-й этаж сдаются блоками от 3300 кв. м, где цена за 1 кв. м в год – от $650 без операционных расходов (они составляют $110 за 1 кв. м). На 8-м этаже расположены пентхаусы. В трехэтажном здании офисы сдаются блоками от 755 кв. м. А срок аренды составляет семь лет. Машино-места в подземной парковке тоже имеют свою цену, и за них надо платить $325 за одно машино-место в месяц.
“Капитал Плаза”, возведенная Capital Group в 4-м Лесном переулке, уже практически заселенная арендаторами, тоже получила довольно высокую оценку экспертов. Как говорит
Максим Жуликов, в этом комплексе на данный момент осталось около 12 000 кв. м неарендованных офисных блоков. Остальные 37 000 кв. м заняты. Из них, например, 4587 кв. м взяла в аренду компания Regus, 4491 кв. м – Unilever, а LG – 4023 кв. м, по данным Knight Frank.
Максим Жуликов, не имеющий отношения к “Капитал Плазе” как брокер, признает, что это продуманный проект, начиная от строительных материалов и заканчивая планировкой. “Если и есть минусы, то незначительные, – говорит он. – Например, не всем может понравиться, что напротив входа в комплекс стоит бензозаправка”.
“Капитал Плаза” сооружена в виде буквы “П” с атриумом посередине, благодаря которому в помещениях будет естественная инсоляция. В “Капитал Плазе” цены варьируются от $600 до $680 без НДС и операционных расходов. Последний этаж стоит дороже. По данным Colliers Int., представляющей комплекс на рынке как маркетинговый агент, ставки аренды здесь составляют $620–700 за 1 кв. м в год, эксплуатационные расходы – $100 за 1 кв. м в год, а место в подземной трехуровневой парковке стоит $250 в месяц. Отличительные особенности здания, например, в том, что с верхних его этажей открываются красивые панорамные виды на центр Москвы, а сами этажи большие и открытые, до 3000 кв. м, что позволяет арендаторам варьировать планировки своих помещений.
Если проехать от Лесного переулка, где возвышается “Капитал Плаза”, вверх по Бутырскому Валу на Сущевский Вал, то непременно на глаза попадется монолитный каркас еще одной новостройки. Это будущий бизнес-центр на Сущевском Валу, 18, который возводит компания “Деловой центр” (раньше не строила подобных зданий). Как говорит Максим Жуликов, комплекс должен стать лучшим в своем районе, по классу он относится к категории А, однако предназначен не для таких элитных арендаторов, как та же “Капитал Плаза”. Тем не менее комплекс будет больше “Мейерхольда”, любой из “Чаек”, “Садовой Плазы” и “Олимпик Плазы”, вместе взятых. 22-этажное здание площадью около 35 000 кв. м будет отличаться огромной подземной парковкой, панорамным остеклением, четырехтрубной вентиляцией, эффективной планировкой лифтов и, что важно, удобным, беспрепятственным транспортным подъездом со стороны Третьего и Садового кольца. “Я был в здании и осмотрел его, но пока не знаком с его создателями. Наверное, было бы приятно участвовать в судьбе этого проекта в качестве консультанта”, – поделился впечатлениями Жуликов. В одной с ним категории находится офисный комплекс на Кожевнической, 14, в Замоскворечье, который немного недотягивает до А-класса, так как является не новым строительством, а реконструкцией.
Крупным планом
Plaza Gruppa под руководством Умара Джабраилова в числе первых девелоперов пришла на территорию NOV. Это произошло практически в том же в 1997 г., когда Джабраилов основал компанию. Среди опрошенных участников рынка большинство сходятся во мнении о том, что первыми качественными бизнес-центрами этой деловой зоны были именно “Чайки” Джабраилова. В то время было мало профессиональных девелоперов, а об управлении недвижимостью имелись весьма смутные представления.
Plaza Gruppa была основана в первую очередь как управляющая компания. По данным самой компании, после успешного управления бизнес-центром “Рэдиссон-Славянская” ей удалось получить кредит доверия на реализацию таких крупных проектов, как бизнес-центр гостиницы “Россия”, ТРК “Охотный Ряд” на Манежной площади, торгово-деловой комплекс “Смоленский пассаж”. После чего Plaza Gruppa как девелопер и управляющий взялась за строительство ряда комплексов, которые объединяло общее название “Чайка Плаза”. Несколько из них появилось как раз на территории Новослободского делового района.
Первая “Чайка” в Зубаревом переулке, 15, корп. 1 (18 000 кв. м) была сдана в эксплуатацию в 1998 г., в ней сдавались офисные блоки от 50 до 500 кв. м. Деловой центр “Чайка Плаза 1” примыкал непосредственно к пр-ту Мира и находился в пяти минутах ходьбы от ст. м. “Алексеевская”. Уже тогда в здании была установлена современная система кондиционирования американской фирмы York. Примечательно также и то, что помещения сдавались полностью с отделкой. Вторая “Чайка” была построена в 1999 г. поблизости от Новослободского делового района – в Тишинском переулке, 28/1, на 8400 кв. м общей площади, 4845 кв. м из которых занимали офисы.
Дорогое предложение
Район Новослободский становится дорогим деловым районом. Средневзвешенная ставка аренды на класс А на участке Тверской – Новослободской составляет $735 за 1 кв. м в год, в районе пр-та Мира – $685, по данным Knight Frank. Ставка аренды в офисах класса В в 2005 г. составила $550 за 1 кв. м в год.
Примерно такая же стоимость помещений, как на пр-те Мира, наблюдается в престижном Таганском районе и в восточной части Третьего кольца. Несколько ниже ставки в Пресненском районе – $644. А самые высокие цены держатся, как всегда, внутри Бульварного кольца – в среднем $919.
Хорошее помещение уровня А-класса в районе ст. м. “Маяковская” обойдется арендатору не менее чем в $700 за 1 кв. м в год. Например, в новом офисном здании, где общая площадь помещений – 31 000 кв. м, а минимальный сдающийся в аренду блок составляет 660 кв. м, цена аренды 1 кв. м может доходить до $840, говорят в брокерских агентствах. Более того, девелопер и собственник здания сейчас не склонны предлагать помещения под ключ, отделку своих блоков выполняет сам арендатор. А в комплексе уровня класса А стоимость отделки может составлять от $300 на 1 кв. м.
Недорогое помещение в NOV найти непросто. Офисы со ставками ниже $400 за 1 кв. м в год известные брокерские компании предлагают в единичных экземплярах. Так, у Penny Lane Realty нашлось здание около ст. м. “Белорусская”, в Электрическом переулке, площадью 230 кв. м и ценой $450 за 1 кв. м в год. Сам сдаваемый в аренду блок находится на 4-м этаже незамысловатого пятиэтажного офисного комплекса, снабженного домофонами, видеокамерами и круглосуточной охраной. Рядом со ст. м. “Рижская” в офисно-торговом комплексе аренда 2000 кв. м стоит $350 за 1 кв. м в год.
Если говорить о продаже, например, рядом со ст. м. “Менделеевская”, Penny Lane Realty продает офисное здание площадью 6100 кв. м за $8 млн. Это шестиуровневое помещение автомобильного паркинга, которое используется для размещения автосалонов, с наземной охраняемой парковкой для гостей.