НА АСФАЛЬТЕ: Тяжкая доля. Города

Нормативные тернии

Официальное название московского сбора – “компенсация городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве (реконструкции) объекта”. Увы, но объяснить внятно, что город делает для застройщика, за что необходимо выплатить компенсацию, опрошенные “Ведомостями” эксперты не смогли. К такому положению вещей все просто привыкли.

Законодательная основа доли города – московские нормативные акты: распоряжения мэра, закон г. Москвы от 9.07.2003 № 50 “О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве”, постановление правительства Москвы от 19 августа 2003 г. № 698-ПП “Об утверждении методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов”. Суть их сводится к следующему: если инвестор хочет что-то строить (реконструировать), необходимо заплатить городу некую сумму. Эта компенсация выражается либо в квадратных метрах, либо в денежном эквиваленте. В основе денежной компенсации все равно лежит количество метров, которое потом переводится в рубли.

Доля города в процентном соотношении может cоставлять от 10% до 50% площадей объекта, в целом по городу считается примерно так: в центре 50% – инвестору, 50% – городу; не в центре 70% – инвестору, 30% – городу. “Чем “благополучнее” участок, не требующий расселения, ввода дополнительных коммуникационных мощностей, вывода с будущей территории застройки производства, тем выше доля города, – рассказывает Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу Группы компаний “Конти”. – Также учитываются месторасположение объекта, его категория престижности, рыночная стоимость будущих площадей, длительность процесса инвестирования”.

Брать деньгами или метрами – этот вопрос решается индивидуально для каждого конкретного инвестора и проекта. Хотя и существует положение, по которому за жилье инвестор расплачивается рублями, а за объекты коммерческой недвижимости – метрами. “Мы можем передать площади в этом бизнес-центре (“Капитал-Плаза” в 4-м Лесном переулке. – “Ведомости”) городу, здесь предоставят помещения каким-то муниципальным организациям, но кому это будет удобно? Город сам заинтересован в выплатах в денежном эквиваленте”, – рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”.

“Сейчас действует решение правительства Москвы, по которому городскую долю в жилых домах инвесторы в основном компенсируют деньгами, а не квартирами, – продолжает Вячеслав Тимербулатов. – Такая схема расчетов оптимальна и для застройщика, так как в данном случае инвестор в меньшей степени связан с городом, расплатившись при “входе” в проект. Но тем не менее есть достаточно большое количество объектов, расчеты по которым производятся частично компенсационной выплатой, частично жилыми и нежилыми помещениями”.

Квадратные метры, которыми застройщик расплачивается с городом, идут в первую очередь под переселение людей из сносимых домов. С каждым годом, как отметили в компании “ДОН-Строй”, под цели так называемого волнового переселения передается все больше площадей. Если в 2004 г. для переселенцев было построено 1 045 500 кв. м жилья, то в 2005 г. – около 1,1 млн кв. м. За последние годы динамика роста передаваемых площадей достигала 126% (2003 г.).

По программе комплексной реконструкции района Щукино компания “ДОН-Строй” в 2005–2008 гг. на месте 16 снесенных пятиэтажек планирует построить почти 200 000 кв. м жилья. Из них около 80 000 кв. м застройщик обязан передать городу для переселения более 4000 жителей.

В тех случаях, когда расчеты с городом производятся в деньгах, размер компенсации исчисляется исходя из нормативно определенной стоимости 1 кв. м по данному району, затем этот показатель умножается на разные коэффициенты: транспортной доступности, этажности, экологической ситуации в районе и проч. “Все это никак не привязывается к расходам города, – поясняет Юрий Борисенко, руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” юридической фирмы “Вегас-Лекс”. – Хотя компенсация подразумевает, что городу компенсируются какие-то затраты. Но привязок к затратам нет, существуют лишь близкая к рыночной цена и коэффициенты”.

Суммы, выплачиваемые застройщиками, более чем значительны. Так, за “Дом в Сокольниках” (54 300 кв. м,), право на строительство которого в 2003 г. выиграла на тендере компания “ДОН-Строй”, в 2004 г. в городской бюджет было перечислено $21,2 млн. Доля города за объект “Дом на Мосфильмовской”, строительство которого было начато в 2005 г., составляет $25,3 млн. Также в прошлом году стартовал объект “Измайловский” на 4-й Парковой улице – за него компания отдает городу $16,9 млн. Всего же до конца 2007 г. взнос застройщика в бюджет города составит более $200 млн.

По условиям конкурса на строительство высотного 37-этажного комплекса на Краснобогатырской улице компенсация городу составляла $9 млн. Победитель конкурса – ОАО “Моспромстройматериалы” – после реализации проекта должен передать Москве 40% общей нежилой площади объекта и 100% общей площади построенных или реконструированных объектов инженерного и коммунального назначения.

Плата за возможность

Доля города – московское изобретение, федеральным законодательством “компенсация городу” не предусмотрена. А потому многие участники рынка не считают ее ни законной, ни обоснованной.

“Есть несколько причин, по которым я считаю взимание компенсации со стороны города незаконным, – объясняет Юрий Борисенко. – Необходимо определиться, либо это компенсация каких-то вложений, осуществленных за счет города, тогда город должен что-то сделать взамен, либо это обязательный сбор. Безвозмездный платеж государству по закону возможен только в двух случаях: если это установленный Налоговым кодексом РФ сбор (налог) или добровольное пожертвование. Никакой региональный сбор не может быть установлен, если он не прописан в НК РФ. Подобного сбора в кодексе нет. Соответственно, обязательным сбором компенсация быть не может. Если это не обязательный сбор, значит, это или добровольное пожертвование городу, или все-таки компенсация за проведенные городом работы. Передачу миллионов долларов в качестве добровольного подарка города мы исключаем – очевидно, что это нонсенс для коммерческой организации”.

“Что в таком случае инвестор компенсирует Москве? Город взимает отдельные платежи за предоставление участка и заключение договора аренды, за согласование технических условий и за подключение к сетям, за разработку исходно-разрешительной документации и т. д. И сверх всего этого берет компенсацию. Москва пытается это представить как компенсацию за создание инвестиционного проекта. Но о каких вложениях в подготовку этого инвестпроекта идет речь, если после его продажи инвестор за свой счет должен осуществлять все необходимые действия – от выселения текущих арендаторов и проведения градостроительных согласований до оплаты подключаемых мощностей и прокладки коммуникаций? – говорит Борисенко. – Есть даже вовсе удивительные примеры, когда город берет компенсацию за строительство, которое осуществляется не на земле города, а на земле предприятия, находящейся в собственности этого предприятия. Что компания в этом случае получает от Москвы, учитывая, что земля в собственности, а мощностей, выделенных на завод, достаточно для строящегося объекта? Получается, что в любой ситуации никакого встречного исполнения город не производит. То есть выплачиваемая сумма – просто “цена возможности” реализации данного проекта на данном месте”.

Пример – строительство Группой компаний “Бородино” одноименного делового центра на месте собственной кондитерской фабрики на земле, принадлежащей ГК на праве аренды. Доля города в этом случае составила 10%, проблемы подведения коммуникаций компании пришлось решать самостоятельно. В результате была реконструирована собственная старая котельная, где были установлены газовые генераторы, которые и будут обеспечивать электричеством и теплом деловой центр.

“Компенсация является безвозмездным платежом в бюджет без предоставления городом встречного удовлетворения инвестору”, – резюмирует Оксана Басова, пресс-секретарь компании “С-Холдинг”.

Тот факт, что компания выиграла инвестиционный контракт и выплатила городу компенсацию, не гарантирует реализацию проекта. Девелоперы порой годами решают проблемы с подключением коммуникаций, согласований с Москомархитектурой, с выселением арендаторов и собственников реконструируемых объектов и т. п. Кому-то власти помогают, кому-то – нет, и от размера выплаченной компенсации это не зависит. “Существует несколько десятков известных только мне примеров, когда инвестконтракты не исполняются, потому что город никаких шагов навстречу не делает. Хотя компании уже несколько лет как выплатили компенсацию”, – добавляет Юрий Борисенко.

Девелоперы также отмечают тот факт, что доля города вступает в противоречие с федеральным законодательством РФ. “Одним из основных критериев определения победителя на инвестиционном конкурсе является размер компенсации городу, что является обязательным платежом, не относящимся к налогам. На основании этого в бюджет города в обязательном порядке поступают средства, зачисление которых инвестором является основанием для издания правительством Москвы правового акта, т. е. в соответствии со ст. 8 Налогового кодекса РФ подпадает под понятие сбора, – утверждает Оксана Басова. – Но согласно п. 5 ст. 3, п. 3 ст. 12 и п. 5 ст. 12 Налогового кодекса РФ компенсация городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве (реконструкции) объекта не может быть отнесена к налогам, сборам и плате за землю, что создает дуальную ситуацию и может являться незаконным действием со стороны правительства Москвы”.

Само определение “компенсация городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве (реконструкции) объекта” подразумевает целевое использование этой компенсации. Но этого не происходит. “Компенсация расходуется на строительство жилья по городскому заказу, т. е. на цели, не связанные со строительством (реконструкцией) объекта, в связи с которым была уплачена, – говорит Басова. – Таким образом, по законодательству РФ взимание в бюджет компенсации ничем не подтверждено. Затраты на инженерию должны учитываться в условиях на присоединение, а за объекты социальной сферы, построенные инвестором и передаваемые городу, город сам должен платить”.

По порядку

Земельным кодексом РФ предусмотрен порядок выделения земли под застройку. Проводится аукцион, победителем признается лицо, предложившее наибольшую арендную плату за этот участок. Но в Москве одним из основных критериев определения победителя является размер компенсации городу. “Город не хочет получать большую арендную плату в течение 3–5 лет, есть желание получить деньги сразу, – отмечает Юрий Борисенко. – Хотя для экономики города было бы лучше, если бы участники аукционов торговались за арендную плату, а не за размер компенсации. И город получал бы не $5 млн сейчас, а $10 млн, но в течение 10 лет”.

Все та же доля фигурирует и в самом начале бумажного процесса согласований проекта. И снова налицо существенные расхождения между федеральным и московским законодательством. Существуют два порядка выдачи разрешения на строительство. Первый описан в Градостроительном кодексе РФ, второй практикуется в Москве.

Согласно Градкодексу РФ разрешение на строительство выдается бесплатно, взимание платы не допускается. В московском законе № 50, где описан порядок выдачи разрешения на строительство, зафиксировано иное: необходимо подать заявление, после чего выдается решение (не разрешение, как в федеральном законодательстве), может компания строить или нет. Чтобы получить решение, надо согласовать с Департаментом экономической политики и развития г. Москвы размер компенсации. В случае отказа платить долю города вопрос, как записано в законе, “снимается с рассмотрения”.

Градкодекс совершенно иначе смотрит на процедуру выдачи разрешения. Существует четкий порядок получения разрешения: пройти экспертизу проекта и получить архитектурно-планировочное задание – единственное, что требуется на уровне административных согласований.

Выдав решение о строительстве, Москва определяет, что можно построить на этом месте, в каком объеме, сколько надо выплатить городу.

На уровне федерального законодательства это должно происходить по-другому. “Получив архитектурно-планировочное задание, инвестор знает, что на этом участке можно построить согласно нормам, каковы техусловия подключения к сетям, какие нагрузки возможны и т. п., – говорит Юрий Борисенко. – В документе должны быть [прописаны] условия, которые надо соблюсти. Но в рамках этих условий девелопер может построить что угодно и как угодно. В этом разница. Москва сразу требует, чтобы застройщик принес проект, и его либо утвердят, либо нет, а Градкодекс подходит иначе: надо предоставить условия, а девелопер в существующих ограничениях уже построит то, что соответствует его бизнес-задачам”.

Правда, у этой проблемы есть обратная сторона. Как отмечает Оксана Каарма, первый заместитель директора управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”, ни в Москве, ни в Петербурге, не говоря уже о других городах, у властей нет возможности выставлять на торги участки с необходимыми условиями – подведенные коммуникации, прописанные нормативы и проч. “Нет земельного кадастра, нет техусловий, власти не готовы предоставить условия”, – говорит она.

Выйдем из тени?

Доля города в силу неопределенности и размытости понятия – предмет спекуляций и торга между властью и застройщиками. Нигде не прописано однозначно, что город принимает в качестве оплаты доли, а что – нет. “Доля города – цифра нефиксированная, она рассчитывается администрацией для каждого конкретного объекта”, – отмечает Андрей Закревский, вице-президент “Системы-Галс”.

Самый примечательный случай с определением доли города произошел еще в самом начале проведения конкурсов, в 2002 г. Один из лотов – участок во 2-м Обыденском переулке в районе Остоженки – привлек внимание 14 компаний. Самую большую сумму предложил “Юниформстрой” – $4,107 млн. Однако победителем был объявлен “придворный” “Ингеоком”, предложивший $1,96 млн плюс ремонт расположенного рядом с участком детского сада, стоимость которого компания оценила в $2,2 млн (всего $4,16 млн). Тогдашний руководитель комиссии Валерий Шанцев публично заявил, что за такие деньги детский сад можно заново построить, не то что отремонтировать. Но решение комиссии утвердили.

С тех пор механизм определения, какие затраты инвестора принимать в зачет доли города, а какие – нет, прозрачнее не стал. “Например, к жилому дому надо проложить канализацию, – рассказывает Юрий Борисенко. – Последние 100–150 м нужны дому, но если надо прокладывать еще 0,5 км, чтобы врезаться в магистраль? Это уже задача города, он должен обеспечить возможность подключения к сетям в прилегающей зоне. И затраты на прокладку этой канализации город может принять к вычету. По сложившейся практике Москва подобные затраты принимает. Но опять же у кого-то принимает, а у кого-то – нет. И это все исключительно вопрос переговоров в рамках ДЭПРа [Департамента экономической политики и развития города]”.

Та же ситуация с выводом предприятия. Затраты по приобретению нового участка, перевозу, монтажу оборудования и проч. несет инвестор. И они вычитаются из доли города, которую он должен заплатить. Но как посчитать эти затраты? ДЭПР это делает по-своему, предприятие – по-своему, инвестор – по-своему, и у каждого своя законодательная основа для расчета.

Еще один тонкий момент связан с тем, как проводится компенсация городу по бухгалтерским документам компании. “У застройщиков есть выбор: или оформлять долю города как дар и заплатить еще 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль, или попытаться провести как затраты на строительство. Естественно, все застройщики проводят как затраты на строительство. Получается, что каждый соинвестор коммерческого жилья покупает жилье очередникам”, – говорит Оксана Басова.

Несмотря на непрозрачность процедуры определения доли города и ее конфликт с федеральным законом, никто, в сущности, с ней не спорит. Причина – нежелание осложнять отношения с правительством Москвы, от которого так много будет зависеть при подписании еще 10–15 ключевых решений, которые потребуются после заключения инвестконтракта. Как отметил Юрий Замятин, начальник управления Департамента экономической политики и развития города, “инвесторы готовы платить”. Весь вопрос в законности этого платежа, в понятности для участников рынка порядка его расчета.

“Можно сделать его официальным платежом, внеся соответствующие поправки в Налоговый кодекс РФ, – считает Юрий Борисенко. – Либо иным путем: установить, что делает город, за что он получает компенсацию. Но тогда Москве придется показать, на что эти деньги тратятся, придется сделать отдельную строку в бюджете. Деньги, собранные как компенсация за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, можно будет использовать только целевым образом: строить вокруг объекта дороги, больницы, школы, технические сети. Естественно, строить не по чистой себестоимости, а с разумной прибылью для стройкомплекса города – это будет нормальный бизнес. Это обеспечит прозрачность процесса. В то же время, если инвестор готов сам построить все коммуникации и инфраструктуру, ему обязаны, задав критерии и ограничения, предоставить такую возможность и, соответственно, не взимать долю города, а возможно, даже доплачивать в случае последующего строительства с использованием возведенной им инфраструктуры”.

“Прозрачными процедуры проведения конкурсов и получения разрешения на строительство станут, когда будет понятно, что строить, в какие сроки, и расплачиваться инвестор с городом будет только деньгами, – считает Оксана Каарма. – И никаких дополнительных обременений и условий на застройщика накладываться не будет”.

Другой путь

Долю города можно не платить. При некоторых условиях. Альтернативный путь, предлагаемый юристами, – судебные разбирательства. По предварительным расчетам юридической фирмы “Вегас-Лекс”, такой вариант может быть выгоден для девелоперов, объекты которых имеют площадь свыше 15 000 кв. м.

“Если компенсация городу составляет более $5–7 млн, судиться дешевле, – полагает Юрий Борисенко. – Через суды добиться решения тех или иных вопросов можно зачастую быстрее, нежели через столичные структуры, особенно если у компании нет необходимой административной поддержки или она принципиально отказывается от использования серых схем ведения бизнеса”.

Самое главное – иметь участок в собственности, так как только собственность предполагает возможность полностью распоряжаться землей и всем, что на ней есть. Аренда не дает такой свободы действий. “Сначала инвестору необходимо истребовать от Москомархитектуры документ, определяющий, что можно строить на данной площадке, – советует Юрий Борисенко. – Если утвержденных норм нет, определяем по Генплану зону, к которой относится наш участок (жилая, общественно-деловая, промышленная и проч.). Москомархитектура в течение 10 дней обязана выдать архитектурно-планировочное задание, где оговорены все возможные варианты и ограничения строительства на этой площадке”.

Если необходимо изменить целевое назначение участка (например, вместо складов планируется построить торговый центр), а чиновники не соглашаются, можно попробовать договориться либо обжаловать решение в суде. На сегодня суды не имеют практики по изменению функционального назначения земельных участков, но Борисенко уверен, что при определенной экспертной поддержке можно доказать, что в данной зоне эффективнее и лучше строить именно это.

Затем необходимо пройти госэкспертизу проекта (с 1 октября госэкспертиза не нужна по объектам площадью меньше 1500 кв. м). Ее, в частности, можно сделать на федеральном уровне в Главгосэкспертизе России. Требуется проверить проект на соответствие СНиПам и выданному архитектурно-планировочному заданию.

“Если есть эти два документа, по Градостроительному кодексу РФ от госорганов больше ничего не требуется. В выдаче разрешения на строительство в этом случае не имеют права отказать. Заявка в течение 10 дней должна быть рассмотрена чиновниками, и безо всяких сборов и платежей они обязаны выдать разрешение на строительство. Если его не выдают, подаем в суд, и оно выдается в судебном порядке, – говорит Борисенко. – После этого остается построить объект. Здесь важно, чтобы все соответствовало нормативам. Иначе объект не примут – и будут абсолютно правы”.

Тонким моментом может стать подключение объекта к сетям. По Градкодексу организации, эксплуатирующие сети, в течение 14 дней по запросу обязаны выдать технические условия подключения данного участка: что они могут выделить и сколько необходимо заплатить за увеличение мощностей. Москва может попытаться заблокировать процесс подключения. Но вопрос также решаем в суде. Суд принимает решение об обязательстве выдать техусловия на основании московских же нормативов. После чего в течение двух лет объект обязаны будут подключить на данных условиях.

“Заключительная стадия – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По Градкодексу после окончания строительства надо подать заявление, к которому прикладывается тот же пакет документов, что и при получении разрешения на строительство. В течение 10 дней чиновники должны проверить документы и осмотреть объект. Если он соответствует прописанным параметрам, отказать в приемке в эксплуатацию не могут”, – рассказывает Борисенко.

Застройщика, рискнувшего идти этим путем, ждет примерно четыре судебных процесса, каждый займет около шести месяцев. Два года – не столь большой срок даже для компаний, выплачивающих городу компенсацию, считает эксперт. А в этом случае можно сэкономить на доле города.

В настоящее время в Москве нет компаний, которым удалось отказаться от выплаты доли города. Но, как полагают сами участники рынка, такие примеры обязательно появятся. Пока застройщикам удается только возвратить или перезачесть долю. Как рассказала Оксана Басова, “доля города выплачивается на основании условий инвестконтракта, где прописываются объемы и сроки строительства, а также денежное распределение. Если какое-либо из условий (объемы, сроки, деньги) не может быть выполнено, то инвестконтракт расторгается путем подписания дополнительного соглашения или подписывается допсоглашение с новыми условиями. Если инвестконтракт расторгается, то доля возвращается (банковским платежом). У нас была ситуация, когда мы оплатили долю города по объекту, но там стало понятно, что надо заказывать новую исходно-разрешительную документацию, соответственно, ни сроки, ни условия не были определены. Тогда выплаченную сумму нам перезачислили на другой объект”.

Забег на длинную дистанцию

Сегодня компании не спорят с долей города. Но, по словам Юрия Борисенко, есть несколько организаций, которые уже начали процесс по признанию московской нормативной базы, регулирующей механизм выплат компенсаций городу, незаконной.

Один из вариантов противодействия городу – признать проводимые конкурсы недействительными. На московских аукционах побеждает тот, кто предложит большую долю города. Если в тендере участвует некая компания, которая не предлагает компенсацию городу, а предлагает, как положено по федеральному законодательству, больший размер арендной платы, то она, естественно, проигрывает конкурс и идет в суд. В процессе судебного разбирательства юристы выходят на само понятие “доля города” и его законность. Следующий иск уже будет по признанию незаконными московских нормативных документов, установивших эту самую долю. Конституционный суд или Верховный суд могут признают их незаконными. Результаты конкурса также признаются недействительными. Создается прецедент, и каждый следующий аукцион может быть обжалован проигравшими участниками по тем же основаниям.

“Правда, есть скользкий момент. Если суд признает нормативные документы Москвы незаконными, город должен будет вернуть все деньги, полученные по этим нормативным актам. Возникает большой политический резонанс (за три года Москвой собрано около $1 млрд), и суд может, что называется, “изменить закону в государственных интересах”, – предупреждает Борисенко.