Тысячедолларовый рубеж взят
В 2005 г. на вторичном рынке жилья постоянно сохранялся дефицит объектов. Тем не менее цены росли без резких сезонных колебаний – примерно на 1,5–2% в месяц.
По сравнению с 2004 г., когда итоговый рост цен на вторичном рынке составил 55%, 2005 год не продемонстрировал ценовых рекордов. “Стабильный, прогнозируемый рост цен на 1,5–2% в месяц наблюдался в течение всего года”, – заявили в АН “Купе”. Такую ситуацию в риэлторском информационном центре Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) объясняют тем, что в первой половине 2005 г., как и в конце 2004 г., увеличивалось предложение, хотя насыщение рынка происходило медленно и не в таких объемах, чтобы цены зафиксировались. По данным УПН, во второй половине года объем предложения начал снижаться. Снижение объема предложения сразу же отразилось на темпах роста цен. Если в мае 2005 г. цены оставались практически неизменными, то с июня начали расти, говорят участники рынка. “Темпы роста цен несколько изменялись летом и перед Новым годом, но не сильно”, – говорит исполнительный директор УПН Рустем Галеев. “Из года в год эти сезонные колебания сглаживаются”, – добавляет директор КБ “Ярмарка” Дмитрий Гусев. Директор РЦ “Недвижимость.РУ” Александр Кобец вообще считает, что “сезонного роста цен в 2005 г. не наблюдалось”.
Общий объем предложения на городском вторичном рынке жилья Екатеринбурга по итогам года, по данным РИЦ УПН, увеличился всего на 0,6% и составил около 300 000 кв. м. Более всего он возрос в микрорайонах Кольцово (73%) и Уктус (76%). В центре и приближенном к нему району Втуз-городок объем предложений, наоборот, снизился на 5% и 31% соответственно.
Спрос на протяжении всего 2005 г. стабильно превышал предложение. Заметный всплеск покупательской активности, говорит заместитель директора АН “Диал” Александр Разбойников, пришелся на ноябрь – декабрь. Эксперт объясняет это ростом благосостояния населения и желанием покупателей приобрести квартиру к Новому году. Предновогодний всплеск, как и традиционное небольшое летнее снижение спроса, наблюдал и Гусев.
Ипотека в прошедшем году также практически не влияла на спрос, отмечает директор АН “ПроспектЪ” Александр Бабичев. Хотя число банков, предоставляющих услуги ипотечного кредитования, увеличилось в Екатеринбурге втрое, доля ипотечных покупок в обоих сегментах рынка недвижимости по итогам 2005 г. не превысила 5%. “Хотя есть тенденция к увеличению таких сделок. Ставки по ипотечным кредитам снижаются, сумма первоначального взноса – тоже”, – аргументирует Гусев. “Рынок ждет повышения цен, поэтому покупатели скорее возьмут ипотечный кредит и совершат покупку, даже те, кто раньше ее откладывал”, – добавляют аналитики РИЦ УПН.
Одной из тенденций уходящего года, по мнению Кобеца, стало снижение доли инвестиционных покупок квартир, в том числе на вторичном рынке. “Если в 2003–2004 гг. до 30% всей недвижимости приобреталось с целью дальнейшей перепродажи, то в 2005 г. этот процент снизился примерно в два раза”, – рассказывает он. Галеев называет меньшие цифры. “В 2005 г. лишь 5–10% квартир экономкласса и не более 5% квартир бизнес-класса были инвестиционными покупками”, – заявил он. “В 2004 г., когда цены росли очень быстро, многие продавали квартиры. В 2005 г. рост цен замедлился, кроме того, усложнились правила для дольщиков при покупке новостроек для их дальнейшей перепродажи на вторичном рынке – все это могло повлиять на снижение объема инвестиционных сделок”, – рассуждает управляющий партнер “БК Недвижимость” Павел Кузнецов, не называя цифр. По его словам, выяснить, какая покупка является инвестиционной, достаточно трудно. “Купило физлицо квартиру, а что оно с ней делает дальше, мы не следим”, – пояснил он.