Рынок успокоился

В целом снижение спроса в 2005 г. по сравнению с 2004 г. президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой объясняет значительным объемом ввода нового жилья (за 2004–2005 гг. в Новосибирске было введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м новостроек). Возможно, что в результате ажиотажного спроса в 2004 г., когда жилье подорожало почти на 70%, квартиры были переоценены, поэтому рост цен на них в прошедшем году замедлился, добавляет собеседник.

Риэлторы единодушно говорят об общем падении спроса на вторичное жилье. “В целом спрос упал на 10–15% по сравнению с ажиотажным 2004 г.”, – говорит директор по маркетингу “Сибакадемстрой-недвижимости” Павел Смелов. “Особенно чувствительным был провал в начале года, рынок “замерз” и начал “оттаивать” лишь весной, когда количество сделок, заключаемых нашей компанией, сравнялось с аналогичным периодом 2004 г.”, – соглашается директор агентства недвижимости “Байт” Игорь Ковалев. “В прошедшем году традиционный летний спад был выражен гораздо сильнее, продавцы были вынуждены даже снижать цены”, – добавляет руководитель офиса АН “Акрополь” Любовь Сошнина.

По данным “Сибакадемстрой-недвижимости”, в 2004 г. средний рост цен на жилье по городу составил 38%, а в 2005 г. – только 23,1%. Наибольший рост был зафиксирован аналитиками этой компании с января по март, когда цены выросли с 23 830 руб. до 25 710 руб. за 1 кв. м. Медленнее всего, по их подсчетам, цены росли с апреля по июнь, за этот период индекс средней стоимости 1 кв. м по городу вырос всего на 330 руб. – с 26 390 руб. до 26 720 руб. Летом, с июня по август, цены упали на 0,3% до 26 660 руб. за 1 кв. м. С августа по декабрь цены стабильно росли – на 1–2% в месяц.

По мнению Ковалева, стоимость типового жилья в течение года фактически оставалась фиксированной. Однокомнатные квартиры одинаковой площади в районах средней удаленности от линии метро стоили от 0,9 млн руб. за объект, а в центральной части города и по линии метро – от 1,1–1,2 млн руб. до 1,5 млн руб., говорит он.

Риэлторы утверждают, что наибольшим спросом в прошедшем году пользовались однокомнатные квартиры на окраинах и жилье повышенной комфортности. “Дешевое жилье по-прежнему оставалось лидером спроса, – отмечает Ковалев. – Типовые однокомнатные в отдаленных жилмассивах, например ОбъГЭС и Пашино, стоимостью около 30 000 руб. за 1 кв. м быстрее всего уходили в 2005 г. из нашего агентства”.

По данным “Сибакадемстрой-недвижимости”, стоимость 1 кв. м в так называемых малосемейках (однокомнатных квартирах общей площадью 30 кв. м и меньше) в среднем по городу составила в 2005 г. 33 000 руб. Таким образом, по своей стоимости малосемейки вплотную приблизились к жилью повышенной комфортности, которое продавалось в 2005 г. в среднем по 34 000 за 1 кв. м, замечает Смелов. За счет маленькой площади абсолютная цена малосемеек получалась не слишком большой, что, по мнению риэлтора, обусловило повышенный спрос на эту категорию жилья.

В течение 2005 г. риэлторы наблюдали, как все большую популярность у покупателей приобретало новое жилье – более комфортное и современное.

“На жилье повышенной комфортности существует значительный потенциальный спрос со стороны как обеспеченных жителей самого Новосибирска, так и в целом Сибирского федерального округа”, – говорит гендиректор агентства “Акрополь” Зафар Умаров.

По наблюдениям Ковалева, полногабаритные квартиры (так в Новосибирске принято называть квартиры с потолками не менее

3 м. – “Ведомости”) в центре и прилегающих к нему районах постепенно дешевели. В 2005 г. на престижной улице Богдана Хмельницкого можно было купить квартиру по цене 27 000–29 000 руб. за 1 кв. м, в то время как новое жилье стоило 30 000–34 000 руб. за 1 кв. м, говорит Ковалев.

По данным “Сибакадемстрой-недвижимости”, самыми дорогими в 2005 г. оставались квартиры в центральной части города – Центральном и Железнодорожном районах, цена на них в среднем за год составила 34 000–36 000 руб. за 1 кв. м. Дешевле всего жилье стоило в Первомайском районе –

от 18 000 руб. за 1 кв. м. “Это отдаленный район, транспортная доступность которого оставляет желать лучшего”, – замечает Смелов.

Значительно выросли цены на жилье в Академгородке (это престижная окраина города). “В среднем по итогам года они поднялись на 20%”, – говорит директор агентства недвижимости “Дельта” Владимир Затримайлов, в то время как рост цен на новое жилье, по его данным, составил около 40%. В целом, подытоживает эксперт, рост цен на вторичном рынке Академгородка обусловлен дефицитом предложения. Жилья в этом районе строится недостаточно, квартиры в здешних новостройках раскупаются моментально и цены на них растут, опережая остальное предложение на вторичном рынке.