Способы привлечь средства

По прогнозу компании London Consulting Management Company (LCMC), объем ввода торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 г. составит 660 000 кв. м (с учетом поступления в оборот площадей, запланированных к вводу в 2005 г.). Общий объем предложения составит почти 1,9 млн кв. м (в 2005 г. – более 1,2 млн кв. м). По оценке группы компаний “Бекар”, в 2006 г. планируется ввести около 300 000–500 000 кв. м торговых площадей (общий объем предложения увеличится до 1,4–1,5 млн кв. м). В сегменте офисных площадей будет введено около 110 000 кв. м (общий объем составит около 1 млн кв. м). К складским помещениям класса А и B добавится около 0,5 млн кв. м (общий объем увеличится примерно до 860 000 кв. м).

“Рынок коммерческой недвижимости ждет серьезный всплеск”, – считает президент девелоперской компании “Корпорация С” Василий Сопромадзе. По его словам, в 2006 г. могут появиться первые примеры освоения денег инвесторов, которые до сих пор не были замечены в активных действиях на рынке недвижимости. К их числу Сопромадзе относит крупные банки и инвестиционные фонды.

В конце октября “Корпорация С” заключила партнерское соглашение с банком “Глобэкс”, по которому банк планирует инвестировать около $100 млн в крупный девелоперский проект, который подберет и будет осуществлять “Корпорация С”. В качестве объекта инвестирования, по словам Сопромадзе, рассматривалась площадка, занимаемая гостиницей “Санкт-Петербург”, подконтрольной структурам, дружественным петербургскому банку “Викинг”. Однако о переуступке объекта стороны не договорились, и сейчас “Корпорация С” подыскивает другой объект в центре города.

По подсчетам президента группы компаний “Бекар” Александра Шарапова, практически все крупные проекты, которые находятся в стадии подготовки, осуществляются на деньги крупных московских компаний.

Сама ГК “Бекар” в начале октября заключила соглашение с московской “Еврофинанс Моснарбанк”, которая планирует инвестировать около $500 млн в объекты коммерческой недвижимости и проекты, находящиеся в стадии реализации. В рамках этого соглашения “Бекар” начиная с момента подписания соглашения будет выполнять поиск наиболее интересных проектов стоимостью не менее $10 млн.

“Для осуществления крупных проектов у петербургских инвесторов пока не хватает ни опыта, ни средств”, – констатирует Шарапов.

К крупнейшим проектам, намеченным на 2006 г., относится, например, подземный торговый комплекс под площадью Восстания. Проект реализуют “Открытые инвестиции” – дочерняя структура холдинга “Интеррос”. Эксперты, проводя аналогии с московским торговым центром “Охотный ряд”, говорят, что стоимость петербургского проекта может составить около $350 млн.

Эксперты отмечают, что не менее важным событием для рынка недвижимости в 2006 г. может стать выход на рынок первых инвестиционных фондов, специализирующихся на вложениях в готовые объекты.

По словам генерального директора компании RBI Эдуарда Тиктинского, сейчас в Петербурге активно работают представители ряда компаний, подконтрольных крупным сырьевым предпринимателям, а также западным инвестиционным фондам, которые ищут наиболее привлекательные объекты для инвестирования.

Тиктинский эти компании не называет. Однако, по словам нескольких крупных участников петербургского рынка недвижимости, им уже приходилось вести переговоры на предмет возможной продажи объектов коммерческой недвижимости с такими гигантами, как Deutche Bank и фонд Fleming Partners.

По словам Шарапова, сейчас его компания по заказу одного из пенсионных фондов готовит исследование рынка вложений в коммерческую недвижимость Петербурга. “В частности, заказчик интересуется доходностью вложений на рынке коммерческой недвижимости по сравнению с фондовым”, – говорит Шарапов.

Приход такого рода инвесторов может стать знаковым для рынка, считает Борис Юшенков, директор петербургского отделения Colliers International, поскольку первые сделки по покупке фондами торговых и офисных объектов покажут многим девелоперам необходимость создания более профессиональных и прозрачных проектов.

Тиктинский отмечает, что у RBI есть ряд предложений со стороны инвестфондов, и, не раскрывая деталей, уточняет, что совместное партнерство может быть начато уже в 2006 г.

Юшенков говорит, что выход на рынок таких инвесторов позволит существенно улучшить качество коммерческой недвижимости. “Фондам интересны объекты, которые могут приносить долгосрочную прибыль. Для этого объект должен иметь тщательно проработанную концепцию и грамотно позиционирован”, – отмечает он. Шарапов добавляет, что инвестфондам также необходимо показать долгосрочные договоры аренды с крупными операторами. “Объекты класса А и B традиционно считаются более привлекательными, так как менее зависимы от колебаний на рынке”, – добавляет он.

С ним согласен исполнительный директор компании “Структура Петербург” Игорь Водопьянов, который говорит, что крупным инвесторам будут интересны только объекты класса А+. “Но таких объектов в городе мало, поэтому не думаю, что у инвесторов будет много возможностей кардинально изменить рынок в 2006 г.”, – сомневается эксперт. По его словам, вряд ли приход инвестфондов на рынок петербургского девелопмента будет массовым.

“Структура Петербург” изучала возможность привлечения западных инвесторов под проекты с 6–7-летним сроком окупаемости, – рассказывает Водопьянов. – Однако мы пришли к выводу, что такие проекты выгодны нам самим”. “А привлекать деньги на развитие можно в банках под залог готовых объектов, – резюмирует он. – Так что пусть лучше в 2006 г. все останется как есть”.

Такой же умеренно-оптимистичный прогноз эксперты дают в отношении рынка нового жилья. По данным петербургской администрации, план по вводу нового жилья строителями в 2005 г. составил около 2,3 млн кв. м. Точных цифр по вводу новостроек в 2006 г. в администрации пока не называют, хотя Комитет по строительству администрации Петербурга анонсировал увеличение объемов нового жилья к 2008 г. до 3 млн кв. м. Но все равно, по прогнозу Тиктинского, рост цен за год может превысить уровень инфляции и достичь 15%. Основная причина – сокращение земельных ресурсов из-за нововведения – проведения аукционов вместо целевого выделения участков, считает эксперт.