Строители увлеклись панельными домами
По данным мэрии Новосибирска, в 2005 г. было введено 530 000 кв. м жилья, более половины новостроек – кирпичные дома (56%), 15% – кирпично-каркасные и панельные, 14% – монолитные. По оценкам риэлторских агентств, индекс средней стоимости 1 кв. м строящегося жилья составил 25 000–35 000 руб. Рост цен на новостройки в зависимости от района и типа домов колебался в пределах 30–60%.
Спрос на новостройки в 2005 г. сократился по сравнению с 2004 г. примерно на 10%, считает директор агентства недвижимости “Доктор Ключ” Петр Мельников. Специалист по первичному рынку недвижимости “Жилфонда” Евгений Пятаев согласен с этой оценкой и считает снижение спроса естественным процессом. “После резких скачков [повышения] спроса обычно наступает период стабильности, – говорит он. – В 2004 г. квартиры в новостройках раскупались моментально, и покупатели требовали еще, а в 2005 г. наступил баланс спроса и предложения”. Одной из причин падения спроса Пятаев считает сокращение в прошлом году количества инвестиционных сделок. “Очевидно, в период относительно невысокого роста цен на недвижимость частные инвесторы предпочли другие инструменты, и квартиры в новостройках в 2005 г. покупали те, кто действительно нуждался в жилье”, – аргументирует эксперт. С ним согласен директор агентства недвижимости “Акрополь” Зафар Умаров: “В 2004 г. спрос на жилье был выше и цены росли быстрее”. “В течение 2005 г. спрос был не очень высокий, но стабильный, не произошло даже ожидаемого сезонного всплеска осенью”, – добавляет Пятаев.
По мнению участников рынка, отличительной чертой 2005 г. стало увеличение объемов ввода панельного жилья. “Панельное жилье как наиболее дешевое пользуется наибольшим и стабильным спросом у покупателей, и строители сориентировались на него”, – говорит Зафар Умаров. По его оценке, если в 2004 г. квартира на стадии котлована продавалась по 8000 руб. за 1 кв. м, то в 2005 г. – уже от 13 000 руб., т. е. годовой прирост составил в среднем 60%. “Дорогие новостройки в центре подорожали примерно на 30%, покупателей перестала шокировать их цена в 40 000 руб. за 1 кв. м”, – замечает Умаров.
Крупнейшими застройщиками панельного жилья, по данным мэрии, в 2005 г. стали компании “Энергомонтаж” и “Дискус плюс”. “Энергомонтаж” начал застройку микрорайона “Родники” в Калининском районе. “Компания увеличила планируемый объем ввода с 16 000 до 43 100 кв. м, план на 2006 г. определен в 59 000 кв. м”, – рассказывает менеджер “Энергомонтажа” Наталья Белоусова.
“Дискус плюс” построила в 2005 г. 16 900 кв. м в Восточном жилмассиве Октябрьского района. В ее перспективных планах на текущий год – возведение более 50 000 кв. м панельных домов. “Ближайшие 10 лет недорогое жилье будет пользоваться неизменным спросом у населения, и мы станем постепенно увеличивать его объемы”, – говорит директор компании Сергей Малев.
Но инвесторы не оставили без внимания и дорогое жилье. “2005 год показал, что потенциальный спрос на современные комфортные новостройки со стороны как жителей самого Новосибирска, так и Сибирского региона в целом весьма значителен, – считает Умаров. – В Новосибирске достаточно людей с доходами выше $100 000 в год, и их число стремительно растет. Однако действительно элитного жилья в Новосибирске пока нет, и причина вялых продаж многих элитных объектов – не цена, а несоответствие запросам взыскательных покупателей”.
По данным директора АН “Сайл” Валерия Аксенова, в 2005 г. дорогие новостройки пользовались хорошим спросом у покупателей и в результате подорожали на 35–40%. Аксенов добавляет, что в прошедшем году резко увеличился разрыв в стоимости дорогого жилья в центре и обычного в окраинных районах – разница в цене таких квартир могла составлять до 100%. По его словам, в 2004 г. ценовой разрыв между самым дорогим и самым дешевым жильем не превышал в среднем 10 000 руб.
“Психологически важный для покупателей рубеж в $1000 за 1 кв. м был легко преодолен еще в начале 2005 г., и цена в $1200–1300 за 1 кв. м для жилья повышенной комфортности на стадии строительства в центре стала типичной”, – добавляет директор АН “Эрмитаж” Тимур Тагиров.
По данным Умарова, в прошлом году наиболее дорогими новыми проектами стали Crown House и Silver House от московской компании “СТ Регион групп” и “Паркхаус” местного девелопера “Труд”. В жилом комплексе “Паркхаус” квартиры продавались по 60 000 руб. за 1 кв. м, рассказал один из менеджеров по продажам компании “Труд”. Он сообщил, что на начало 2006 г. около 70% квартир в доме было уже продано. “В “Паркхаусе” мы попытались впервые воплотить идею клубного дома – это новый формат для Новосибирска, – говорит заместитель генерального директора компании “Труд” Анатолий Пастушенко. – Потенциальным покупателям предлагалось заполнить анкету и указать источник доходов, а также ответить на другие вопросы застройщика”. Подобный подход не соответствует мировой и даже современной московской практике, считает пиар-менеджер компании Knight Frank Андрей Патрушев. “Клубность подразумевает соответствие определенному социальному кругу, и главным “фильтром” является цена жилья. Заполнение различных анкет отпугнет многих потенциальных покупателей, ведь богатые люди предпочитают конфиденциальность”, – добавляет он.
Квартиры в Crown House продавались от 44 000 руб. за 1 кв. м, а в Silver House – по 35 000 руб. за 1 кв. м. “Для покупателей дорогой недвижимости цена уже не играет решающей роли, – замечает Умаров. – Им важнее ее потребительские характеристики. Покупатели Silver House оценили панорамный вид, который открывается из его окон, – второго дома с таким видом в городе, пожалуй, не найти”.
Действие же 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...” окажет влияние на новосибирский первичный рынок не ранее середины 2006 г., считает гендиректор строительной компании “Союз-10” Александр Михайлов. Он говорит, что большинство строительных компаний получили разрешение на строительство еще до вступления закона в силу и уже привлекли средства инвесторов. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, за весь 2005 г. зарегистрировано 30 договоров участия в строительстве.