Простор важнее престижа

Начало года не принесло сюрпризов участникам рынка, считает директор департамента офисной недвижимости компании “Бекар. Консалтинг” Алексей Чижов. По его мнению, в 2006 г. будут продолжать развиваться тенденции 2005 г. Ставки аренды, по мнению специалистов агентства “Бекар”, скорее всего продолжат расти прежними темпами, увеличиваясь на 14–17% в год. Компания “Петербургская недвижимость” считает, что рост ставок будет немного меньше – 10–15%. Сейчас средняя стоимость аренды, по словам Чижова, для класса А составляет $450–820 за 1 кв. м в год, для класса В – $354–573, для класса С – $160–375.

Одной из главных тенденций, проявившейся в 2005 г. и развивающейся в 2006 г., является плавное увеличение спроса на большие помещения. “Сейчас арендаторы наиболее часто спрашивают помещения площадью 200–300 кв. м в классе А и 50–200 кв. м в классах В и С”, – отмечает Чижов. По его подсчетам, укрупнение арендуемых помещений происходит в среднем на 20–30% в год. “Некоторые владельцы бизнес-центров даже специально держат про запас часть площадей – для клиентов, которые захотят расширить свои офисы, – говорит эксперт. – Однако бывает, что арендаторы в поисках лучших условий “мигрируют” в новые бизнес-центры”. Оценить долю “мигрирующих” арендаторов Чижов затруднился.

По его словам, заполняемость работающих объектов среднего и высокого классов близка к 100%: в классе А вакантные площади составляют около 1%, в классах В и С – по 5%. “Это говорит о сохраняющемся дефиците качественных офисных площадей и продолжающемся росте этого сегмента”, – отмечают специалисты “Бекар. Консалтинга”. Аналогичные цифры приводят эксперты “Петербургской недвижимости”, по оценке которых заполняемость бизнес-центров классов А и В составляет 95–100%.

По словам участников рынка, стремление арендаторов к расширению площадей и нехватка объектов для реконструкции под офисы в историческом центре заставляют девелоперов формировать новые деловые зоны за его пределами.

Первая деловая зона за пределами Центрального района начала формироваться в 2001 г., когда компания “Бекар” получила статус Агентства по развитию территории вдоль Выборгской набережной. Сейчас там построены бизнес-центры “Петровский форт”, “Нобель”, “Акватория”, “Эриксон”, строятся “Австрийский бизнес-центр”, “Гренадерский”, “Тобольская, 6”.

Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков говорит, что к новым деловым зонам можно отнести основные набережные – Выборгскую, Петроградскую, Синопскую, Аптекарскую, Пироговскую, Свердловскую и Ушаковскую.

Игорь Водопьянов, управляющий компании “Теорема” (фирма специализируется на девелопменте и управлении офисными площадями, в частности такими, как бизнес-центры “Т4” и “Эврика”, расположенные в юго-восточной части Петербурга, и строит бизнес-центр площадью 17 000 кв. м на Свердловской набережной), говорит, что расширение географии деловой активности неизбежно в связи с дороговизной строительства подземных парковок в историческом центре. “Надо быть очень большим оптимистом, чтобы решиться здесь на строительство подземных паркингов, а это сейчас необходимое условие для высококлассных офисных проектов”, – говорит он. Юшенков отмечает, что в 2006 г. продолжит развиваться Петроградская сторона, где на сегодняшний день строится почти треть из 18 новых бизнес-центров. На февраль 2006 г. здесь запланировано открытие бизнес-центров класса А “Веда Хаус” (на Петроградской набережной, 6000 кв. м), “Лангензипен” (Каменноостровский проспект, 6000 кв. м) и бизнес-центра в 3600 кв. м на ул. Блохина.

В общем объеме предложения площадей, по оценке гендиректора London Consulting & Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, Петроградский район только на 1% уступает Центральному району, доля которого на рынке составляет около 18%. Однако Петроградская сторона лидирует по объему ввода новых площадей – по оценке эксперта, их доля равна 35%.

Скаландис относит к формирующимся деловым зонам территорию вокруг Обводного канала (бизнес-центры “Нептун”, “Адмирал”, “Циолковский”). Юшенков добавляет, что появление деловых зон в районах, прилегающих к центру, – это только начало процесса. “Полноценные деловые зоны будут формироваться и на окраинах, это тенденция на ближайшие 3–4 года”, – говорит Юшенков. Среди перспективных территорий для строительства бизнес-центров он называет прилегающие к центру города промышленные зоны в районе Обводного канала и на Васильевском острове. В более далекой перспективе, по его мнению, возможно развитие зон вблизи “точек притяжения” – аэропортов, морского порта и Кольцевой автодороги.

Скаландис добавляет к этому списку проект “Морской фасад” (строительство общественно-делового квартала на Васильевском острове) и создание особых экономических зон “Нойдорф-Стрельна” и “Новоорловская”, где офисная застройка через 2–3 года, по ее оценке, займет до 80% площадей.

Управляющий партнер девелоперской компании “АйБи Групп” Сергей Игонин говорит, что основной причиной выхода деловых зон за пределы центра являются транспортные проблемы и отсутствие возможности для строительства парковки. “Формирование деловых зон на окраинах характерно для всех стран с растущей экономикой – в городе появляется все больше компаний, они увеличивают свой штат и требуют больше офисного пространства”, – говорит Игонин.