Надо было покупать
Гендиректор агентства “Легион недвижимость” Максим Чернов считает положительной тенденцией прошедшего года возобновление покупательской активности на вторичном рынке. С ним согласен Сергей Дроздов, генеральный директор агентства “Петербургская недвижимость”, называя рост спроса и цен главным событием 2005 г.
По данным “Петербургской недвижимости”, стагнация в этом сегменте наблюдалась с августа 2004 г. до июня 2005 г. В этот период индекс средней стоимости 1 кв. м сначала держался на отметке $1220, затем немного снизился – до $1190. За первые четыре месяца 2005 г. активность покупателей снизилась на треть по сравнению с аналогичным периодом 2004 г. – с 22 000 сделок до 15 400. В структуре предложения на вторичном рынке в 2005 г. около 36% составили панельные дома, в 12% рынка риэлторы оценивали квартиры в старом фонде с капремонтом и без него, около 16% заняли современные кирпичные дома, по 13% – хрущевки и брежневки; “корабли” (длинные панельные дома) – 7%, сталинки – 4%.
“Приостановка роста стоимости квартир объяснялась ценовым перегревом рынка, в результате которого потенциальные покупатели отложили планы по покупке жилья, – говорит директор агентства недвижимости “Бекар” Леонид Сандалов. – Однако, когда потенциальные приобретатели квартир поняли, что цены падать не будут, они снова начали покупать”.
Восстановление активности покупателей, отмечают риэлторы, началось в июне. И за июль – октябрь 2005 г. количество сделок достигло примерно 22 000 (данные ГУ ФHC по Санкт-Петербургу).
Гендиректор агентства “Бенуа” Дмитрий Щегельский предполагает, что рост покупательской активности в начале лета 2005 г. отчасти был вызван проблемами на первичном рынке жилья. “Весной вступил в силу новый закон “О долевом участии в строительстве...”, который усложнил схемы работы застройщиков, до этого на рынке ходили слухи о финансовых проблемах у нескольких городских строительных компаний”, – вспоминает Щегельский. “Сложившись вместе, эти факторы заставили переориентироваться часть покупателей с первичного рынка на вторичный”, – заявил эксперт.
По словам Дроздова, вслед за восстановлением спроса продавцы начали поднимать цены: за август – декабрь 2005 г. индекс средней стоимости 1 кв. м вырос примерно на 5% – до $1260. По оценке Сандалова, благодаря увеличению активности покупателей в этот период рост цен ускорился с 0,4% в месяц до 2% в месяц.
Щегельский отмечает, что повышение спроса выразилось также в сокращении на рынке количества квартир в так называемой прямой продаже (без альтернативного обмена). “Нормой для вторичного рынка является уровень прямых продаж в 10%. К середине 2005 г. отсутствие спроса привело к тому, что в структуре предложения число таких квартир увеличилось до 25–30%. Однако к концу года этот показатель вернулся к 10–15%”, – говорит эксперт.
Дроздов отмечает, что в 2005 г. основное внимание покупателей было направлено прежде всего на дешевые однокомнатные квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом на растущем рынке.
С коллегой согласен Щегельский, который говорит, что во втором полугодии 2005 г. именно однокомнатные квартиры стоимостью до $50 000 были наиболее популярны у покупателей – объем их продаж составил 45% от общего количества совершенных сделок. Это привело к сокращению срока экспозиции (показа) таких объектов на рынке с семи до пяти недель и повышению цен в этом сегменте примерно на 10%.
Покупки на сумму $50 000–80 000, по оценке Щегельского, составили в прошлом году около 30% сделок на рынке, а небольшое, на несколько процентов за год, увеличение цены коснулось только наиболее привлекательных с точки зрения района и планировки квартир. На объекты стоимостью $80 000–150 000 (около 15% сделок) и дороже (10%) стагнация рынка не оказала практически никакого влияния.