НА КОНТИНЕНТАХ: Остров “золотых” домов

Поданным Королевского общества сертифицированных оценщиков (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), в начале 2006 г. в Великобритании продолжился рост цен на недвижимость. Спрос растет вот уже восьмой месяц подряд. На сегодня стоимость элитной недвижимости в Лондоне, по данным ряда британских агентств, составляет 7000–16 000 фунтов стерлингов за 1 кв. м, что является максимальным показателем в Европе.

Если традиционно канун Рождества считается мертвым периодом для рынка недвижимости, то в декабре 2005 г. в Лондоне был зарегистрирован беспрецедентный рост числа сделок: по сравнению с декабрем 2004 г. количество продаж возросло на 33%. Эти данные подтверждаются статистикой RICS, в соответствии с которой в декабре 2005 г. отмечался самый высокий за последние два года – 8%-ный рост числа завершенных сделок.

По данным экспертов, сократилась и средняя продолжительность сделок с недвижимостью. На сегодняшний день этот показатель составляет 11,3 недели против 12,4 недели в начале осени 2005 г.

Росту числа сделок способствует денежно-кредитная политика страны: в Великобритании неуклонно растут объемы кредитования на приобретение жилья. В ноябре 2005 г. объем ипотечных займов в количественном выражении возрос на 51% в сравнении с ноябрем 2004 г., а в денежном выражении – на 64%. Сегодня в Лондоне можно получить ипотечный кредит, который покроет до 70% от стоимости недвижимости под 5–6% годовых.

Прицел по центру

Стоимость недвижимости в Лондоне определяется престижностью того или иного района. Таким образом, поиск дома или квартиры начинается с определения location. “Устраивать может все: параметры дома или квартиры, внутренняя отделка и даже вид из окна. Привлекательные во всех отношениях объекты недвижимости встречаются на берегу Темзы, напротив районов Chelsea и Fulham, – говорит Филипп Богданов, директор компании Kirsanova Realty, являющейся аффилированной структурой Christie’s Great Estates. – Единственный минус – удаленность от центра. Но именно он не позволяет таким объектам классифицироваться по высшему разряду”.

Зато в отдаленных районах можно приобрести недвижимость большей площади. Например, в районе Hampstead, который во времена Чарльза Диккенса был деревней, можно за 1 млн фунтов стерлингов приобрести роскошную виллу с пятью спальнями. Сегодня Hampstead находится на окраине центральной части Лондона, поэтому здесь самые низкие цены на недвижимость (5027 фунтов стерлингов за 1 кв. м). За эти же деньги в престижных районах Лондона можно приобрести лишь небольшой таун-хаус или квартиру с 2–3 спальнями. Между тем в другом, некогда захолустном районе Лондона, Docklands, неподалеку от делового центра британской столицы – Canary Wharf, зарегистрирован самый высокий в 2005 г. – 15%-ный рост цен. Это связано с тем, что здесь вводятся в строй все новые и новые элитные многоквартирные объекты.

Лондон – город пешеходный. Проблемы с парковкой автомобилей и вызовом такси сравнимы разве что с московскими. А покупка места в гараже вместе с квартирой в доме-новостройке пока еще скорее роскошь, нежели правило. Поэтому по центру предпочитают передвигаться пешком. Известен случай, когда менеджер одной из крупных международных компаний, имеющей офис в центре города, решил снять квартиру неподалеку от работы. Он решил эту проблему математически, поставив иглу циркуля в точку, отражающую географическое положение офиса на карте, и очертил окружность, соответствующую 15-минутному пешеходному маршруту. Дело стало за малым – найти квартиру в этом радиусе.

Малое количество новых объектов в историческом центре Лондона обусловлено банальной нехваткой земельных участков. По данным агентства недвижимости Savills, под строительство жилья используется лишь 12% земли в Лондоне. “В центральной части Лондона наблюдается дефицит участков под застройку, – подтверждает Богданов. – Здесь значительная часть домов представлена памятниками архитектуры. Соответственно, можно только реконструировать и ремонтировать здания, сохраняя исторические фасады в первозданном виде. Сносить дома в центральной части Лондона нельзя. Поэтому максимально меняется внутренняя часть дома, например делаются “горизонтальные” квартиры, хотя весь Лондон состоит из таун-хаусов, т. е. из 3–4-этажных сблокированных коттеджей”. Защищая национальное достояние, иные добропорядочные соседи даже могут донести в полицию на то, что новый собственник установил в квартире кондиционер или предпринял другие существенные изменения.

Лондон не сразу дорожал

Предпосылки роста цен на недвижимость в Лондоне зрели на протяжении последних десятилетий. Главной среди них стал массированный приток иностранного капитала в течение последних 30 лет. Это позволило английской столице в кратчайшие сроки превратиться в крупнейший финансовый центр. Есть надежда, что в недалеком будущем Лондон станет еще больше притягивать мировые финансы, – консультировать британское правительство по финансовым вопросам согласился экс-председатель Федеральной резервной системы США Алан Гринспэн.

По результатам очередного обзора Economist Intelligence Unit (EIU), проводимого два раза в год в 130 городах мира и сравнивающего цены на товары и услуги в долларовом эквиваленте, вслед за Осло, Токио, Рейкьявиком, Осакой и Парижем (поделившим 4-е место), а также Копенгагеном Лондон занял 6-е место по дороговизне.

Директор по работе с клиентами британской компании Property Vision Гульнара Лонг также отмечает, что цены на элитную недвижимость в Лондоне выше, чем в других европейских столицах. По мнению Лонг, моду на лондонскую недвижимость ввели в конце 1970-х гг. арабские покупатели. Они хотели надежно инвестировать средства, полученные в результате роста цен на нефть, и Лондон представлялся им тихой и надежной гаванью. Другим пиком интереса к лондонской недвижимости стало начало 1990-х гг., когда после серьезного падения уровня цен на рынке недвижимости в Англии и снижения курса английского фунта по отношению к другим европейским валютам английской недвижимостью заинтересовались практичные немецкие покупатели, а затем и экстравагантные русские. На сегодняшний день россияне зарекомендовали себя как покупатели самых дорогостоящих объектов. И если риэлторские компании предпочитают работать с недвижимостью стоимостью от 500 000 фунтов стерлингов, то российские покупатели, по свидетельству директора по маркетингу и продажам компании Harrods Estates Ширли Хамфри, чаще выбирают недвижимость стоимостью 3 млн фунтов стерлингов и выше.

Впрочем, российские покупатели элитной лондонской недвижимости тоже не встречаются на каждом шагу. Их надо еще найти и привлечь. Вот почему крупнейшие английские агентства, подобно биржевым маклерам, отслеживающим экономические новости, штудируют программу экономических и культурных мероприятий в Лондоне, на которых могут встретиться потенциальные русские покупатели.

Лонг отмечает, что средняя стоимость сделки составляет примерно 2,5 млн фунтов стерлингов. “Верхней планки практически не существует – в прошлом году самый дорогой объект, приобретенный нашими клиентами, стоил 20 млн фунтов стерлингов, а в позапрошлом – 18 млн фунтов стерлингов”, – говорит она. Вместе с тем возможность поторговаться все-таки остается. По данным многопрофильного информационного агентства Halifax, в среднем недвижимость продается за 93,5% от заявленной цены предложения.

Инвестиции: за и против

Прибыльно инвестировать в лондонскую недвижимость частным лицам трудно. Не в последнюю очередь потому, что на протяжении последних лет наблюдается стабильно низкая доходность. Кроме того, частные инвесторы психологически не готовы долго ждать завершения проекта. Они приобретают недвижимость, до ввода в эксплуатацию которой остается не более 6–8 месяцев.

Таким образом, солидную прибыль от инвестиций имеют шанс получить лишь мелко- и крупнооптовые покупатели, приобретающие квартиры и дома у девелоперов на стадии строительства.

Нередко инвестируют и сами застройщики. Есть в Лондоне и девелоперы, специализирующиеся на реконструкции и ремонте старинных зданий. “Они сравнительно дешево покупают объекты, ремонтируют их и затем продают значительно дороже”, – констатирует Богданов.

Если инвестировать, то лучше всего в центральной части Лондона. Крупная консалтинговая компания в области недвижимости EC Harris предсказывает, что во II квартале 2006 г. доходность от недвижимости в центральной части Лондона достигнет рекордной отметки – 6%.

По данным ряда британских агентств недвижимости, цены на элитную недвижимость в Лондоне растут быстрее, чем на среднестатистическую, в среднем на 10–12% в год.

По данным HM Land Registry и Savills Research, самыми дорогими в Лондоне районами является центральная часть Лондона – от Хэмпстеда до Сент-Джонс-Вуд. По данным британских риэлторов, в этой части Лондона в 2005 г. был зарегистрирован довольно высокий процент (15%) сделок с недвижимостью стоимостью выше 1 млн фунтов стерлингов. Около 2,2% сделок с недвижимостью заключалось по цене от 2 млн фунтов стерлингов и выше. В 2006 г. аналитики Savills предсказывают рост цен на недвижимость в центральной части Лондона минимум на 5%, а в остальных районах столицы Великобритании – на 3,5%. Возможно, это послужит началом нового цикла развития британского рынка недвижимости, дав старт росту цен во всех регионах страны.

Самыми высокими ценами на недвижимость в центральной части Лондона отличаются районы Chelsea и Kensington Gardens (средняя стоимость 1 кв. м в новостройках – свыше 14 000 фунтов стерлингов), Fulham (свыше 7500 фунтов стерлингов) и Mayfair (свыше 6700 фунтов стерлингов). Эксперты считают, что росту популярности района SW Central способствовал ввод в эксплуатацию сразу нескольких престижных объектов, в числе которых Knightsbridge, Manresa Road, Harrods Court и др. По некоторым оценкам, свыше половины предложения в течение нескольких следующих лет будет приходиться на масштабные проекты. Например, в 2005 г. на долю многоквартирных домов (400 квартир и более) в центральной части Лондона пришлось свыше половины сделок.

Впрочем, в английском законодательстве грядут некоторые изменения, которые могут повлиять на контингент инвесторов. В бюджете Соединенного Королевства на 2006 г. заложены средства на реформирование специализированных фондов, инвестирующих в недвижимость (Real Estate Investment Trusts – REIT), а с апреля инвестировать в недвижимость будут и пенсионные фонды. Частные инвесторы пока составляют весьма скромный процент (4–6%) в общей массе покупателей. Другая группа покупателей – это собственники. По данным Savills, доля тех, кто приобретает первый дом для постоянного проживания, составляет около 20%, а доля покупателей второго дома несколько ниже – около 18%.

В Великобритании весьма благоприятное для иностранных инвесторов налоговое законодательство. В отличие от многих других государств британское правительство не облагает налогом доходы и активы, полученные и находящиеся за пределами Великобритании. Существует, однако, “синдром отмывания доходов”, в угоду которому английские риэлторы несут уголовную ответственность за получение от покупателя крупных сумм наличными.

Традиции таун-хаусов

Тем, кто хочет увидеть настоящий английский дом, не следует ждать гипотетического приглашения от реального жителя Великобритании. Достаточно посетить дом № 221В по Бейкер-стрит. Здесь находится дом-музей человека, которого никогда не существовало в реальности. Узнать его можно с первого взгляда: знаменитая клетчатая кепка с двумя козырьками, трубка, лупа и восковые трупы на чердаке. “Стюарт Квентин Холмс, частный детектив”, – гласит надпись на его визитке. Господин Холмс “живет” в типичном английском доме – трехэтажном таун-хаусе с мансардой, в которой размещается музей восковых фигур – героев Артура Конан Дойля, в том числе и трупов.

Но если таун-хаус в Лондоне можно приобрести за 1 млн фунтов стерлингов, то настоящий английский дом в центре столицы стоит значительно дороже. Например, Nightingale House, дом в эдвардианском стиле в одном из самых престижных районов города – Mayfair, выставлен на продажу за 5 млн фунтов. Площадь дома с пятью спальнями и еще целым рядом комнат всевозможного назначения, включая кабинеты для медицинской практики, – 576 кв. м, есть гараж (40 кв. м). Дом находится на месте лечебницы, в которой работала героиня Крымской войны легендарная сестра милосердия Флоренс Найтингейл.

Даже пентхаусы в Великобритании иногда возводят в духе таун-хаусов – не в двух, а в трех уровнях. Яркий пример – пентхаус площадью 333 кв. м, расположенный в 15–17-м этажах Putney Wharf. В пентхаусе четыре спальни и три террасы с живописными панорамными видами на лондонский деловой центр Canary Wharf, окрестности Виндзорского замка. Будущие владельцы пентхауса смогут пользоваться индивидуальным лифтом.

Европейская мода диктует свои правила: в Лондоне появляется все больше многоквартирных домов. Даже малоэтажные дома, в том числе и новостройки, стали делить не вертикально, по типу таун-хаусов, а горизонтально, выделяя в них отдельные квартиры. Так, например, организован Harrods Court – 14-квартирный дом в четырех уровнях на задворках знаменитого лондонского универмага Harrods. Стоимость квартир изменяется от 1,395 млн фунтов стерлингов за квартиру с двумя спальнями площадью 106 кв. м до 2,895 млн за квартиру с тремя спальнями площадью 211 кв. м. На каждую квартиру зарезервировано по машино-месту стоимостью 100 000 фунтов стерлингов в подземном гараже. Жильцы дома смогут воспользоваться круглосуточным обслуживанием консьержа и частным внутренним садом, дизайн которого разработал престижный ландшафтный архитектор Эндрю Фишер-Томлин.

Впрочем, тенденция жить в квартирах все больше проявляется на британском рынке недвижимости. Еще в 2004 г. наметился опережающий ввод в эксплуатацию многоквартирных домов по сравнению с домами и таун-хаусами. В последующие несколько лет эта тенденция только усилится. Ее развитию способствуют рост числа иностранных покупателей недвижимости, а также увеличение возраста тех, кто покупает недвижимость впервые, с 30 лет в 1990-е гг. до 34 лет в 2005 г. В Лондоне неуклонно растет число высотных домов (более 20 этажей) “жилого назначения”: в 2005 г. оно возросло на 40% по сравнению с 2004 г., а средняя этажность увеличилась с 24 до 27 этажей.

Пальма первенства, безусловно, принадлежит уникальному 198-квартирному зданию The Knightsbridge – самому значительному в этом районе Лондона за последние 30 лет. Ассортимент предлагаемых квартир обширен – от миниатюрных по британским меркам студио до роскошных пентхаусов площадью 743 кв. м с террасами площадью 557 кв. м. В состав комплекса также входит семь домов типа mews. Комплекс оснащен подземным паркингом на 340 автомобилей. Все квартиры в доме имеют окна по всей высоте стен. Из окон открываются живописные виды на Гайд-парк и во внутренний сад. В доме имеется собственный бизнес-центр. Примечательно, что The Knightsbridge находится в управлении одной из ведущих в мире гостиничных сетей Hyatt International, поэтому его обитателям гарантировано первоклассное круглосуточное обслуживание, включая, например, занятия в тренажерном зале, доставку еды из лучших ресторанов и т. п. Основной инвестор – гонконгская династия Ченг, ранее специализировавшаяся на гостиничном бизнесе. Самые крупные инвестиции династии Ченг – отель Regent Beverly Wilshire в Беверли-Хиллз и 5-звездочная Renaissance Hotel Group.