На новой высоте
“Рост цен в 2005 г. был значительнее, чем в 2003–2004 гг.”, – отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании “Поволжский центр развития”. По данным руководителя департамента оценки компании “Спектр недвижимости” Сергея Винтаева, в центральных районах – Самарском, Ленинском, Октябрьском – в 2005 г. цены на жилье увеличились с $1100 до $1300 за 1 кв. м, в Железнодорожном и Советском – с $1000 до $1100–1200 за 1 кв. м, а в отдаленных районах достигли $1000 за 1 кв. м по сравнению c $700–800 в начале года. “Если в 2003 г. типичная однокомнатная хрущевка стоила $20 000, то к концу 2005 г. ее стоимость была равна уже $37 000”, – приводит пример Лариса Чарикова, генеральный директор компании “Центр недвижимости”.
Участники рынка утверждают, что ценовой подъем в секторе вторичного жилья во многом спровоцировали события, происходившие в прошлом году на самарском первичном рынке. “После выхода закона “О долевом участии в строительстве...” рынок повел себя по-другому, – говорит генеральный директор инвестиционной компании “Дом” Евгений Поберезкин. – Застройщики временно убрали из продажи дома, не получившие полного пакета документации, и спрос на первичные квартиры превратился в ажиотажный, причем как в эконом- , так и в бизнес-классе”. Директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис” Никита Петухов констатировал, что возникший дефицит в первичном секторе вызвал рост спроса на вторичные квартиры – как результат, за этим последовал ценовой скачок на готовое жилье. По его оценкам, спрос на вторичные квартиры в 2005 г. вырос примерно на 30%.
Но Петухов считает, что цены на вторичном рынке стали расти и по инерции – продавцы поднимали их вслед за новостройками. “Порой люди руководствуются абсолютно субъективными мотивами, не основанными на реальных рыночных причинах”, – говорит он. По оценке Винтаева, увеличение цен на новостройки в 2005 г. составило 25%. Чарикова добавила, что подорожание жилья увеличило его инвестиционную привлекательность, что еще больше повлияло на спрос.
Кроме того, на смещение спроса влиял и психологический фактор. “В 2005 г. на самарском рынке жилья произошел ряд конфликтов дольщиков с застройщиками, вызванных предбанкротным состоянием строительных компаний, таких как “Содействие”, “Виктор-С”, “Кросс”, сопровождаемых шумихой в прессе”, – напомнил Винтаев. До этого подобных масштабных скандалов практически не было, говорит он, и, возможно, многие просто побоялись из-за этого покупать первичное жилье.
По данным Поберезкина, количество сделок на вторичном рынке с начала года постоянно увеличивалось, а в мае оно превысило апрельские показатели на 40%. К концу года заметно изменилась структура предложения: “По итогам ноября общее количество предложений сократилось более чем на 8%, лидерами падения стали Промышленный (- 19%) и Советский (-16%) районы, – говорит Поберезкин. – Сокращение предложения одновременно с ростом спроса способствовали еще большему ценовому подъему на вторичном рынке”.
Участники рынка сходятся во мнении, что заметную роль в удорожании вторичного жилья сыграла и ипотека, в 2005 г. она стала в Самаре гораздо более массовой. “И российские, и местные банки сейчас смягчают требования к потенциальным заемщикам, делая процесс получения кредита более доступным, – отмечает Поберезкин. – К тому же в 2005 г. многие федеральные банки начали выходить с пилотными ипотечными программами в регионы”. Ранее, говорят риэлторы, все ипотечные программы в основном предлагал Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ). По данным главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, в целом в регионе в 2005 г. было заключено 8753 сделки по приобретению объектов недвижимости через ипотеку, в самой Самаре – 2060.
Говоря о других тенденциях прошедшего года на рынке вторичного жилья, специалисты отмечают, что с ростом цен изменилось и отношение покупателей к комфортности жилья. Люди стали предпочитать квартиры в районах с минимальной стоимостью квадратного метра. “На первое место в выборе жилья вышел вопрос цены, и лишь потом рассматривается вопрос привлекательности и удобства района, – говорит Поберезкин. – По количеству сделок на конец года лидировал активно развивающийся Промышленный район, в котором много как строящегося, так и готового жилья экономкласса”. “По итогам года одними из наиболее востребованных стали Железнодорожный и Советский районы, – добавил Петухов. – Самыми престижными районами по-прежнему оставались Ленинский и Самарский, именно там проходило более половины дорогих сделок, от $100 000–150 000 за объект и выше”. Самыми ликвидными на рынке, по его словам, были однокомнатные квартиры, преимущественно хрущевки площадью от 30 до 40 кв. м.
Все риэлторы солидарны в том, что в дальнейшем развитие рынка вторичного жилья будет зависеть от того, как разрешится ситуация с долевым строительством на первичном рынке. “Если приобретение квартир через долевое участие будет невозможным, то спрос на вторичку продолжит расти, а вслед за ним увеличатся и цены”, – резюмировал Петухов.