Жилье снова в дефиците

Цепная реакция

В 2005 г. тесная взаимосвязь двух рынков недвижимости – первичного и вторичного – четко проявилась в динамике цен на столичное жилье. “В течение всего 2005 г. не переставая муссировались темы негативного влияния на рынок новостроек закона о долевом участии в строительстве, который обязательно приведет к дефициту нового жилья, неизбежному подорожанию квартир за счет монополизации цементного рынка и роста стоимости бензина, а также обманутых соинвесторов, – отмечает Олег Репченко, руководитель irn.ru. – Во всей истории московского рынка не удается вспомнить период, когда велась бы столь активная и массированная игра на повышение со стороны всех участников рынка – и риэлторов, и застройщиков, и чиновников, и журналистов”. “Когда стало ясно, что обещанных объемов нового жилья на рынке не появится, цены подняли все, кому не лень, – отмечает Бекетов. – Конечно, столичный стройкомплекс заявил, что в 2005 г. был превышен запланированный годовой объем ввода в 4,5 млн кв. м, но на практике нарушается помесячная и поквартальная равномерность ввода – чиновники сами признают, что 2–3-месячная задержка со сдачей дома госкомиссии – дело обычное”. Участники рынка добавляют, что площади квартир в современных новостройках, более половины которых составляют монолитно-кирпичные дома, увеличиваются по сравнению с типовыми панельными квартирами старых серий, поэтому на фоне постоянных объемов ввода квадратных метров количество новых квартир уменьшается.

“С начала года цены на недвижимость росли не более чем на 1,5–2% в месяц, но уже в начале осени темпы их роста стали увеличиваться – в отдельных сегментах до 3–4%”, – подтверждают аналитики компании “Конкордия Эссет Менеджмент”. “Итоговый рост предложения 1 кв. м типового жилья в Москве за декабрь составил 5,7%”, – резюмирует Бекетов.

Константин Апрелев, президент АН “Сава”, отмечает, что ситуация, сложившаяся с середины 2004 г. на первичном рынке жилья, привела к тому, что к середине 2005 г. множество строительных компаний стали неплатежеспособными – в первую очередь потому, что уменьшились объемы привлечения денежных средств граждан. “В начале 2005 г. на рынке недвижимости цены росли медленнее, чем раньше, – говорит эксперт. – С большинства объектов ушли не только спекулятивные инвесторы, но и обычные покупатели. Последние с появлением 214- ФЗ “Об участии в долевом строительстве...” вдруг “увидели” риски вложений в котлован. И примерно половина из них с первичного рынка ушла на вторичный”. “Элитный рынок в 2005 г. остро ощутил нехватку объемов и новых проектов. На вторичку выходили не готовые квартиры, а продавались права требования по инвестиционным договорам”, – заявляет Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. “Первичный рынок, не предлагая покупателям готового продукта, оказал вторичному большую любезность, давая возможность продаваться дороже”, – полагают специалисты элитной недвижимости “Интермарк”. “Масла в огонь подлила история с обманутыми дольщиками, которые доверили свои деньги таким компаниям, как “Социальная инициатива”, “Мастерок” и др., – добавляет Бекетов. – Снижение числа реально вводимых новостроек заставило часть потенциальных покупателей перейти с рынка нового жилья на вторичный рынок. В результате цены поднялись еще примерно на 10%, и мы получили итоговый рост цен за год на 33%”.

К концу 2005 г., отмечает irn.ru, значение индекса стоимости вторичного жилья приблизилось к отметке в $2300 за 1 кв. м, а уровень завышенных цен предложения достиг планки в $2500 за 1 кв. м. “Такой уровень цен представляется малодоступным даже для московского среднего класса”, – говорит Репченко. “На рынке элитного жилья в 2005 г. были взяты новые ценовые рубежи, – отмечает Александр Шаталов, партнер “Интермарка”. – Сделки по цене, превышающей $15 000 за 1 кв. м, перестали быть единичными”.

Изменения в покупательских рядах

Но вторичный рынок, говорит Апрелев, пополнили не только покупатели с первичного, но и те, кто раньше предпочитал арендовать квартиры. Законы о развитии ипотеки, принятые в конце 2004 г. в составе пакета о формировании рынка доступного жилья, снизили риски кредиторов и повлияли на их решение сделать условия кредитования более гибкими, а значит, увеличили платежеспособный спрос – это одна из причин, говорит эксперт, почему часть арендаторов превратилась в квартировладельцев. Вторая причина, гораздо более важная, отмечает Михаил Гороховский, вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”, – это то, что цена аренды в 2005 г. постоянно росла. “Надо полагать, что вскоре она сравняется с размером ежемесячных платежей по ипотеке”, – прогнозирует риэлтор.

Эксперты говорят, что в 2005 г. на рост вторичного рынка недвижимости повлиял еще и отложенный спрос. “В 2004 г. после банковского кризиса покупатели ожидали падения цен на жилье, но стоимость квартир не только не уменьшилась, а, напротив, продолжила свой рост, – отмечают аналитики компании “Миэль-Недвижимость”. – В этих обстоятельствах те, кто летом 2004 г. отложил покупку жилья, в 2005 г. приобрели квартиру. И напрямую повлияли на увеличение общего спроса на рынке”.

По приблизительным подсчетам Апрелева, в 2005 г. ряды “традиционных” покупателей вторички пополнились примерно на 5–10%. В целом по этим двум сегментам прошлогодний расклад выглядел таким образом: 20–25% покупателей предпочли приобрести жилье на первичном рынке, 75–80% отдали свои деньги за квартиры на вторичке, резюмирует эксперт.

Сложившись вместе, все вышеперечисленные факторы подогрели спрос на вторичном рынке. Первые признаки потребительского ажиотажа, по выражению Репченко, были замечены экспертами в июле 2005 г. Так как он не был подкреплен реальным предложением, то привел к ускорению роста цен. Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе корпорации “Инком-Недвижимость”, говорит, что в марте 2005 г. на рынке числилось примерно 37 000–40 000 квартир, к ноябрю их объем уменьшился почти вдвое и составил 24 000–25 000. “Осенний прирост предложения начался позже, чем обычно, на две недели, – отмечает Елисеев. – И темпы его были гораздо медленнее”. “Все предложение, которое было на рынке, начало динамично скупаться, – говорит Апрелев. – Соответственно, росли цены, а круг платежеспособных покупателей сужался. Поэтому объем сделок к концу года резко упал”. В декабре 2005 г., говорится в аналитическом отчете “Миэль”, зафиксирован наименьший объем предложения за год: по сравнению с ноябрем 2005 г. число предложений снизилось на 23,6%, объем предложения в денежном выражении сократился на 20,2%.