ГРОМКИЕ ИМЕНА: Под землей и под водой

– Учитывая масштабность “Золотого острова”, учитывая состав участников проекта (это Сбербанк, “Роснефть”, группы “Гута” и “Декра”), ни у одного частного застройщика, включая КРТ, не могло быть административного ресурса, достаточного для решения всех практических вопросов. И так будет происходить на любой территории, где реализуются столь масштабные проекты. Пример “Москва-Сити” это подтверждает.

Сложности с реализацией проекта “Золотой остров” в Замоскворечье породили слухи о том, что у компании не все благополучно. Гусев утверждает: это заблуждение, КРТ по-прежнему играет не последнюю роль на территории будущего “золотого” Болотного острова, решая проблемы финансирования наряду с гидрогеологическими .

– Входящая в группу КРТ “КРТ-Мегаполис” подверглась критике мэра и была лишена статуса заказчика строительства “Золотого острова” “из-за неконструктивной позиции компании во взаимодействии с городом и инвесторами”. Какова сейчас ваша роль там?

– КРТ остается полноправным и активным членом рабочей группы по координации и оперативному решению вопросов, возникающих в ходе реализации инициированной нами и принятой правительством Москвы программы “Золотой остров”. На основании постановления правительства Москвы я вхожу в рабочую группу координационного совета по развитию туристско-рекреационной зоны “Золотое кольцо Москвы”, частью которой является “Золотой остров”. Накопленные нами данные, выполненные работы полностью используются при решении большинства вопросов.

Уже после передачи функций заказчика на проектирование и строительства пешеходной зоны “Москапстрою” на заседании Общественного совета по градостроительной политике при мэре Москвы 11 ноября из трех вариантов концепции застройки пешеходной эстакады от храма Христа Спасителя до Якиманской набережной и прилегающих к ней территорий был принят вариант, предложенный мастерской “КРТ-Проект”, который сильно отличается от принятого ранее к реализации варианта.

Это важный участок. Появляется новое уникальное место, единственное в своем роде: приподнятая над землей на 11 м пешеходная эстакада проходит от храма через Москву-реку, через Стрелку острова, на котором расположен “Красный Октябрь”, через Водоотводный канал и выходит на торговый комплекс на Якиманской набережной (объект КРТ. – “Ведомости”).

Что для нас неплохо – КРТ перестала выполнять за свой счет работы, связанные с программой, расходы по которым с каждым днем становились все более весомыми, а порядок их последующей компенсации так и не был определен. Так же, кстати, как не определены источники финансирования создания транспортной и инженерной инфраструктур, которые оцениваются в $550 млн. Наши предложения по решению этой проблемы, к сожалению, пока должной поддержки не получили.

– Но почему все-таки КРТ – автор программы – не смогла сохранить за собой ведущую роль?

Поэтому можно только приветствовать привлечение к программе городских организаций (Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, Москомархитектуры, “Москапстроя”), с приходом которых появилась надежда на решение многих задач, особенно связанных с городской составляющей программы, осуществляемой за счет бюджетных средств.

Функции заказчика были важны для нас прежде всего на стадии подготовки, предварительных проектных работ и разработки самой программы. Это этап, когда без единого подхода и взгляда на территорию обойтись невозможно. Работы на этой стадии мы выполнили полностью.

– Разве для реализации проекта уже нет нужды в едином подходе?

– Это не просто нужно, это жизненно необходимо. Представьте себе, на острове четыре крупнейших застройщика и собственника, имеющих значительные административные, политические ресурсы для того, чтобы тянуть одеяло на себя. Поэтому и стали происходить некоторые вещи в ущерб программе.

Например, из-за отказа одного из застройщиков прекратил существование проект самого протяженного в Европе подземного пешеходного прохода, так как он затрагивал часть подземного пространства на территории этого застройщика. Другим застройщиком была проложена транзитная канализационная труба диаметром в два раза меньше, чем предусмотрено Комплексной схемой инженерных коммуникаций.

Руководство группы “Гута” (владелец “Красного Октября”) в союзе с прежним руководством “Мосэнерго” продолжительное время вело достаточно успешную борьбу против планов застройки Стрелки острова в районе пешеходной эстакады от храма Христа Спасителя. По мнению руководства “Гуты”, это могло испортить вид из окон проектируемого на территории “Красного Октября” жилого комплекса.

“Мосэнерго” до смены менеджмента не согласовывало посадку опор городской пешеходной эстакады, уклонялось от решения вопроса по переносу и модернизации хаотично разбросанных морально и физически изношенных объектов энергообеспечения, выдаче техусловий на реконструкцию Софийской набережной и т. д.

Нельзя, чтобы каждый застройщик по-своему делал куски сетей. Нужен единый заказчик на все городские сети, инфраструктуру, проектирование, все строительство должно быть увязано единым графиком. Это суперзадача, которая пока, к сожалению не решается, не ведутся работы по обеспечению геотехнической безопасности подземных работ.

В целях экономии застройщики пытаются отказаться от того, что в долгосрочной перспективе, при эксплуатации построенных объектов, принесет выгоду. По нашим расчетам, стоимость недвижимости на территории острова в случае реализации именно комплексной программы со всеми подземными пространствами, переходами возрастает примерно в 1,6 раза.

К сожалению, принято решение о тиражировании проекта подводной стоянки на протяжении всего Водоотводного канала. Использование этого пространства можно только приветствовать, но не за счет отказа от реализации уникального проекта “Водный мир”, проектируемого напротив сквера Репина. Подводный комплекс должен был быть связан подземными пешеходными связями со второй очередью Третьяковской галереи, торговой галерей под сквером Репина и многофункциональным торговым комплексом между Большим Каменным и Малым Каменным мостами.

– Проект “Золотой остров” родился не вчера. Какие-то результаты наконец есть?

– С проблемами развития территории Болотного острова я столкнулся 16 лет назад, еще будучи заместителем председателя исполкома Октябрьского района. И если говорить о том, что удалось, так это прежде всего сама программа. В ее основу легла методология Программы социально-экономического и градостроительного развития территории “Якиманка”, разработанной нами по заказу префектуры ЦАО и утвержденной правительством Москвы в 1994 г.

При разработке градостроительной документации по “Золотому острову” основополагающим для нас стало обеспечение транспортной доступности, максимальное развитие пешеходных связей и формирование территории как преимущественно туристической и рекреационной, обеспеченной достаточным количеством привлекательных для посещения мест, развитой гостиничной инфраструктурой мирового уровня, удобной системой парковок.

Eсли программа будет реализована без серьезных купюр, город получит крупнейшую в столице пешеходную зону, к созданию которой приложат усилия не только московские, но и лучшие архитекторы мира, с развитым наземным и подземным пространством, позволяющим проводить досуг нескольким сотням тысяч посетителей разного возраста одновременно.

Считаю нашей несомненной заслугой возобновленное проектирование Калининской ветки и ст. м. “Кадашевская”, начатое много лет назад и почти сразу же приостановленное. Также впервые была разработана для территории в 42 га в историческом центре Москвы детальная Комплексная схема инженерного обеспечения кварталов 357–361, принято решение о превращение Софийской набережной в пешеходную и строительстве ее дублера, вынесенного на консолях над водой Москвы-реки.

“Москапстрой” как технический заказчик очень хорош, но девелопмент – все же не его специальность. Поэтому мы продолжаем заниматься пешеходной зоной, стараемся, чтобы сохранялась идеология программы.

– Вам-то какая корысть?

– На территории острова у КРТ есть значительная территория, которую мы развиваем как инвесторы. От того, что будет происходить в целом с программой, будет зависеть в том числе и судьба наших проектов.

Например, на территории комплекса “Кремлевское созвездие” (в 359-м квартале, напротив Кремля) мы планируем строительство уникального микрорайона, состоящего из элитного жилого комплекса “Эолис”, гостиницы “5 звезд”, а также рекреационных зон и сопутствующей инфраструктуры.

Для работы над объектами “Кремлевского созвездия” приглашен архитектор Маноло Нуньес – автор известных проектов, осуществленных во Франции, Испании и Бельгии.

Для жилого комплекса “Эолис” площадью около 150 000 кв. м было предложено необычное решение с понижением дворового пространства на 7,5 м, что позволило создать условия для формирования обособленного, отгороженного от улицы пространства с искусственным прудом и сквером.

– Двор на глубине более 7 м? А как же небо? И что будут видеть люди со стороны улицы – забор?

– Будет небо. Когда вы находитесь во дворе, это просто двор, никакого ощущения, что он ниже уровня улицы. А со стороны улицы будут современные или восстановленные исторические здания со своими входами, в них разместятся кафе, рестораны.

Сам комплекс планируется как авторское творение, дизайн-проект одного из крупнейших мировых кутюрье. Все во внутренних интерьерах, в общественных зонах будет выполнено в авторском стиле. Это дорого, но это не то место, где стоит экономить. Проект оценивается в $270 млн – столько потребуется вложить до того, как начнут поступать деньги от продажи квартир. Сейчас прорабатывается возможность постоянно проходящего анонимного аукциона по реализации этой недвижимости. На такие уникальные вещи пока нет цены.

– Что удивительно – так это обилие запроектированных на “Золотом острове” подземных пространств, учитывая весьма непростую гидрогеологию территории. Как это сказывается на экономике проекта?

– Условия на острове действительно сложные. Сам по себе он понижается на несколько миллиметров в год. Техногенный слой из обломков, мусора и прочих следов деятельности человека на территории 357–361-го кварталов достигает 8 м и подстилается озерно-болотными отложениями толщиной до 4 м. Большинство зданий, входящих в застройку кварталов , в предаварийном и аварийном состоянии. Кроме того, по территории 357–359-го кварталов пролегает древнее русло Москвы-реки с размытыми водоупорными слоями.

Практически весь район застройки подтоплен, местами подземные воды сильно загрязнены утечками из канализации или имеют температуру 28–35 градусов, что значительно выше природной и указывает на плохое состояние теплокоммуникаций.

На существующую и новую застройку в данных гидрогеологических условиях влияют подъем и понижение уровня подземных вод из-за строительства подземных сооружений, вследствие чего происходит локальное подтопление территорий кварталов. Поэтому основное требование к разрабатываемой концепции подземного строительства на территории “Золотого острова” – обеспечить безопасную совместимость существующих и вновь возводимых зданий.

Здесь с точки зрения обеспечения геотехнической устойчивости территории, да и экономики, целесообразнее углубляться не на два, а на семь этажей, снимать загрязненный грунт, стабилизировать его с помощью бетонных ограждающих конструкций. То, что в другом месте вредит экономике проекта (необходимость делать подземные пространства), на “Золотом острове” – благо из-за высочайшей стоимости тех квадратных метров, которые здесь появятся. Их цена несопоставима с себестоимостью строительства.

Но столь масштабное вмешательство в структуру подземного пространства должно вестись исключительно централизованным способом. Необходим мониторинг, чтобы не повторить случившееся при строительстве комплекса “Царев сад” на Софийской набережной, когда рухнула половина четырехэтажного дома, расположенного рядом со строительной площадкой.

– Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию с долгом перед Токобанком и арестом зданий на Болотном острове?

– Группа компаний объединяет более 40 юридических лиц. Одна из компаний, входящих в ГК “КРТ”, действительно получила кредит в Токобанке в 1997 г. на общую сумму около $14,5 млн. Возврат кредита должен был происходить в конце 1998-го – начале 1999 г. Никаких опасений касательно возврата как самого кредита, так и начисленных процентов не было. Однако именно в тот период в результате временных трудностей (вызванных в том числе объективными обстоятельствами – августовским кризисом) возникла необходимость получения отсрочки либо рестуктуризации долга. К сожалению, достигнуть разумного соглашения в приемлемые сроки не удалось, и прежде всего из-за банкротства самого Токобанка.

Летом 1999 г. одна из компаний (“Адриатика Сервис”, интересы которой представлял АКБ “МФК”. – “Ведомости”), участвующих в захвате и последующем банкротстве Токобанка, приобрела за $200 000 права требования к нашей компании (фирма “Адриатика Сервис”, выкупившая права требования Токобанка по кредиту КРТ, теперь требует вернуть долг в размере $15 млн. – “Ведомости”). С новыми владельцами прав по кредитному договору было подписано мировое соглашение, которое было утверждено судом, вступило в действие и исполнено со стороны КРТ.

В числе прав, переданных по мировому соглашению, были и права на проект рядом с “Президент-отелем” (“Коперник”). Однако впоследствии владельцы прав по взысканию задолженности отказались от реализации мирового соглашения (зачем брать часть – лучше взять все!) и вот уже седьмой год упорно, но безуспешно предпринимают попытки рейдерского захвата КРТ.

По обращениям руководства КРТ в правоохранительные органы возбужден ряд уголовных дел. Не хотелось бы забегать вперед, но, возможно, дела будут объединены в одно производство на уровне МВД ЦФО. Полагаем, что и впредь мы не позволим причинить ущерб интересам КРТ со стороны рейдеров, какими бы способами они ни пользовались.

– Ваши здания были арестованы?

– В официальных реестрах наши здания не числятся под арестом. Уголовное дело было прекращено, оно сейчас в завершающей стадии на проверке в МВД. Потому что много интересующих нас вопросов осталось невыясненными.

– Изменилась ли система взаимоотношений между девелоперами и администрацией города за 10 лет?

– Сильно изменилась. Изменились участники, политическая и экономическая среда.

В начале 1990-х понятие “девелопер” только формировалось, добиться успеха на этом поприще пытались многие. Для диалога с руководством города представители первой волны этого бизнеса зачастую организовывались в различные объединения, ассоциации. Сейчас на рынке осталось только несколько крупных девелоперов, имеющих контакты с руководством города и заслуживших их доверие профессионализмом. Это, если можно так выразиться, вторая волна.

Но в последнее время в на рынок недвижимости Москвы потянулись крупные структуры федерального масштаба, те, кто сделал огромные состояния на сырьевых ресурсах и приватизации. Вполне вероятны дальнейшая экспансия финансовых гигантов третьей волны, выкуп и рейдерский захват профессиональных девелоперов, которые особенно усилятся после окончания срока полномочий действующего мэра. К этому надо быть готовыми.

– Вы готовы?

– Мы уже прошли первый этап, второй, надеемся, и третий пройдем. Но многие девелоперы, что сейчас работают в Москве, могут сменить владельцев. Хотя... Можно иметь кучу денег, но они бесполезны, если нет специалистов. А взять профессионалов неоткуда, число квалифицированных кадров на рынке растет, как японский бонсай – в год по миллиметру.

– Вы начинали как чиновник, стали девелопером. Какая перспектива – топ-менеджер у Дерипаски?

– Ну не так радикально! Перспектива может быть политическая или научная. В свое время КРТ хотела поглотить компания, которая сейчас входит в пятерку крупнейших структур федерального уровня. Была попытка соединить наши компании и попытаться сформировать монополиста в Москве. Я покрутился в этой системе пару месяцев и понял, что не только останусь без недвижимости, но, как любой нанятый сотрудник, могу быть уволен в любой момент. Я – свободный художник и предпочитаю руководствоваться собственными принципами, а не чьими-то указаниями.

– “Золотой остров” – самый масштабный ваш проект?

– Самый крупный проект – строительство в Северном и Южном Бутове. Проект реализуется под патронажем Министерства сельского хозяйства. В планах – такие объекты, как торговый комплекс, проектируемый прямо над МКАД. Через него должна пройти магистральная развязка, благодаря которой можно будет не только выехать из Бутова, но и развернуться и попасть в район Ясенево.

Планируется строительство автономного, самодостаточного жилого комплекса “Бутовский кремль” (архитектурно напоминающего настоящий Кремль) площадью около 350 000 кв. м, проектируемого по правилам “нового социума” с гольф-клубом мирового класса со всей необходимой инфраструктурой: ресторанами, гостиничными коттеджами и другими клубными помещениями.

Есть интересный проект масштабного развлекательного комплекса “Тропические острова” (под его куполом свободно может поместиться статуя Свободы) площадью 650 000 кв. м, который полностью имитирует природные особенности тропических островов Карибского бассейна – с пальмами, гротами, морской водой, настоящими пляжами и “туземными” деревнями. В планах КРТ также создание в Бутове крупного технопарка.

– На загородный рынок вы вышли с проектом “Другие берега”. Это первый опыт в данной

области?

– Первый. На все просто сил не хватит. Мы занимались строительством элитных объектов в центре города и упустили определенный этап в развитии загородной недвижимости, когда можно было на загородном рынке вырабатывать определенные направления развития, которые потом легли бы в основу действий и других девелоперов. Появилась загородная массовка, сначала кирпичная, потом более благоустроенная. Но большую часть загородной недвижимости я не считаю элитной.

– Может быть, вы просто немного опоздали – вся земля в ближнем Подмосковье уже застроена?

– Кого-то догонять или тиражировать чьи-то наработки не собираемся. На Озерне (Рузский район) на территории 1000 га мы создаем совершенно новый продукт, особую среду обитания. Мы определяем ее как “околоспортивную”, “внедорожную” и в то же время “респектабельную”. Там впервые создается частный заповедник, где можно будет видеть животных в естественных условиях, но будут и такие вещи, как казино или гольф-клуб. Отсюда не ездят каждый день на работу, но это то место, куда приезжаешь отдохнуть душой.

– Как вы получили участок?

– Проект “Другие берега” задуман КРТ в начале 2000-х гг. Тогда к руководству компании обратилось Министерство обороны РФ с просьбой решить проблему отселения военного городка, находящегося в Рузском районе Московской области. Администрация района и области, подразделения МО РФ находились в правовом тупике – никто не хотел взять городок на обслуживание. Крайними в этой неразберихе оказались военнослужащие и члены их семей.

Мы предложили администрации района и руководству Московского округа МО РФ свой вариант программы по переселению военнослужащих, и в результате люди получили новое современное комфортабельное жилье, район – комплексную программу развития территории, прилегающей к военному городку, а мы – проект “Другие берега”, по оценкам специалистов – один из самых интересных и перспективных на загородном направлении.

Идеология комплекса “Другие берега” была сформулирована нашими собственными специалистами. При защите проекта в Главном архитектурном управлении правительства Московской области “Другие берега” были названы “единственной комплексной проработкой из подобных проектов на берегах подмосковных водохранилищ”. Согласитесь, при существующих в настоящее время сложнейших экологических требованиях это весьма лестная оценка.

Нами уже построены дома для отселения жителей из выводимого военного городка, второй год работают детский летний лагерь и яхт-клуб. К весне закончатся проектные работы, и следующий летний сезон мы отметим началом строительства. Срок строительства, по предварительным оценкам, – около трех лет. В любом случае этапность реализации и продуманное функциональное зонирование комплекса позволят нам уже на стадии строительства продавать дома с оформлением лесных участков, а также принимать гостей и отдыхающих.

– Как, по-вашему, будет развиваться рынок

загородной недвижимости в ближайшее несколько лет?

– Рынок подмосковной недвижимости с учетом некоторых особенностей подвержен тем же законам развития, что и городской. Политику освоения новых участков наравне с областным руководством определяет инвестор. А он тот же – московский.

Подходы к индустрии отдыха и рекреации требуют переосмысления – многие старые места отдыха просто не справляются в выходные дни с потоком желающих. Но у правительства области есть четкий план действий по развитию рекреационного направления. А когда правила поведения на рынке определены и понятны задачи, это создает благоприятную обстановку для инвестиций.

Серьезным скачком в развитии области станет строительство кольцевой магистрали вокруг столицы – ЦКАД. Многие забытые участки могут приобрести совершенно новое назначение и найти инвестора.

Лет через пять Подмосковье будет не узнать. Как грибы растут проекты новых домов отдыха и туристических центров. Естественно, что при такой плотности выделиться просто наличием свободных гостиничных мест будет трудно. На наш взгляд, любому объекту, тем более рекреационному, необходимо иметь изюминку. Недалек тот день, когда в новые центры отдыха и развлечений потянется иностранный турист. В случае проекта “Другие берега” мы на это рассчитываем.