Ставка на ипотеку
За 2005 г. цены на вторичном рынке выросли в зависимости от категории жилья на 22–38%, говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий, быстрее всего дорожало дешевое жилье.
По словам Сосницкого, в 2005 г. стоимость 1 кв. м в коммунальных квартирах подтянулась к стоимости жилья повышенных потребительских характеристик (в кирпичных или каркасно-монолитных домах, построенных по индивидуальному проекту, в центре города, с развитой инфраструктурой и современной инженерией) и в среднем составила $1000–1500. Если в начале прошлого года квартира гостиничного типа площадью 17 кв. м в среднем оценивалась в $15 000–16 000, то к концу – минимум в $21 000–22 000, а стоимость однокомнатных квартир площадью 25–30 кв. м увеличилась с $20 000–21 000 до $35 000, говорит менеджер отдела продаж строительной компании “Гражданпромстрой” Евгений Тенишев. По его словам, примерно такими же темпами росли цены на многокомнатное жилье: двухкомнатные квартиры (общей площадью в 40–45 кв. м) подорожали с $35 000 до $45 000, а трехкомнатные (общей площадью в 60–70 кв. м) – с $42 000 до $48 000. Заместитель гендиректора агентства недвижимости “Лендлорд” Олег Ивченко отметил, что квартиры в домах, построенных недавно, на вторичном рынке оценивались продавцами дороже на 10–15%. Для сравнения он привел пример: индекс средней стоимости 1 кв. м в домах, построенных 10 лет назад, составил $850–900, а в домах, сданных в эксплуатацию в 2004–2005 гг., – $1000–1200.
По мнению опрошенных риэлторов, в 2005 г. рост цен на рынке недвижимости стимулировал покупателей на использование заемных средств и количество ипотечных сделок увеличилось на 15–20%, тогда как в 2004 г. они были единичными. В компании “Титул” общее количество сделок с привлечением кредитных средств в 2005 г. составило 20%, утверждает Сосницкий. По его словам, в конце 2005 г. в Ростове банки предлагали более 40 разнообразных программ: ипотечные кредиты под залог недвижимости, целевые кредиты и кредиты на потребительские нужды. Однако он признает, что рынок недвижимости в городе пока не дает ипотечному кредитованию развиваться. “Гораздо проще получить кредит, чем купить с его помощью жилье: зачастую в договорах купли-продажи указывается неполная стоимость квартиры, а деньги передаются в момент подписания договора купли-продажи, после этого договор передается на регистрацию. Все это неприемлемо для ипотеки”, – поясняет свою точку зрения Сосницкий.
Однако по сравнению с 2004 г. за первые девять месяцев прошлого года количество займов на приобретение жилья увеличилось более чем в четыре раза и превысило 1100 кредитов на общую сумму почти в 0,5 млрд руб., делится ипотечной статистикой зампредседателя ЖСК “Новосел” Николай Чуев. Данные городской администрации еще более оптимистичны: за вышеуказанный период кредиты на покупку жилья получили 1628 семей на общую сумму 604 млн руб., а за весь 2005 г. – 1970 семей на общую сумму 706 млн руб.
Стабилизация продаж
В течение 2005 г. лишь отдельные риэлторы отмечали, что на вторичном рынке жилья предложение опережает спрос и происходит отток покупателей на первичный рынок. Но уже к концу года участники рынка единодушно говорили о снижении покупательской активности и стабилизации продаж. Сосницкий связывает это с отсутствием жилья, которое бы в полной мере соответствовало запросам покупателей. “Люди хотели купить хорошее и недорогое жилье, а им предлагали квартиры либо по завышенной цене, либо не очень качественные”, – констатировал он. “Требования к качеству жилья у покупателей сформировались, но предложение на рынке не всегда им соответствовало”, – соглашается управляющий агентством недвижимости “Риэлти-центр” Ольга Леонтьева. А Тенишев говорит, что основная часть покупателей – люди со средним достатком и “уровень их покупательского спроса еще не сравнялся с уровнем цен”. По его оценке, в 2005 г. около 60% сделок на вторичном рынке жилья приходилось на переселенцев из ветхого жилья.
Предпочтения покупателей
Лидерами по количеству заключенных сделок в 2005 г. стали исторический центр города и приближенные к нему районы (Комсомольская пл., Нахичевань, пл. Ленина), а также микрорайоны Северный, Западный, Темерник. По данным Чуева, на эти районы пришлось 80% всех продаж на вторичном рынке. Отдельные квартиры в Северном и Западном микрорайонах по стоимости доросли до квартир в центре, отмечает Леонтьева. Она констатирует, что в 2005 г. традиционно высоким спросом пользовались квартиры гостиничного типа и однокомнатные, также возрос интерес к двухкомнатным квартирам. Большие квартиры повышенных потребительских характеристик продавались сложнее, считает Ивченко: выбор на рынке был достаточно большим и покупатели имели возможность долго выбирать.
Повышенным спросом в прошлом году пользовались квартиры на первых этажах – в первую очередь для перепрофилирования их под офисы и магазины. По оценке Тенишева, спрос в этом сегменте “однозначно превышает предложение на 30%”, а стоимость 1 кв. м в таких квартирах за год увеличилась с $1200–1500 до $1800–2500.