Элита переезжает за город

В 2006 г. на жилье ожидается плавный, без скачков, рост цен, как и в конце 2005 г., – примерно на 2% в месяц, прогнозирует Галеев. По мнению вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, продолжающемуся росту цен на жилье будет способствовать активное развитие ипотеки в условиях небольших объемов строительства. Например, ведущий оператор на рынке ипотечного кредитования, СКБ-банк, объявил о планах с 2006 г. ежегодно удваивать количество выдаваемых ипотечных кредитов. Председатель правления СКБ-банка Михаил Ходоровский заявил, что в 2006 г. банк ставит перед собой задачу выдать ипотечных кредитов на 1,5 млрд руб.

По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, в 2006 г. будут пользоваться спросом все жилые объекты, в том числе и те, которые раньше не были очень популярны, к примеру загородные дома. С ним согласен директор КБ “Ярмарка” Дмитрий Гусев. “Мы отмечаем все больший интерес к загородной недвижимости. Она становится определенным атрибутом делового преуспевающего человека. Мы считаем, что в 2006 г. этот сегмент рынка будет быстро развиваться”, – отмечает Гусев.

По данным комитета по строительству администрации Екатеринбурга, в 2006 г. запланирована сдача 670 000 кв. м жилья. Участники рынка сходятся в том, что если макроэкономические показатели останутся на прежнем уровне, то рост цен к концу 2006 г. достигнет 25–30%.

Начальник отдела недвижимости Урало-Сибирской консалтинговой компании Елена Дмитриева считает, что наибольшей популярностью в пригородах будут пользоваться элитные коттеджные поселки с участками от 20 соток и развитой инфраструктурой. “Пока таких поселков очень мало (Карасеозерск, Палникс, Большой Исток), а спрос на них растет. Дмитриева добавляет, что еще не разработан и “огромный пласт коттеджных поселков экономкласса”, бум спроса на которые, по ее мнению, впереди.

Галеев соглашается, что в Екатеринбурге намечается тенденция к росту спроса на элитное жилье. “Многие объекты, которые раньше считались элитным жильем, сейчас устарели”, – отмечает он начавшийся пересмотр критериев оценки элитного жилья. “Часть застройщиков уловили эту тенденцию и сейчас строят более комфортное жилье”, – говорит директор КБ “Ярмарка”. А генеральный директор Риэлтерского союза центра недвижимости “МАН” Андрей Неволин считает, что наиболее ликвидным товаром на рынке недвижимости будет оставаться типовое жилье (однокомнатные квартиры в хрущевках и квартиры в новостройках экономкласса).

Жилищное строительство сдерживает отсутствие подготовленных площадок. “Новых готовых строительных площадок внутри Екатеринбурга уже практически нет”, – отмечает Герасименко. С ним солидарен начальник аналитического отдела риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. “В течение пяти ближайших лет возможности точечной застройки в центре города будут исчерпаны, и строители начнут более активно возводить жилье экономкласса на окраинах Екатеринбурга”, – говорит он.

Согласно новому Градкодексу, подготовленные площадки под жилищное строительство должны предлагаться на аукционе. “Новые нормы выделения участков не упростили процедуру, но надо же с чего-то начинать”, – делится впечатлениями исполнительный директор Союза строителей Свердловской области Виталий Падчин. С 1 октября в Екатеринбурге с аукциона ушло 10 площадок, до конца года будут проданы еще две. В 2006 г. на подготовку к продаже земельных участков из бюджета Екатеринбурга выделено 40 млн руб. По мнению и. о. председателя комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александра Чуракова, этого пока достаточно, так как большого спроса на такие площадки в следующем году не предвидится. “В портфеле тех компаний, которые занимаются жилищным строительством, есть уже подготовленные участки”, – говорит он. Если бюджетных денег все же не хватит, то, по словам Падчина, будет применена другая схема. “Площадку будут готовить сами строители, на нее будет наложено именное обременение, и после подведения итогов торгов победитель будет возмещать затраты”, – обрисовал он потенциальный механизм финансирования. Сколько земельных участков в 2006 г. будет продано таким образом, Падчин спрогнозировать не взялся: по его словам, это будет определять спрос.

Помимо отсутствия строительных площадок застройщикам, по словам Герасименко, мешают “неразумные законы”. “Закон о долевом строительстве будет иметь существенные негативные последствия в 2006 г., в том числе он повлияет на снижение объемов строительства. Если ничего не изменится, они могут уменьшиться на 15–20%, что вызовет новый виток роста цен”, – считает он.

Что касается коммерческой недвижимости, то спрогнозировать ее развитие эксперты не берутся. По словам Галеева, она будет развиваться по всем направлениям. “Без складов и логистических центров будет невозможно развивать торговлю теми темпами, которыми она сейчас развивается”, – говорит он. А в сфере торговой недвижимости насыщения не предвидится в ближайшие года три, считают в девелоперской компании “КИТ-Кэпитал”. Приход в эту сферу западных игроков и непрофильных девелоперов их не смущает. “Местный рынок очень тугой, и прийти туда варягам достаточно сложно”, – заявили в “КИТ-Кэпитал”. Между тем на недавнем рабочем совещании губернатор Свердловской области Эдуард Россель заявил, что в 2006 г. кроме новых торговых площадок IKEA, “Гермес Плаза” и “Парк-Хаус” в Екатеринбурге собираются построить крупные торговые центры Auchan и Intersport.

Ввод новых торговых площадей и административных зданий приведет к тому, что 2006 г. может стать определяющим для рынка коммерческой недвижимости, считает Неволин. “Следующий год должен определить баланс спроса и предложения. Сейчас спрос на коммерческую недвижимость в разы превышает предложение. В 2006 г. должен решиться вопрос об адекватности цен. Они в любом случае будет расти, но темпы роста просчитать достаточно сложно”, – говорит он. Главный специалист коммерческого управления “Малышева, 73” Дмитрий Макаров тоже затрудняется с ценовым прогнозом. “Цены расти будут, так как, по нашим подсчетам, в 2006 г. сохранится дефицит коммерческих площадей. Появление того же “Парк-Хауса” удовлетворит нужды жителей только одного микрорайона. Так что рост цен может составить и 10%, и 20%, и 30%”, – считает он. Неволин также отметил, что достаточно серьезную роль на рынке коммерческой недвижимости будут играть управляющие компании. “При большом количестве торгово-офисных зданий, они выходят на одну из первых позиций. Прибыльность проектов во многом будет зависеть от того, кто ими будет управлять”, – подчеркнул он.