ДОХОДНОЕ МЕСТО: Развлекаться по соседству


Большие и маленькие

Совсем недавно обязанность развлекать покупателей, в том числе из Подмосковья, брали на себя столичные торгово-развлекательные центры, но с каждым годом число ТРЦ в области увеличивается. “Это вызвано, во-первых, развитием самого рынка торговой недвижимости, а во-вторых, ухудшением движения транспортного потока по направлению в столицу и обратно, – говорит Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate. – Большинство жителей Московской области предпочитают сделать покупки и провести досуг в своем городе, а не тратить время на поездку в столицу”.

По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, пока в городах Московской области торговые центры с развлекательной инфраструктурой встречаются нечасто. Янис Жуков, заместитель директора департамента маркетинга компании “Русская инвестиционная группа” (“РИГрупп”), уточняет, что на сегодняшний день ритейл в современном понятии развит в городах ближнего Подмосковья и тех населенных пунктах, где находятся крупные градообразующие предприятия (Ступино, Электросталь, Ногинск, Орехово-Зуево и др.), что вызвано достаточно высоким уровнем доходов населения.

Как рассказала Мария Стольникова, консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, существуют два типа проектов, реализующихся на территории Московской области: крупные торгово-развлекательные центры, которые располагаются на МКАД, за пределами внешнего кольца (т. е. формально уже на территории области), и локальные торгово-развлекательные центры в подмосковных городах возле основных транспортных узлов.

По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, структура торговых комплексов Подмосковья выглядит следующим образом: 26% от общего числа составляют крупные торговые комплексы площадью более 40 000 кв. м, примерно 21% – магазины площадью от 10 000 до 40 000 кв. м, сосредоточенные в районных центрах и городах – спутниках Москвы. Оставшиеся 43% – небольшие универмаги площадью менее 10 000 кв. м в городах с населением 20 000–50 000 человек.

По мнению Сергея Храмова, структура ТРЦ в непосредственной близости от МКАД практически не отличается от московских. К примеру, в XL-3 (1 км от МКАД по Ярославскому шоссе) большую часть цокольного этажа занимают гипермаркеты “Эльдорадо” (бытовая техника) и “Бананамама” (детские товары). На 1-м этаже находятся универсам “Перекресток” и торговая галерея. На 2-м – торговые ряды и зона фуд-корта, где работают девять операторов службы питания. Верхний, 3-й этаж занимает развлекательная зона, включающая кинокомплекс на пять залов класса премиум и VIP-зал, а также семейный развлекательный центр “Чиполлино” (боулинг, бильярд, игровые автоматы, аттракционы, спорт-бар, творческая мастерская, детское кафе).

По проекту в составе ТРЦ XL-3 предусмотрен один из крупнейших в Европе аквапарков площадью 14 500 кв. м с водными аттракционами, саунами, джакузи, СПА-центром, детским городком и неглубоким бассейном для самых маленьких. Предполагалось, что водный дворец откроется в конце 2005 г., но случившийся осенью пожар отодвинул приятное мероприятие на более поздний срок. В планах владельцев объекта – достроить и открыть аквапарк в конце 2006 г.

Как отметила Ирина Кирсанова, начальник отдела маркетинга компании Astera, в большинстве своем торговые комплексы, что уже действуют в городах Подмосковья, представляют собой стандартные универмаги с небольшим кафе или игровой комнатой, но позиционируются они в угоду времени как торгово-развлекательные центры. “Поскольку рынок торговой недвижимости Московской области еще не развит, то концепции многих ТРЦ не продуманы, – говорит Михаил Гец. – В магазинах вообще могут отсутствовать якорные арендаторы. На первых этажах стоят игровые автоматы, чего уже не встретишь в столице. Также в архитектурной концепции здания наблюдаются некоторая эклектичность и несбалансированность площадей. Хотя надо отметить, что последнее встречается все реже и реже”.

Девелоперы выбирают

Как рассказала Мария Стольникова, девелоперы в первую очередь проявляют интерес к земельным участкам под строительство ТРЦ в городах с численностью населения более 100 000 человек, граничащих с Москвой, а также к населенным пунктам вне зависимости от места расположения, где успешно действует производство, обеспечивающее высокую покупательскую способность жителей. В дальнейшем это позволит избежать сложностей с привлечением в такие ТРЦ операторов, работающих на московском рынке. Высокие показатели по строительству торговых объектов отмечены в городах Мытищи, Подольск, Люберцы, Королев, Одинцово, Ступино, Серпухов и др.

Затраты на строительство ТРЦ в пределах МКАД и в Московской области отличаются в основном за счет стоимости земли. В Москве девелоперам приходится довольствоваться небольшой территорией под застройку и, как следствие, возводить преимущественно трехэтажные здания с подземными помещениями, что существенно удорожает строительство. Как отметила Ирина Кирсанова, наличие подземной парковки заметно влияет на общую стоимость ТРЦ: чем больше подземных уровней, тем дороже строительство.

В Московской области земли под строительство ТРЦ выделяется гораздо больше. К примеру, компания “Русская инвестиционная группа” планирует построить ТРЦ в Мытищах на участке в 5 га, в Сергиевом Посаде под ТРЦ выделено 2 га, а в Серпухове – 2,6 га. Это позволяет застройщикам ограничиться преимущественно двухэтажными зданиями, а паркинги разместить на открытой территории. Янис Жуков отметил, что при строительстве нового объекта важно его расположение относительно городских коммуникационных узлов. Недостаток мощностей (электроэнергии, водоснабжения) может стать серьезной препоной для реализации проекта, имеющего развлекательную составляющую.

В отличие от Москвы, где концепция практически любого крупного современного торгового объекта предусматривает наличие многозального кинотеатра, в области эта тенденция развита слабо. По словам Ирины Кирсановой, кинотеатры строятся под определенного оператора киноиндустрии и если по какой-то причине оператор уйдет из торгового комплекса, то найти на его место другого оператора в области практически нереально.

Как рассказал Михаил Гец, строительством торговых объектов на территории Московской области в основном занимаются местные компании, владеющие земельными участками. Они разрабатывают проекты своими силами или привлекают профессиональных девелоперов. Также в последнее время наметилась тенденция выхода на рынок коммерческой недвижимости непрофильных девелоперов, и многие из них начинают свою деятельность именно с областных проектов.

Девелоперами ТРЦ в области являются, например, крупные транспортные компании, имеющие земельные участки в собственности, или столичные банки. В Ступине строительством торговых площадей занимается компания “Стройнефтепродукт” и ступинское “Райпо” (Районное потребительское общество). Есть также московские компании, например “РИГрупп”, “Новая площадь”, которые специализируются на строительстве ТРЦ в разных городах Московской области. “Для 60% девелоперов это профильный бизнес, для 30% строительство ТРЦ в области – второй по счету проект, и 10% – новички, которые рассматривают торговую недвижимость с точки зрения высокой доходности”, – отмечает Храмов.

В настоящий момент компания “Новая площадь” работает над реализацией трех проектов строительства торговых комплексов в Подмосковье. В частности, в начале 2006 г. начнутся работы по возведению второй очереди действующего торгового центра “Вертикаль” в подмосковной Балашихе. С учетом второй очереди общая площадь комплекса составит 31 000 кв. м. Затраты на возведение второй очереди оцениваются в $15 млн.

Как объяснил Евгений Якубовский, генеральный директор УК “Новая площадь property management”, растущий уровень конкуренции среди торговых центров в Москве заставляет девелоперов уходить со своими новыми проектами в крупнейшие города страны, а также в подмосковные города-сателлиты, которые мало чем отличаются от московских спальных районов, но в которых зачастую проще получить участок под застройку. “Именно по этой причине наша компания скорее ориентирована на реализацию проектов в Московской области, чем в Москве”, – отмечает он.

По словам Алексея Аверьянова, в среднем возведение нового торгового объекта в Московской области обойдется инвестору в $800–900 за 1 кв. м. Михаил Гец оценил расходы на строительство немного ниже – $500–700 за 1 кв. м. “Все зависит от масштаба запланированного проекта, – отмечает Сергей Храмов. – Инвестиции составляют как минимум $10–15 млн”.

Как рассказали в компании Astera, если в городах – спутниках Москвы разрабатываются специальные проекты под строительство ТРЦ, то в районных городах срединной и дальней зоны, как правило, происходит реконструкция промышленных и административных зданий. Например, в Ступине под торгово-развлекательный центр реконструируют корпус молококомбината. Так как площади предприятия больше, чем требуется для торговли, застройщик планирует разместить там еще и офисы. В Орехово-Зуеве под ТРЦ “Аквилон” был переделан недостроенный Дом пионеров (стройка была заморожена на 10 лет).

Привлечь арендатора

Как рассказал Михаил Гец, якорные арендаторы работают в Московской области, как правило, по франшизе. Их владельцы стремятся сдать площади известным московским, сетевым операторам, но не редкость, когда площади занимают местные продовольственные сети. Например в Ступине это компания “Лакмин” и “Райпо”.

Якорными арендаторами в большинстве ТРЦ выступают сети продуктов питания (“Седьмой континент”, “Перекресток”), бытовой техники (“Техносила”, “М.Видео” и др.). В состав арендаторов ТРЦ “Вертикаль” (Балашиха) входят крупнейшие российские компании: “Перекресток”, “Арбат Престиж”, “М.Видео”, “Планета фитнес”, рестораны “Планета суши” и Il Patio. В ТРЦ “Мытищи-Плаза” якорными арендаторами являются “Перекресток” и “Техносила”, а рекреационная зона представлена кинотеатром “Каро-Фильм”.

Как отметил Сергей Храмов, подбор арендаторов происходит в соответствии с форматом ТРЦ. Чем крупнее объект, тем больше вероятность, что он привлечет на свою территорию арендаторов с именем. Хотя большинство из них пока осторожно соглашаются занять площади в торговом центре, расположенном далее чем в 5–7 км от МКАД, так как нет достаточных гарантий того, что обороты бизнеса в Подмосковье будут такими же большими, как в Москве.

По словам Алексея Аверьянова, в составе арендаторов, как правило, небольшие магазины, торгующие как продуктами, так и одеждой. Типичным примером такого комплекса является торговый центр “Заречье” в Наро-Фоминске, 80% площади которого занимает торговый зал, напоминающий крытый рынок, а 20% площади приходится на фуд-корт.

Число арендаторов, представляющих индустрию развлечения в зданиях торговли, в Подмосковье увеличивается. Но в отличие от Москвы размеры помещений требуются меньше. Боулинг – около восьми дорожек, кинотеатр – не больше шести залов. Если в городе ниша заполнена, чаще покупателей в ТРЦ стараются завлечь бильярдом, игровыми автоматами-симуляторами и детским комплексом небольших размеров.

В компании Astera рассказали, что арендная ставка зависит от места расположении торговой точки. К примеру, на 1-м этаже ТРЦ “Перловский” в Мытищах ставки варьируются от $1350 до $1800 за 1 кв. м в год (с НДС, без эксплуатационных расходов). Ресторан, расположенный на 2-м этаже, будет платить $500–600 за 1 кв. м в год, а боулинг на 3-м – $350 за 1 кв. м в год (войдет ли в эту сумму НДС и эксплуатация – обсуждается).

Взгляд в будущее

По данным экспертов, в течение 2006–2007 гг. в Московской области планируется построить около 20 новых ТРЦ. Новые магазины с развлекательной составляющей появятся повсеместно. В Мытищах в течение этого срока намечено открыть три объекта общей площадью более 66 000 кв. м. Многофункциональный ТРЦ “Мытищи-Плаза” (Шараповский проезд, 18) строится напротив железнодорожного вокзала в Мытищах и автовокзала. Это четырехуровневое здание, включающее цокольный и три наземных этажа. Кроме торгового комплекса в его составе будет гостиница. Общая площадь торгового центра – 26 600 кв. м, из них торговые галереи займут 6400 кв. м. У ТРЦ будет своя парковка на 900 машино-мест. Уже известно, что в качестве якорных операторов выступят продуктовый супермаркет (2700 кв. м) и магазин бытовой техники (2800 кв. м). В развлекательной части комплекса будут детская игровая зона, спортбар, фуд-корт.

ТРЦ “Формат 22” строится на Олимпийском проспекте в Мытищах. Здание общей площадью 22 000 кв. м тоже четырехуровневое (цокольный и три наземных этажа). Предусмотрена парковка на 750 машино-мест. Площадь торговой галереи – около 2000 кв. м. В качестве якорных арендаторов выступят мебельный центр (8000 кв. м), магазин бытовой техники (2900 кв. м) и супермаркет (2500 кв. м). В развлекательной зоне (1000 кв. м) разместится семейный развлекательный центр “Стар Гэлакси”. Также на территории торгово-развлекательного центра будут фуд-корт, ресторан и кофейня (общая площадь – 1200 кв. м).

ТРЦ “Перловский” (ул. Веры Волошиной, 3, в Мытищах) расположен рядом с одноименной станцией железной дороги. Здание общей площадью 17 500 кв. м состоит из цокольного и двух наземных этажей. Площадь торговой галереи – около 4000 кв. м. В качестве якорного оператора выступит продуктовый супермаркет (займет 1500 кв. м). Развлекательную зону планируется занять кинотеатром и боулингом. Информация о застройщиках (это местные частные компании) трех этих объектов не разглашается.

В течение двух лет компания “РИГрупп” планирует построить в Московской области несколько ТРЦ. Например, многофункциональный комплекс общей площадью 10 000 кв. м с подземным паркингом, включающий супермаркет, торговую галерею, фуд-корт и кинотеатр, в Клину. ТРЦ общей площадью 10 000 кв. м также появится в Сергиевом Посаде. Кроме супермаркета и бутиков в нем разместятся кафе и ресторан. В Мытищах общая площадь ТРЦ “РИГрупп” составит 22 723 кв. м. В нем будут супермаркет, различные магазины, фуд-корт. Рекреационную часть планируется отвести под боулинг, бильярд, детскую игровую зону. В Серпухове в ТРЦ (16 800 кв. м) кроме супермаркета и магазинов откроются кинотеатр и ресторан. В числе заявленных проектов – ТРЦ в городах Электросталь, Видное, Коломна, Руза, Чехов, Дубна, Пушкино.

По словам Михаила Геца, в 2006 г. появится небольшой ТРЦ в Королеве. Развлекательную часть составят многозальный кинотеатр, боулинг, спорткомплекс. В 2007 г. в Реутове будет построен торгово-развлекательный комплекс площадью около 150 000 кв. м, также объявлено о строительстве небольшого ТРЦ в Электрогорске и других городах области.

Как отметил Алексей Аверьянов, администрация Московской области поддерживает строительство новых торговых комплексов, так как это способствует привлечению значительных инвестиций, а также увеличивает число рабочих мест. Появление торговых объектов с развлекательной инфраструктурой стимулирует местное население тратить деньги на покупки и развлечения дома, а не в Москве.