Бизнес-центрам тесно в центре
Основной акцент девелоперы, среди которых все больше компаний, для которых недвижимость является непрофильным бизнесом, делают на офисы высоких классов – их столице явно не хватает. Одной из основных тенденций остается децентрализация – бизнес-центры возводят уже не только за пределами Садового кольца, но и за МКАД.
Центр и промзоны
Несмотря на децентрализацию офисного рынка и ярко выраженную тенденцию к формированию новых деловых районов, в 2005 г. большая часть помещений класса А (47%) была введена в эксплуатацию в зоне Садового кольца, т. е. центральной деловой зоне столицы (CBD), отмечают аналитики Nobble Gibbons. В числе подобных объектов они называют Central City Tower, “Аквамарин”, “Георг Плаза”, “Балчуг Плаза” и поясняют: многие девелоперы стремятся строить именно здесь, так как это дает практически 100%-ную гарантию того, что проблем с арендой или продажей не будет. В 2006 г. в CBD ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких высококлассных объектов – одним из наиболее удачных Nobble Gibbons считает “Серебряный город”. Но возможности центра, где практически не осталось площадей под застройку, уже почти исчерпаны, говорит Александр Кириленко, менеджер департамента развития “Промсвязьнедвижимости”, поэтому сейчас активно застраиваются территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Сейчас в этой зоне, по информации Knight Frank, сосредоточен почти 41% высококлассных помещений столицы.
В 2005 г. девелоперы активно осваивали промзоны, высвобождая участки под строительство офисов, отмечает Ольга Батурина, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. В 2006 г., говорят эксперты, эта тенденция сохранится. К примеру, компания Forum Properties намерена начать строительство нового бизнес-центра класса А на месте Института комплексной автоматизации. По данным компании, общая площадь комплекса составит почти 65 000 кв. м, предполагаемый объем инвестиций – примерно $80–90 млн.
Специалисты Knight Frank также выделяют в качестве основной тенденции на ближайшие несколько лет вывод промышленных предприятий за пределы города и осуществление на их месте крупномасштабных проектов многофункционального назначения с собственной инфраструктурой. Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium, в их числе называет “Золотой остров”, “Большой Сити”, “Нагатино” и др. Аналитики Swiss Realty Group отмечают все большую популярность практики редевелопмента промышленных территорий с целью их перепрофилирования под офисные помещения. Например, строительство офисного центра класса В “Красная роза” на месте одноименной фабрики и проект “Ведис Групп” стоимостью $100 млн на площадке Московского фурнитурного завода.
Арендуем заранее
На фоне постоянно растущего спроса на качественные офисы в столице продолжает увеличиваться число предварительных сделок по аренде и продаже офисных площадей. Эксперты Nobble Gibbons считают, что такие проекты, как “Эрмитаж Плаза” (“Форум Пропертиз”, 27 000 кв. м, планируемый ввод – II квартал 2006 г.) и Ducat III (Hines, 33 000 кв. м, I квартал 2006 г.), будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию. Однако такая практика, по мнению аналитиков, скорее всего наполовину изживет себя в 2007 г., в связи с тем что предложение качественных офисных площадей начнет догонять спрос.
Что же касается структуры спроса, то в Swiss Realty Group считают, что показатели 2005 г., когда доля договоров аренды составила около 70% в общем объеме сделок, не слишком изменятся и в 2006 г.
Ставки растут, офисы заполняются
Средний уровень вакантных площадей в офисных зданиях классов А и В на конец 2005 г. сократился по сравнению с 2004 г. и составил соответственно 2,1% и 7,3%, считают в компании Colliers. В ближайшие два года доля вакантных площадей, по ее прогнозам, сохранится на текущем уровне – 0–3%. Как отмечают аналитики Knight Frank, доля свободных площадей является важнейшим показателем рынка – считается, что рынок стабилен при доле, равной 10%. Но участники рынка не прогнозируют в 2006 г. достижение баланса между спросом и предложением. Правда, оговариваются эксперты Nobble Gibbons, увеличение доли свободных площадей возможно в помещениях низкого качества. Что касается высококлассных офисов, особенно расположенных в центральной части города, то они будут гарантированно заполнены.
На начало 2006 г., по данным Praedium, средние ставки аренды офисов варьировались от $650–800 за 1 кв. м в год в классе А до $500–650 за 1 кв. м в год в классе В. Что же касается цен покупки, то они в среднем составили для зданий класса А $3500–5200 за 1 кв. м, для офисов класса В – $1800–3800 за 1 кв. м. Хотя соответствие московских цен качеству предоставляемых помещений даже в современных бизнес-центрах пока до международного уровня недотягивает, считает Дмитрий Котляренко, вице-президент “РИГрупп”, эта ситуация спровоцирована в основном превышением спроса над предложением.
На 2006 г. аналитики Colliers прогнозируют дальнейший рост средних базовых арендных ставок: на 6–12% – на офисные помещения класса А, на 5–7% – для офисов класса В. По их подсчетам, 1 кв. м класса А в год будет стоить арендаторам $700–900 (без учета НДС, включая эксплуатационные расходы), при покупке он обойдется клиентам уже в $4200–6000. Помещения класса В1 станут сдаваться в аренду по $500–700 за 1 кв. м, продаваться – по $2200–4500, а цены на 1 кв. м офисов класса В2 достигнут уровня $380–500 при аренде и $1500–2500 при продаже. В течение 2005 г., говорит Кисарина, ставки аренды/покупки выросли примерно на 8–10% на офисные помещения класса А и на 6–8% – класса В.