ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Ипотека для бедных юрлиц

Коммерческая ипотека, как ее называют игроки рынка, работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Но есть одно существенное отличие: при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же коммерческой ипотеки заемщик – это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Помимо этого фактора сам процесс развития коммерческой ипотеки на сегодняшний день в точности повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

От богатого до малого

Ипотека как один из способов обеспечения крупных кредитов работает на российском рынке уже достаточно давно. В частности, кредиты под залог недвижимости предоставляют крупные институциональные инвесторы – Европейский банк реконструкции и развития и Международная финансовая корпорация, а также некоторые иностранные банки. Поэтому большинство столичных девелоперов активно привлекают заемные средства на постройку офисного или торгового центра. Однако у таких схем есть одно отличие: обеспечением по кредиту является не приобретаемая недвижимость, а уже имеющиеся на балансе компании активы. Так, например, строительство второй фазы “Аврора Бизнес-парк” осуществляется на средства Райффайзенбанка, в залоге у которого находится первая, завершенная часть проекта.

Как говорит инвестиционный аналитик компании Colliers International Азамат Кумыков, “банки интересуются прежде всего денежными потоками, которые генерирует заложенная недвижимость”. По его словам, если речь идет о торговом или офисном центре, то для кредитора важно, кто является арендаторами здания, насколько надежен денежный поток, который они приносят. “Кредит под залог пустующего здания получить сложно, потому что само по себе наличие такого объекта не может гарантировать банку, что заемщик в состоянии обслуживать кредит”, – добавляет эксперт. Поэтому, по его мнению, “малый бизнес можно только пожалеть”, так как небольшая компания не выглядит для банка перспективным заемщиком.

“Рынок работает по-крупному, и поучаствовать в его развитии малому и среднему бизнесу не представляется возможным, потому что у него нет своих ресурсов”, – считает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.

Наведение фокуса

Ипотека долгое время оставалась закрытой для малого бизнеса именно потому, что в качестве обеспечения кредита предоставить ему традиционно нечего, а под залог приобретаемого небольшого помещения ни один банк не кредитует. Разные компании решали эту проблему по-разному. Один из самых популярных способов – кредит на развитие бизнеса, или так называемый корпоративный кредит. Однако ставка по этому кредиту настолько велика – на уровне 14%, – что многие компании вынуждены отказаться от такого способа решения проблемы.

Невозможность привлечения заемных средств приводит к другой серьезной проблеме: небольшая компания не может расширить свои площади ни на собственные, ни на заемные деньги. Вследствие этого мелкие предприниматели вынуждены арендовать помещения у более крупных компаний, что зачастую оборачивается повышением арендной платы и невозможностью планировать свой бизнес.

Несколько компаний недавно предложили схему кредитования юридических лиц под залог приобретаемой недвижимости. На сегодняшний день две столичные фирмы открыто заявили о предоставлении таких услуг – это консалтинговые компании MainDecision и Московский ипотечный центр. “Нашему проекту всего полгода, однако все это время мы стараемся с потом и кровью выбить возможность для малого бизнеса получать кредиты под залог приобретаемой недвижимости. У малого бизнеса такая ситуация, что нет имущества, потому что он просто малый, и потому ему выгоднее платить по кредиту, чем вносить средства в счет арендной платы”, – рассказывает руководитель проекта “Коммерческая ипотека” Московского ипотечного центра (МИЦ) Сергей Киприянов.

По словам генерального директора компании MainDecision Светланы Сидоренко, “в настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости проходит ту точку развития, которую жилищная ипотека уже прошла: высокие кредитные ставки, отсутствие вторичного рынка, сложность проведения самой сделки, отсутствие предложений в строящихся объектах”. Однако ипотечная схема может стать весьма эффективным инструментом получения дополнительных средств.

Условия сделки

В случае, если у компании не хватает собственных ресурсов для покупки необходимых площадей, она может обратиться в банк с заявкой о получении кредита. Потенциальный заемщик должен соответствовать ряду требований. Во-первых, иметь статус юридического лица. Во-вторых, у компании должно быть достаточно средств для первоначального взноса – примерно 35–40% от суммы займа. Если средств недостаточно, заемщик может предоставить имущество и другие активы в качестве дополнительного залога. Согласно ст. 5 закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” такими активами могут быть здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Кроме того, заемщик обязан доказать, что способен выплачивать проценты по кредиту, что подтверждается его финансовой отчетностью, в лучшем случае таким доказательством может служить отсутствие за последний год минусового баланса. К расходам по совершению сделки добавляется плата компании-посреднику – 3–5% от суммы займа и компенсация услуг страховой компании – до 4%.

По словам Светланы Сидоренко, “на сегодняшний день банки кредитуют на срок до трех лет под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. Сумма кредита не превышает половины годового баланса компании, а ставки начинаются с 16%”. Однако, по мнению Сергея Киприянова, это не совсем так. МИЦ работает с Национальным залоговым банком, по условиям которого заемщик может получить кредит на пять лет под 12% годовых в рублях. И эта схема, по его словам, работает не только на бумаге. “Мы уже провели одну сделку по заключению договора коммерческой ипотеки – речь идет об отдельно стоящем магазине в Митине общей площадью около 120 кв. м. Таким образом, мы протестировали наш механизм и продемонстрировали, что он работает”, – рассказал Сергей Киприянов.

Сразу после заключения сделки по коммерческой ипотеке приобретаемое имущество поступает на баланс заемщика со всеми вытекающими последствиями, включая выплаты налога на имущество. Однако, по словам Сидоренко, у этой схемы есть один существенный недостаток: фактически невозможно провести перепланировку здания, поскольку при таком договоре очень сложно отличить перепланировку от “повреждения заложенного имущества”.

Чтобы согласовать возведение каждой перегородки, которую сочтет нужным сделать новый владелец, надо пройти множество инстанций и длительную бюрократическую процедуру, считает Сидоренко.

Частный случай

На рынке появился еще один инструмент, по своей сути похожий на коммерческую ипотеку, – это лизинг. По словам Светланы Сидоренко, “лизинговую сделку можно назвать скрытой коммерческой ипотекой”. Схема выглядит следующим образом: банк приобретает недвижимость, а затем выдает аффилированной с ним компании льготный кредит под залог этой самой недвижимости. Таким образом, поясняет Сидоренко, аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем. Данная схема уже была неоднократно отработана на рынке, например, по данным участников рынка, “Мастер-лизинг” аффилирован с Мастер-банком, при “Абсолют Банке” создана компания “Абсолют-кредит”, а с Локо-банком работает Объединенная финансовая лизинговая компания.

Заемщик, в данном случае – лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы, а в результате по окончании срока аренды помещение переходит на баланс заемщика. По сравнению с непосредственно ипотечной моделью очевидным плюсом лизинговой схемы является существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа. В лучшем случае заемщик может быть вообще освобожден от этих расходов, однако такая оптимальная схема в настоящий момент еще не развита.

Разные банки предлагают свои программы, каждая из которых чем-то лучше, а чем-то хуже. Например, в “Абсолют Банке” больше процентная ставка (12%) и размер авансового платежа (30%), зато увеличивается срок кредитования. В свою очередь, Агропромышленная группа готова работать без авансового платежа.

По мнению Светланы Сидоренко, дополнительными плюсами договора лизинга являются возможность досрочного погашения, а также отсутствие скрытых платежей, которые могут произвольно повышаться в зависимости от желания банка. Необходимый набор документов состоит всего из трех бумаг: договора купли-продажи, государственной регистрации сделки и полиса страхования. Страхование защищает лизингодателя и лизингополучателя от различного рода рисков, в частности разрушения здания, и составляет примерно 0,1% от суммы кредита.

Кроме того, лизингополучатель может рассчитывать на налоговые и амортизационные льготы. Дополнительным преимуществом договора лизинга, по словам Светланы Сидоренко, является и то, что приобретенные помещения могут быть перепланированы. Таким образом, представители малого и среднего бизнеса могут рассчитывать на приобретение дополнительного помещения без повышения арендной ставки.

В компанию MainDecision, по словам Сидоренко, “каждый день поступает около 100 обращений по лизингу, однако проводится большой отсев – остается примерно 20% заявок”.

Банки не хотят

На сегодняшний день, по словам генерального директора компании “Лаурел” Ирины Радченко, из 48 банков, предлагающих свои ипотечные программы, один только Национальный залоговый банк заявил о своем участии в программе по коммерческой ипотеке, большинство же других кредитных учреждений заявляют, что “в ближайшее время не планируют обращаться к таким схемам”.

Обычно нежелание банков участвовать в той или иной программе объясняется недостаточной подготовкой законодательной базы. Однако никаких юридических препятствий для проведения сделки по коммерческой ипотеке не существует, считает партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский. “Коммерческая ипотека даже проще, чем жилая, так как в этом случае отсутствует социальный элемент, нет ограничений при обращении взыскания на заложенное имущество. Поэтому никаких сложностей быть не должно”, – говорит он.

С Можаровским солидарен и руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” юридической фирмы “Вегас-Лекс” Юрий Борисенко. “Никаких ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость нет. С реализацией такого помещения проблем также не существует. Единственное, с кем действительно могут возникнуть проблемы, – это с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются”, – утверждает эксперт. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Одной из главных причин, по которой банки не стремятся разрабатывать программы по коммерческой ипотеке, являются высокие финансовые риски. В первую очередь это касается суммы кредита. “Одно дело – рисковать $50 000, другое дело – $0,5 млн”, – говорит Светлана Сидоренко. По словам Сергея Киприянова, в МИЦ нижний предел для суммы кредита – $300 000. В связи с этим возникает извечная проблема недостатка длинных денег. “Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка коммерческой ипотеки такой поддержки, конечно, нет”, – добавляет Репченко.

Другой важной особенностью коммерческой ипотеки является риск зависания кредита на балансе банка, что связано с отсутствием рынка рефинансирования кредитов. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое скупает пулы у частных банков, то на рынке коммерческой ипотеки аналогичной структуры просто нет. Кроме того, такие кредиты не интересуют западные фонды. “Они не заинтересованы в таких покупках, так как недостаточно прозрачны схемы и стандарты сделки – кто производит оценку предприятия, кто несет риски и т. д.”, – говорит Ирина Радченко.

Но главный риск заключается в другом – в том, что заемщик потеряет платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестанет платить. По словам Радченко, “балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес серый”.

Как поясняет Ирина Радченко, “когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают сложные взаимоотношения”. Все это, по мнению эксперта, приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

Однако, по словам Сергея Киприянова, действенный способ избежать таких серьезных рисков – застраховаться. По его данным, МИЦ приступил к реализации программы комплексного страхования финансовых рисков банка. Согласно этой программе в случае, если заемщик дважды уклонился от выполнения своих обязательств, страховая компания после формального предупреждения заемщика гасит всю сумму задолженности, после чего по договору цессии получает права залогодержателя и права кредитора по основному кредитному договору с правом получения всех штрафов за рассрочку платежей. Как рассказал Сергей Киприянов, об участии в этой программе уже заявила страховая компания “Стандарт-Резерв”.

Справедливости ради стоит заметить, что некоторые эксперты рынка относятся к такой программе весьма скептически. “Это либо рекламный ход, либо это должна быть настолько серьезная страховая компания, что не боится понести огромные убытки. Ведь она берет на себя андеррайтинг – аудит, возвращение средств банку, а потом обязуется выселить неблагонадежного заемщика из занимаемого им помещения. А у заемщика скорее всего есть и своя служба безопасности, и связи в суде”, – отмечает Ирина Радченко.

Поиск продавца

Другим существенным препятствием для развития ипотечного кредитования является нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам. “Банк выставляет свои требования к сделке, далеко не всегда удовлетворяющие продавца. Например, кредитные учреждения зачастую хотят, чтобы все риски по сделке нес продавец. Но у продавца есть значительный круг своих инвесторов, готовых приобрести помещение сразу. Поэтому если ритейлор берет в банке кредит на покупку некоего помещения, то не факт, что он найдет того, кто захочет ему это помещение продать”, – считает директор консалтинговой компании “АМ2 – Магазин магазинов” Александр Тишков.

Такой же точки зрения придерживается и руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. “Не все владельцы коммерческих помещений идут на то, чтобы оформлять их в кредит, это невыгодно, так как на сегодняшний день спрос в сегменте коммерческой недвижимости превышает предложение в несколько раз”, – говорит он.

Поэтому посреднические компании предлагают разные способы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца. Во-первых, это так называемый “выкуп юридического лица”, когда создается новое юридическое лицо – компания, на которую оформляется объект недвижимости. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости. По словам Сергея Киприянова, МИЦ уже провел одну сделку по этой схеме.

Во-вторых, возможна многоходовая схема с участием покупателя, продавца и банка. На первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос), банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности. То есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге.

Третья схема наиболее проста: заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.

Все эти схемы позволяют ускорить процедуру и удовлетворить строптивого продавца, однако они не слишком эффективны в условиях недостатка малых площадей на рынке. Как говорит Олег Репченко, “на сегодняшний день предлагаются только большие площади – если что-то продается, то этажами”. Кроме того, по его словам, “застройщики редко выставляют на продажу новые помещения, предпочитая сдавать их в аренду”.

Есть куда расти

Если банки опасаются коммерческой ипотеки, а продавцам далеко не всегда выгодно заключать такие сделки, то третья сторона – потенциальный заемщик – с нетерпением ожидает ее развития. Аналитический центр IRN.ru, по словам Репченко, “с удовольствием бы воспользовался ипотечной схемой, чтобы купить офис площадью 200 кв. м”. “У компании нет всей необходимой суммы, но мы готовы внести первоначальный взнос в размере 30% и взять кредит под 12% годовых в рублях”, – говорит он.

И все же, по мнению Сергея Киприянова, начало положено. МИЦ уже заключил один договор и на сегодняшний день рассматривает шесть заявок на заключение договора. “В частности, мы рассматриваем заявку на строительство нефтеперерабатывающего завода в Ивановской области, где общий объем возможного кредита составляет около $30 млн. Есть и более мелкие сделки – на $2 млн, на $3,6 млн. В одной заявке речь идет о реконструируемых офисных помещениях”, – рассказал он.

По мнению Репченко, становление рынка коммерческой ипотеки будет связано с переориентацией крупнейших игроков рынка на площади в “Москва-Сити”. После чего начнется борьба за компании малого бизнеса. “То же самое произошло и с жилым сектором: пока цены на недвижимость росли в гигантской прогрессии, компании не задумывались о частном клиенте. Как только цены застыли, появилась необходимость стимулировать продажи, и все вспомнили об ипотеке”, – говорит он.

На сегодняшний же день, по мнению участников рынка, сделки по ипотечному кредитованию малого бизнеса остаются товаром штучным и спрос здесь превышает предложение. По мнению Ирины Радченко, это можно объяснить двумя причинами. Во-первых, это вопрос времени – “сейчас банки только-только пришли в ипотеку, делают первые шаги, пусть они вначале отработают жилищную ипотеку, а потом переключатся на юрлица”. А во-вторых, говорит она, “необходимо сделать российский малый и средний бизнес, нуждающийся в дополнительных средствах, легальным, чтобы финансовая отчетность была приближена к реальной и не велась двойная бухгалтерия”.