Бум ожидается не завтра
“Критичных изменений на рынке офисной недвижимости в первые месяцы 2006 г. не произошло. Ставки аренды и цена продаж среагировали только на инфляцию”, – говорит директор АН “Титул” Максим Федотов. “Этот сегмент достаточно консервативен и инерционен, на нем не бывает быстрых изменений. Большинство договоров аренды заключается на длительные сроки, некоторые – на 5–7 лет”, – дополняет управляющий партнер компании “БК-Недвижимость” Павел Кузнецов. Однако, по его словам, спрос на таком консервативном рынке перераспределяется в пользу более качественных площадей – в первую очередь новостроек или улучшенных операторами действующих офисных центров.
“Львиная доля офисов (50–60% рынка) позиционируется как офисы класса В, но на самом деле они относятся к классу С, – отмечает Федотов. – К классу В можно с натяжкой отнести 30–35% офисных помещений. Лишь 5–10% в той или иной степени соответствуют классу А”. Такая путаница в классах объясняется, по его словам, тем, что в городе нет четкой системы классификации офисной недвижимости.
По данным Уральской палаты недвижимости, с 1 января 2006 г. в Екатеринбурге начала действовать специальная комиссия по инвентаризации офисов, которая должна выработать стандарты для деления офисных помещений Екатеринбурга на классы и оценить уже существующие площади. Закончить основные работы по инвентаризации планируется в апреле 2006 г. Однако, как рассказал директор “Бизнес Кварт Бюро” Алексей Двинянинов, входящий в состав комиссии, работа пока не начиналась и рано говорить даже о предварительных результатах.
Существующий дефицит, особенно в классах А и В, постепенно покрывается за счет новых проектов. По словам первого заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Григория Мазаева, на екатеринбургский рынок ежегодно выходит около 40 000 кв. м офисных помещений. Но бурное развитие этого рынка, говорит Мазаев, особенно после введения в эксплуатацию зданий в районе “Екатеринбург-Сити”, может резко увеличить предложение и обрушить цены. По его словам, в этом районе будет построено четыре здания высотой около 40 этажей и предполагается ввод сразу 400 000 кв. м новых офисов. Генеральным инвестором проекта выступает Уральская горно-металлургическая компания (УГМК).
Мазаев добавил, что в феврале “Ренова-СтройГруп” объявила о выкупе комплекса зданий Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов (ЕЗОЦМ). До лета 2007 г. предусмотрен поэтапный переезд ЕЗОЦМ из нынешнего здания в центре города на производственную площадку в Верхнюю Пышму (Свердловская обл.). На освободившихся площадях “Ренова-СтройГруп” собирается построить современный деловой центр общей площадью около 100 000 кв. м. Такое количество офисных помещений рынок Екатеринбурга, по мнению Мазаева, может “не потребить”.
Но участники рынка не разделяют опасений чиновника. “Пока непонятно, в какие сроки будут построены деловые центры в “Екатеринбург-Сити” и на месте ЕЗОЦМ, – считает аналитик Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. – Если будет предусмотрен поэтапный ввод этих помещений, то рынок нормально переварит такое количество площадей. Но даже если даты сдачи этих объектов совпадут, то это скорее всего вызовет лишь временное снижение цен”. С ним согласен Федотов: “Рынок вряд ли обвалится. Возможно, изменятся рыночные ставки аренды. Но надо смотреть правде в глаза – они сейчас завышены”.
Перспективы рынка офисов подтвердили в этом году и пенсионные фонды. Негосударственный пенсионный фонд “УГМК-Перспектива” вложил часть пенсионных резервов в коммерческую недвижимость Екатеринбурга. В договоре, заключенном фондом с застройщиком – “Уралмедьстроем”, указано, что по завершении строительства здания в собственность НПФ “УГМК-Перспектива” будет оформлено более 1000 кв. м офисных площадей. В дальнейшем НПФ намеревается сдавать их в аренду или реализовать по более высокой цене. Инвестиционная программа объемом 40 млн руб. рассчитана на один год, окончание строительства планируется на начало 2007 г. Специалисты фонда считают, что при существующем устойчивом спросе на офисную недвижимость в Екатеринбурге такое вложение средств себя оправдает.