НА АСФАЛЬТЕ: Жилищная недостаточность

Комплексно не получается

В 2004 г. самым популярным выражением в стране стала фраза “доступное жилье”. Население, которому к тому времени объяснили, что при рынке каждый должен самостоятельно решать все свои проблемы, в том числе и жилищные, воспряло было духом. С разных трибун, в том числе в Государственной думе, заговорили о том, что, как только заработают предлагаемые специалистами механизмы комплексного стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, буквально через несколько лет до 30% россиян смогут справить новоселье в собственных новых квартирах.

Как оказалось, рано радовались, господа товарищи. После принятия комплексного пакета законов о формировании рынка доступного жилья выяснилось, что ключевое слово в них все-таки “рынок” и доступное жилье – не значит дешевое, как было подумали неискушенные в политической риторике россияне. К тому же после прохождения думских коридоров законы несколько подрастеряли свою комплексность и в результате были приняты в таком виде, что помогали почти исключительно развитию спроса, – ипотечный блок в пакете, как отмечают все участники рынка, явно удался. Бюрократические же барьеры, мешающие предоставлению земельных участков под жилищное строительство, создание четких и прозрачных правил продажи и ипотеки земли и многое другое – все это осталось за рамками принятых законов.

В мае 2005 г. был обнародован общенациональный проект “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”, который почему-то назвали новым. Президент и правительство объявили о нем в связке с тремя другими глобальными проектами, касающимися здравоохранения, образования и сельского хозяйства. На реализацию этих широкомасштабных программ в бюджете 2006 г. предусмотрено почти 116 млрд руб., из них 22 млрд руб. выделяются на “Доступное жилье”. Но, как отмечают эксперты, в данном случае деньги – не главное, они лишь некий стимул: если решить политические проблемы, то с экономикой разберется сам рынок.

Федеральные средства будут как направлены на решение жилищных проблем особо оговоренных в программе категорий населения (чернобыльцы, жители Крайнего Севера и др.), – это можно назвать социальной нагрузкой программы, – так и распределяться на конкурсной основе среди регионов, которые должны будут продемонстрировать не только волю к освоению государственных финансов, но и готовность к софинансированию проекта.

“Деньги, выделяемые федеральным бюджетом, должны идти прежде всего на создание и поддержку рыночных механизмов, – говорит Надежда Косарева, президент фонда “Институт экономики города” (фонд был в числе основных разработчиков пакета законов о доступном жилье). – Они сами по себе не имеют приоритетного значения в этом проекте”. По ее мнению, половина успеха будет зависеть от снятия или снижения ряда административных барьеров, препятствующих деятельности участников рынка. Другая половина – от правильно организованной помощи, в том числе и финансовой, направленной на формирование рыночных институтов, которые пока что не могут работать – из-за высоких рисков или по каким-то другим причинам. “Вот тогда в полной мере будут развиваться и жилищное строительство, и ипотечное кредитование”, – говорит Косарева. Она почти дословно процитировала Владимира Путина, который заявил на большой пресс-конференции перед российскими и иностранными журналистами 31 января, что “до тех пор, пока не разбюрократится принятие решений по земле, эффективно работать в этом направлении [т. е. обеспечения населения доступным жильем] невозможно”.

“Национальный проект – это, бесспорно, красивая идея, но ее нужно наполнить конкретикой, – отмечает Константин Королевский, первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики правительства Москвы. – Наверное, это правильно: “сверху” необходимо установить четкие ориентиры, а “снизу” – решать текущие задачи. Практика маленьких шагов, планомерная работа по возведению жилья и соответствующей инфраструктуры в регионах, как то делают, например, московские строители (в рамках программы межрегионального сотрудничества Москвы и регионов. – “Ведомости”), – вот что поможет нам выполнить глобальные задачи”.

Пока что основное содержание проекта – федеральная целевая программа “Жилище”. Программа была утверждена на 2002–2010 гг., в январе 2006 г. была принята ее новая редакция, которая, по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, должна стать основным инструментом для реализации “Доступного жилья”. Дополнительно в проект вошли еще несколько задач по обеспечению жильем определенных категорий населения, которые остались за рамками программы (в частности, ветераны, инвалиды, молодые семьи и молодые сельские специалисты).

По прикидкам правительства, к 2010 г. ежегодно в России должно вводиться 80 млн кв. м жилья, а сумма ипотечных кредитов, выданных на его приобретение, достигнет 415 млрд руб. К деньгам инвесторов добавятся государственные вливания – в программе предусмотрено увеличение общего объема федерального финансирования мероприятий к 2010 г. до 239 млрд руб.

“Программа “Жилище” – это вполне конкретный проект, – отмечает Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка. – К сожалению, она уделяет мало внимания мерам, которые могли бы стимулировать инвесторов. Про некоторые блоки в ней просто забыли. К примеру, ничего не говорится о развитии вторичного рынка ценных бумаг”. “В программе недостаточно прописаны меры, которые бы способствовали увеличению объемов жилищного строительства, – добавляет Косарева. – Государство планирует предоставлять инвесторам гарантии и субсидии по кредитам, которые выдаются ими на приобретение земельных участков под жилищное строительство и обеспечение их инфраструктурой, но срок такого “гарантированного” кредитования явно недостаточен – всего три года. Получается, что, концентрируясь на стимулировании спроса на жилье, мы можем не достичь намеченных целей по повышению доступности жилья”.

Об этом говорят многие аналитики. Они справедливо опасаются, что финансовые вливания, стимулирующие спрос, опередят темпы роста предложения,

напрямую связанные с объемами строительства жилья. А в результате цены вырастут и вряд ли станут доступнее широким слоям населения.

Координатором выполнения поставленных перед страной задач должна стать специально созданная рабочая группа, состав которой утвержден президентом. Помимо министра регионального развития РФ Владимира Яковлева, возглавившего группу, в нее вошли заместитель директора департамента отраслевого развития аппарата правительства РФ Владимир Ампилогов, президент ЗАО “Интеко” Елена Батурина, руководитель Росстроя Сергей Круглик и губернатор Челябинской области Петр Сумин. Кроме того, в состав группы включены руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, президент Российского союза строителей Виктор Забелин, председатель комитета по ипотеке Ассоциации российских банков Андрей Крысин, глава ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” Александр Семеняка, губернатор Калининградской области Георгий Боос и другие не менее достойные персоналии. Предполагается, что “тыл” группы будет прикрывать президентская администрация.

В целом рабочая группа будет отвечать за реализацию проекта с точки зрения социально-экономической политики, а государственным заказчиком по программе “Жилище” определен Росстрой. Множественность ответственных лиц и организаций вызывает некоторые опасения экспертов, участники рынка так просто говорят об отсутствии “драйвера”, т. е. сильной политической фигуры, которая могла бы продвигать общенациональный проект.

Масса проблем, много решений

Общенациональный проект широко обсуждается в России. В стране создается или продолжает действовать множество политических, общественных и т. п. объединений, создаваемых застройщиками, предпринимателями и т. д., которые провозглашают свои рецепты выхода из жилищного кризиса. Каждый по отдельности по-своему неплох, плохо то, что пока они на самом деле существуют отдельно друг от друга и в основном преследуют собственные профессиональные интересы. О консолидации усилий пока что только идут разговоры.

Ассоциация строителей России, к примеру, критикует отсутствие в проекте четкого бизнес-плана и конкретных мер, без которых невозможно увеличение строительства в требуемых объемах. Несмотря на намерение Росстроя “развести” себестоимость строительства на две составляющие (цена 1 кв. м и стоимость инфраструктуры), застройщикам по-прежнему не ясно, кто должен отвечать за подведение коммуникаций к вновь строящимся домам. Сейчас общепринятая практика – возлагать эту обязанность на строителей.

У “ОПОРы России” свои идеи. В частности, она предлагает ввести трехстороннюю – застройщика, местной и региональной администраций – ответственность за выполнение инвестконтрактов и, наоборот, отменить солидарную ответственность банков-кредиторов за реализацию финансируемых ими инвестконтрактов.

“Деловая Россия” предлагает законодательно запретить социальные обременения застройщиков вроде изъятия части построенного жилья в пользу очередников, объявить госзаказ на технологии, лежащие в основе программы “Народный дом”, и осуществлять выделение застройщикам строительных площадок только в соответствии с генеральными планами развития городов и на открытых торгах. Сергей Журавлев, заместитель генерального директора Межрегионального ипотечного агентства и член “Деловой России”, говорит, что государство должно запустить механизмы поточного производства жилья. Это жилье должно, с одной стороны, отвечать новым стандартам жилищных условий (не менее 25 кв. м общей площади на человека, не менее двух парковочных (гаражных) мест на среднюю семью из 2,5 человека), а с другой – “подпадать” под платежеспособный спрос среднего класса и субсидируемых государством граждан.

Отдельно взятые застройщики и проектировщики тоже не остаются в стороне от обсуждения жилищной политики. К примеру, компания “С-Холдинг”, выделяя как основную проблему отсутствие качественных проектов планировок микрорайонов и городов и как ее следствие затруднения инвесторов в решении вопроса, где и что можно построить с хорошей экономикой, предлагает самим инвесторам взять на себя разработку проектов планировки, актов разрешенного использования земельного участка, прохождение экспертиз и получение разрешений на строительство на участках (московских либо региональных), на которые не заказана исходно-разрешительная документация. По словам Оксаны Басовой, пресс-секретаря “С-Холдинга”, сейчас необходим некий технологический прорыв подобно тому, что был сделан во времена Хрущева и позволил подавляющему большинству людей переехать из бараков в отдельные квартиры, пусть и малогабаритные. Не стоит забывать, кстати, и о том, что хрущевки изначально предполагалось строить как временное жилье, но, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное.

“С-Холдинг” предлагает к тиражированию по России серии домов С222, С220, в основу которых были положены элементы серий, выпускаемых сотнями советских ДСК. Оригинальные проектные решения, которые позволят с минимальными усилиями возводить разные по величине дома, предлагает “Инрекон” (Научный и проектный институт реконструкции исторических городов, разработки и внедрения прогрессивных строительных систем). По словам главного инженера “Инрекона” Виктора Морозенского, “с использованием разработанных нами конструкций СМИД-1М могут создаваться разнообразные многоквартирные жилые дома с современными комфортными квартирами, встроенными гаражами-стоянками в цокольном этаже, формироваться комплексы с внутренними дворами и оригинальными объемно-пространственными решениями”.

Эти и подобные предложения попадают на рассмотрение рабочей группы по реализации проекта. Тактика небольших шагов и конкретных дел действительно способна принести неплохие плоды в широком масштабе. Понятно, что в каждом конкретном регионе должны быть определены свои приоритетные задачи. Но также необходимо, чтобы они влились в единую и четкую стратегию. Пока же строители-инвесторы и поддерживаемые государством граждане, нуждающиеся в жилье, напоминают пробивающих в горе тоннель с двух сторон навстречу друг другу. Не разминулись бы...