Законно обойти закон
Как подсчитал Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), индекс средней стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга к концу 2005 г. составил 27 641 руб. Темпы роста цен несколько снизились: в 2005 г. цены поднялись на 18% – на 3% меньше, чем в 2004 г.
“Тенденция роста цен по всем категориям и типам жилья перешла из 2004 г. в 2005 г., новое в том, что этот рост был более плавным и сдержанным”, – комментирует ситуацию заместитель генерального директора ЗАО “Наш дом” Андрей Озорнин. “Уже года три на рынке недвижимости установилась устойчивая динамика роста цен на новостройки. Ежегодно она варьируется от 20% до 30%. Объясняется это традиционным и значительным превышением спроса над предложением”, – добавляет генеральный директор некоммерческого партнерства “Управление строительства “Атомстройкомплекс” Валерий Ананьев. “Первичный рынок по-прежнему остается рынком продавца”, – подытоживает генеральный директор Риэлторского союза центра недвижимости “МАН” Андрей Неволин.
Как сообщили в РИЦ УПН, лидерами роста цен в 2005 г. стали окраинные микрорайоны – Химмаш и Елизавет (Чкаловский район), жилье здесь подорожало примерно на 30–31%; индекс средней стоимости 1 кв. м составил 22 900 руб. и 24 003 руб. соответственно. В центре города индекс средней стоимости 1 кв. м вплотную подобрался к 36 000 руб., прибавив за год почти 23%.
“В 2005 г. мы продолжали наблюдать повышение интереса к окраинам со стороны как покупателей, так и застройщиков”, – отмечает аналитик РИЦ УПН Михаил Хорьков. И добавляет, что понемногу жилье экономкласса выходит из тени более дорогого жилья, на котором пока в основном концентрируются участники рынка. Андрей Озорнин говорит, что прошлый год был характерен значительным удорожанием жилья бизнес-класса в центральных районах города. “По некоторым объектам рост составил порядка 40%”, – отмечает эксперт. По его оценке, в 2005 г. цены на дорогое кирпичное жилье выросли больше, чем на панельное: по итогам года квартиры в кирпичных домах подорожали на 29%, а в панельных – на 25%.
Основным событием прошлого года участники рынка называют вступление в силу пакета законов о формировании рынка доступного жилья. Застройщики высказывают критические оценки в адрес закона “Об участии в долевом строительстве...” и отказываются по нему работать. На начало 2006 г. в рамках новых требований, установленных законом, в Екатеринбурге не заключено ни одного договора о долевом участии. Однако, по словам и. о. председателя Комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александра Чуракова, в 2005 г. ни одна стройка в Екатеринбурге не была заморожена. “Многие новостройки были профинансированы дольщиками по старым схемам. Что касается новых объектов, которые появились после вступления закона в силу, то строители приспособились обходить механизм долевого участия, используя разнообразные кредитные или кооперативные схемы”, – пояснил Чураков.
Весь прошлый год первичный рынок Екатеринбурга изобретал или вспоминал схемы привлечения средств дольщиков в обход закона. Эксперты особо выделяют создание жилищно-строительных кооперативов как наиболее распространенную в городе альтернативную форму привлечения инвестиций на стадии строительства. “Не могу сказать, сколько ЖСК действуют по городу, но их число значительно увеличилось за прошлый год”, – говорит председатель правления ЖСК “Чкаловский” Хафиз Гизетдинов. Он отмечает, что застройщики приняли негласное общее решение и стали создавать ЖСК одного дома чуть ли не под каждую новостройку. Например, квартиры в строящемся микрорайоне Бажовский, который возводит ООО “Строительно-промышленная компания “Уралстрой”, в 2005 г. начали реализоваться в основном через ЖСК “Бажовский”. В “Ренова-СтройГруп” рассказали, что рассматривали различные варианты привлечения инвестиций в строящийся микрорайон Академический, в том числе и через ЖСК. “То, что на рынке стали появляться новые формы и способы привлечения средств дольщиков – это безусловная тенденция прошлого и наступающего годов. Нельзя сказать, что все застройщики поголовно будут создавать ЖСК одного дома, но доля таких ЖСК на первичном рынке сильно возрастет”, – считает Озорнин. “Переход на новые формы привлечения инвесторов вполне можно считать тенденцией 2005 г., – согласен Ананьев. – Наша компания будет привлекать средства всеми доступными способами – от долевого строительства до привлечения кредитов и финансирования с помощью банковского сектора и паевых инвестиционных фондов”.
К положительным моментам новых законов Валерий Ананьев причисляет упрощение процедуры отселения при сносе ветхого жилья. “Раньше нам приходилось строить чуть ли не новый многоэтажный дом, чтобы обеспечить жильем всех прописанных в подлежащем к сносу объекте, а сейчас мы отселяем метр в метр”, – пояснил он.