Работать хочется комфортно
По мнению самарских риэлторов, в прошлом году спрос на приобретение коммерческих помещений по сравнению с 2004 г. увеличился на 70%. Всего, по их оценкам, за прошедший период было сдано более 70 000 кв. м площадей. В 2005 г. цена продаж офисных помещений в Самаре в среднем увеличилась на 35%. “Если в начале года 1 кв. м в деловых центрах стоил около $700, то в конце – уже $900–1200”, – рассказывает директор “РБЕ-риэлт” Андрей Маликов.
Арендные ставки, по его словам, за год выросли в среднем на 10–20%, а в престижных районах Самары (Ленинском, части Самарского и Октябрьского) увеличились на 15–35%. “Ежемесячная аренда 1 кв. м в начале года стоила здесь $18, в конце поднялась до $28”, – заявила Юлия Барабаш, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости риэлторского агентства “Визит”. В более удаленных районах к началу 2006 г. арендные ставки составляли около $18.
По словам Юлии Поваляевой, ведущего специалиста отдела аренды коммерческой недвижимости агентства “Визит”, в 2005 г. наиболее востребованы были офисные помещения по 30–50 кв. м, на 2-м месте по популярности были площади в 150–180 кв. м, совсем редко арендаторы спрашивали офисы по 300–400 кв. м. “Наибольшим спросом пользовались помещения с отдельным входом (в жилом доме) либо целые этажи (в офисных центрах)”, – добавила она. По данным Юлии Чемпинской, заместителя директора по риэлторской деятельности агентства “Поволжский центр развития”, в дефиците были самые маленькие офисы – от 30 кв. м – и самые большие – от 800 до 1200 кв. м. “Экспансия крупных федеральных и транснациональных фирм в Самару продолжается, они заинтересованы в больших офисных площадях, – поясняет директор самарского филиала ИК “Тройка Диалог” Юрий Белонощенко. – Но в Самаре много и небольших компаний, работающих в различных отраслях, например турагентства, юридические бюро, которым для ведения бизнеса нужен офис малого метража”.
Игорь Шишков, начальник отдела маркетинга компании “Арбат”, говорит, что потенциальные покупатели и арендаторы больше всего интересовались нежилыми помещениями в престижных центральных районах – Октябрьском, Самарском и Ленинском, однако их отталкивало невысокое качество существующего здесь предложения. “Основная часть офисов в Самаре располагается в зданиях бывших ведомств и институтов – Гипроводхоз, Дом промышленности, Дом сельского хозяйства, – говорит Барабаш. – Свои перепрофилированные под офисы площади арендаторам предлагают и заводы – ЗИМ, КИНАП, Подшипниковский (ГПЗ). К этому парку добавляются офисы в малоэтажных зданиях в центре города и на первых этажах новостроек. Существенная доля предложения по аренде – последние этажи торговых центров (например, “Захар”, “Вавилон”, “Аквариум”)”. Правда, Сергей Петухов, генеральный директор риэлторско-строительного центра “Мабис”, отмечает, что подобные офисы перестали устраивать арендаторов. “Здесь постоянные проблемы с парковкой, мало телефонных линий и выделенных линий выхода в Интернет, чаще всего не сделан качественный ремонт и есть ряд других недостатков”, – говорит он.
Эксперты отметили новую тенденцию: если раньше в городе почти не было специализированных деловых комплексов, то в 2005 г. они стали появляться на рынке. “Безусловная тенденция прошедшего года – не только упорядочение рынка коммерческой недвижимости, но и строительство новых бизнес-центров с качественными офисными площадями”, – отмечает Маликов. По данным аналитического центра компании “Индэст-девелопмент”, наиболее значительными и масштабными проектами 2005 г. стали две очереди делового центра “Витязь” (9000 кв. м), а также бизнес-центр “Деловой мир” (16 800 кв. м), лишь немного, по мнению местных риэлторов, недотягивающий до класса А. “Самарская классификация офисных бизнес-центров аналогична московской, – говорит Петухов. – Деловой комплекс категории А должен находиться в центре города, быть отлично отделан и оснащен современными инженерными сетями, кондиционерами, телефонами и доступом в Интернет”. Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК “Дом”, добавила, что такой офис должна обслуживать профессиональная управляющая компания.
Среди других удачных реализованных проектов риэлторы выделили офисные центры “Алабинский” (10 000 кв. м), “Маяк” (8200 кв. м), бизнес-центры “Наш Арбат” (8200 кв. м) и “Миллион” (4800 кв. м).
Несмотря на появление крупных для Самары новых офисных центров, в течение всего 2005 г. в городе наблюдался дефицит качественных помещений, так как большинство из них были сданы в эксплуатацию почти в самом конце года. “Хотя количество современных офисных центров в 2005 г. значительно увеличилось, спрос на них будет оставаться высоким еще долгое время, – говорит руководитель департамента недвижимости строительной компании “Портал” Андрей Тюрин. – Дефицит офисных помещений объясняется просто: административных площадей мало, а бизнес в самарском регионе развивается крайне активно. Рынок остро ощутил нехватку офисных помещений с нормальными коммуникациями еще пять лет назад. В 2005 г. офисный дефицит постепенно начал уменьшаться”. По словам Виктора Антипова, генерального директора компании “Индэст-девелопмент”, почти все новые бизнес-центры были построены самарскими строительными компаниями.
Участники рынка уверены, что в 2006 г. количество новых бизнес-центров в городе будет увеличиваться. По информации “Индэст-девелопмент”, в эксплуатацию в текущем году будет введено 150 000 кв. м офисных площадей. К открытию готовятся деловой центр “Активный капитал” (16 500 кв. м), следующие очереди “Витязя” (до 64 000 кв. м) и “Делового мира” (19 000 кв. м), “Лазурный” (17 000 кв. м), “Биг-Бен” (13 000 кв. м), “Вертикаль” (8500 кв. м), торгово-офисный центр на ул. XXII Партсъезда/Ставропольской, а также офисы в “Европейском квартале” (9700 кв. м).
Однако, по мнению экспертов, не все запланированные объекты появятся на рынке в следующем году. “Могут возникнуть разные проблемы – с разрешительной документацией на строительство, с финансированием и многим другим, – говорит Антипов. – Сроки сдачи могут быть сдвинуты, но это нормальная практика для Самары”. Он добавил, что все бизнес-центры, которые появятся в 2006 г., будут отвечать современным требованиям, предъявляемым к офисным площадям, и поэтому будут востребованы.