ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Извечный вопрос

Фактически традиционная формула лучшего товара “цена/качество” при подборе жилья несколько меняется: в правой части соотношения на первый план выходят вопросы надежности и сроков получения готового объекта.

Предложение

В 2005 г. рынок элитной недвижимости продолжал стабильно расти. Общий объем площадей, возводимых в элитных новостройках Москвы, в год составляет около 200 000 кв. м. Это примерно 4–5% от общего количества возводимого в столице жилья. А в денежном выражении – около $1–1,5 млрд.

Цены на элитные квартиры в 2005 г. росли в среднем на 1,5–2% в месяц, так что общий прирост за год должен составить 22–24%. Фактически рост цен на недвижимость значительно опережает инфляцию.

Как известно, сроки реализации жилых объектов составляют около 2–2,5 года с момента завершения подготовки всей необходимой документации и до окончания всех отделочных работ в доме. Наиболее удачные проекты, небольшие по площади квартиры, как правило, продаются уже в течение первых 9–12 месяцев строительства, т. е. на стадии инвестиций. Как правило, это объекты с продуманной концепцией, интересным архитектурным решением, удобной планировкой, комфортной входной группой, обустроенной территорией и наличием инфраструктуры.

Доля пустующих помещений в сегменте элитного жилья составляет 8–10% от общего объема первичного предложения. Чаще всего остаются непроданными к моменту завершения строительства либо неликвидные (в силу видовых и прочих характеристик) квартиры, либо лучшие квартиры в доме, реализацию которых девелопер изначально планирует на конечной стадии строительства.

Потребители

К сегменту элитного жилья относится недвижимость, ориентированная на верхний социальный слой населения с высоким уровнем дохода. Для этих людей важно не только улучшение жилищных условий, но и соответствие жилья определенному социальному статусу.

По оценке департамента аналитики и консалтинга компании “Новое качество”, высший класс России – это 1,5 млн человек (500 000 семей), или 1% от общего числа жителей страны, чей семейный доход оценивается как более $2500 на человека в месяц. Около 35% представителей высшего класса проживает в Москве (520 000 человек, или 170 000 семей), это около 5% от общего числа жителей столицы.

Потенциальные покупатели дорогой недвижимости столицы – это состоявшиеся граждане в возрасте 30–45 лет: владельцы бизнеса, топ-менеджеры высшего и среднего звена (в том числе представители сырьевых компаний), известные деятели культуры и искусства, политики, а также государственные служащие. В большинстве своем это семейные люди.

Так что наиболее вероятными покупателями престижных квартир являются семьи из 3–4 человек. Бюджеты, которыми на сегодняшний день располагают потенциальные клиенты, составляют от $300 000 до $2 млн.

Продажи

Стратегия реализации жилого объекта зависит от целей и возможностей инвестора: либо жилье возводится за счет денег, которые вкладывают будущие владельцы квартир, либо самостоятельно (за счет оборотных средств) или за счет привлеченных кредитных средств.

На сегодняшний день существуют две принципиально отличные схемы продаж элитных новостроек. В первом случае жилье поступает в продажу сразу же, как только девелопер получает разрешение на строительство (условие, обязательное после вступления в силу 214-ФЗ о долевом строительстве). Реализация такого проекта занимает около 2–2,5 года. График продаж объекта выглядит приблизительно следующим образом: в первые полгода реализуются около 20% площадей, в последующий год – около 40–30%. На завершающей стадии строительства, когда дом практически сдан в эксплуатацию, реализуются оставшиеся непроданными 9–10% квартир. Прирост стоимости таких квартир за период продаж составляет от 15%, а по некоторым объектам доходит до 50% в зависимости от начальной инвестиционной цены, утвержденной девелопером. В качестве примеров можно назвать такие объекты, как “Семейный дом в Сокольниках”, “Ближняя дача”.

Во втором случае девелопер намеренно не начинает реализацию квартир на начальном этапе строительства, а выдерживает паузу как минимум до середины цикла строительства, когда существует уже часть коробки здания и потенциальным покупателям видны фасады и общие очертания будущего дома. В таких случаях, даже если начинают продавать на стадии коробки, цену ставят все равно практически как за готовое жилье.

Подавляющее большинство девелоперов придерживаются в своей работе первой схемы и предпочитают согласовывать график проводимых ими работ с поступлением инвестиционных средств от покупателей. И лишь немногие идут по второму пути.

Безусловно, продавать готовое элитное жилье сегодня могут себе позволить только девелоперы с очень устойчивой финансовой ситуацией или финансированием строительства объектов через кредитные линии. Компании, которые не обладают большими оборотными средствами, финансируют строительство в том числе за счет инвестиционных клиентских поступлений. Хотя, если верить нашей статистике, наибольший процент покупательских предпочтений приходится на квартиры в жилых домах, проходящих или прошедших этап сдачи объекта комиссии по приемке в эксплуатацию. И гораздо меньше желающих приобрести уже официально задокументированный, но все же пока еще эфемерный дом.

Плюсы

Приобретение квартиры в доме, выставленном на продажу в практически готовом виде, помимо зафиксированного в договоре количества квадратных метров дает покупателю множество плюсов.

Во-первых, минимизируются все инвестиционные риски, связанные с заморозкой строительства или несоблюдением сроков сдачи дома в эксплуатацию. Во-вторых, имеется широкий выбор квартир. В-третьих, можно увидеть квартиру не на красивой картинке, а осмотреть и потрогать уже готовый продукт. Например, оценить внутреннюю инженерию, заглянуть в подземный паркинг и вписать в него свой Bentley, посмотреть, какой в действительности вид открывается с террасы и что видно из гостиной, почувствовать объем помещений. В-четвертых, определить время новоселья, прибавив к дате покупки 6–8 месяцев на ремонт (если дизайнер и ремонтная бригада не подкачают). К тому же не стоит забывать, что все-таки тот, кто покупает практически готовую квартиру, приобретает ее для жизни (не на продажу). И соседние квартиры будут заселены в минимальные сроки, и ремонт будет сделан быстро и не растянется на много-много лет (по мере наполнения дома жильцами – как случается в инвестиционных проектах).

Минусов же у такой покупки может быть всего два – более высокая цена за 1 кв. м, чем та, которая могла бы быть на начальном этапе строительства, и невысокая инвестиционная привлекательность проекта. Но разве это важно тому, кто хочет жить именно здесь?

Такая стратегия реализации, безусловно, влияет на размер себестоимости проекта, учитывая необходимость использования кредитных ресурсов и выплат процентов по заемным средствам. Увеличение себестоимости составляет примерно от 10% до 16% от стоимости денежных средств, которые привлек девелопер на строительство. Тем не менее при реализации всего объема квартир выгода девелопера очевидна, так как конечная цена 1 кв. м значительно выше инвестиционной. А в связи с тем, что рынок дорогой недвижимости в Москве находится в стадии подъема и продолжает расти, риск снижения цены на готовые квартиры для девелопера является незначительным.

Покупатель может выбирать, как ему лучше поступить – приобрести практически готовое жилье, заплатив на него довольно высокую цену, но снизив при этом инвестиционные риски до нуля, или же приобрести квартиру по более привлекательной, инвестиционной цене и ждать начала-продолжения-окончания строительства.