Бои с пайщиками
В середине декабря Deutsche Bank заморозил свой фонд недвижимости Grundbesitz-Invest, в котором на тот момент скопилось 6 млрд евро ($7,2 млрд). За всю 47-летнюю историю этих фондов подобного в Германии не случалось. На неординарные действия банку пришлось пойти ради спасения фонда от банкротства: после объявления о планах списать часть активов Grundbesitz-Invest пайщики начали массово забирать свои деньги. У фонда, владеющего 128 объектами недвижимости, 300 000 пайщиков, причем большинство из них – индивидуальные инвесторы. Всего за один день после объявления о переоценке отток средств достиг 300 млн евро.
В конце января источники, близкие к фонду, сообщили, что он спишет 3% активов. Это намного меньше, чем 10%, о которых говорили эксперты, но за полтора месяца паника успела охватить и другие фонды. По данным ассоциации управляющих компаний BVI, за декабрь немецкие фонды недвижимости потеряли 3,1 млрд евро. В январе инвесторы забрали не меньше, отмечают управляющие фондов. В итоге частная управляющая компания KanAm заморозила еще два фонда.
После этого успокаивать инвесторов пришлось BVI и правительству Германии. Под их нажимом Deutsche Bank пообещал всем пайщикам Grundbesitz-Invest компенсировать потери, связанные с переоценкой активов. Банк не сообщает, как это будет происходить, но уже выделил 203 млн евро. Кроме того, Deutsche Bank пришлось пообещать больше не закрывать фонд. Чтобы увеличить ликвидность Grundbesitz-Invest, за 150 млн евро было продано одно из принадлежавших ему зданий и планируется продать еще несколько на 1 млрд евро. Если после возобновления работы фонда, намеченного на конец февраля, отток средств продолжится, банк поможет ему, пообещал финдиректор Deutsche Bank Клеменс Бёрсиг.
Как ни странно, относительно небольшое списание активов может привести не к стабилизации сектора, а к новым проблемам. “Deutsche больше никто не верит, – говорит представитель другого немецкого фонда, – если бы списали 30%, инвесторы, возможно, решили бы сохранить свои вложения в надежде на будущий рост. Но при списании всего 3% они не захотят умножать потери и заберут деньги, пока не поздно”.
Сейчас в Германии 35 фондов недвижимости с активами на 85 млрд евро. Последнее время они были очень популярны среди частных инвесторов: в них вложились 4 млн человек. В 2002 г. чистый приток средств в них составил рекордные 15 млрд евро, в 2003 г. – еще 14 млрд евро.
До 2002 г. фонды могли инвестировать только в зоне действия местной валюты. Готовых объектов для покупки было мало, а аппетиты фондов росли, и в итоге они стали вкладываться в незавершенные проекты, не заметив кризис, начавшийся на немецком рынке недвижимости. “В среднем за последние пять лет цены на германскую недвижимость упали на 20–25%”, – сетует Крис Булл-Даймонд, управляющий директор по Германии британской консалтинговой компании Savills. В 2002 г. фонд Degi (принадлежит Dresdner Bank) вложился в строительство торгово-развлекательного комплекса в Бремене. На строительство было затрачено 650 млн евро ($778 млн), но работать комплекс так и не начал. В ноябре 2005 г. Degi пришлось списать его с баланса, и канадский инвестор Triple Five согласился купить комплекс лишь за 55 млн евро. (FT, 14.12.2005 – 7.02.2006, Татьяна Бочкарева)