Стабильность неудовлетворенности
Все хотят в центр
По мнению Елены Соловьевой, директора по продажам компании “Адрес”, спрос на торговые площади сейчас на 30–35% превышает предложение. Но арендные ставки в среднем по городу не растут. Наталья Ионова, менеджер Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), объясняет это разной востребованностью торговых площадей. “Есть места, на которые арендаторы в очередь стоят (ул. Белинского, Большая Покровская, Московский вокзал, центр Сормовского и Автозаводского районов) и за которые готовы платить по $35 за 1 кв. м в месяц и выше, хотя для Нижнего это высокие ставки”, – говорит Ионова. Однако такие высокие ставки обусловливают достаточно быструю ротацию арендаторов. Ионова приводит в пример торговые помещения на ул. Белинского, где арендаторы в 2005 г. поменялись трижды. “Только арендатор успевал сделать ремонт или установить оборудование и начинал торговать, как понимал, что такая высокая арендная плата не окупается, и уходил, – рассказывает Ионова. – Но собственник цены не снижает – недостатка желающих на это место не наблюдается”.
Эксперты отмечают стабильность ставок. “В начале 2006 г. большинство арендаторов ставки не увеличивали, – говорит Соловьева. – Январь с его праздниками и морозами не способствовал активизации бизнеса. Пересмотр ставок у собственников начинается обычно со II квартала”. Ионова констатирует, что некоторые собственники все же повысили ставки, но лишь настолько, насколько поднялись коммунальные платежи.
В торговых центрах, по данным директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, ставки также оставались на прежнем уровне: “Хотя заполняемость ТЦ близка к 100%, но конкуренция на этом рынке тоже сильно возросла. Поэтому собственники предпочитают менять не ставки, а коэффициенты”. “Средние ставки в нашем центре оставались неизменными с момента его открытия, хотя мы регулярно пересматриваем ставки для отдельных арендаторов: кому-то повышаем, а кому-то можем и снизить”, – говорит Андрей Чернов, директор ТЦ “Аврора”.
Арендные ставки в одном и том же ТЦ могут довольно сильно различаться. В “Авроре” минимальная ставка за 1 кв. м равна $35, максимальная – $60. В открывшемся в середине февраля ТЦ “Муравей” на пр-те Ленина максимальная ставка достигает $200 за 1 кв. м. “Неизвестно, удастся ли долго удержать такой высокий уровень ставок, – сомневается Ионова, – кроме “Муравья” на пр-те Ленина есть много торговых площадей, и арендаторы могут выбирать, а место не является настолько привлекательным, чтобы сюда ехали покупатели со всего города: это ТЦ районного, а не городского масштаба”.
Но такой выбор есть не везде. “В большинстве торговых центров заполняемость приближается к 100%, а на выгодные места существует очередь арендаторов: помещения не простаивают и дня”, – говорит Владимир Лашманов, коммерческий директор ЦКН.
Елена Соловьева отмечает, что наиболее востребованные площади для аренды – по 50–100 кв. м. “Большую площадь арендовать в хорошем месте слишком дорого, – говорит Соловьева. – Если предпринимателю нужен магазин в 100–150 кв. м, он скорее его купит, а не будет арендовать”.
Покупка популярнее
Дефицит на рынке покупки торговых площадей отражается на ценах – вот они постоянно и растут. В новостройках разница в цене между жилыми и нежилыми площадями может достигать 30–50%. В Верхних Печерах в строящемся доме жилье продается по $780 за 1 кв. м, а нежилые помещения в том же доме – по $960. “Собственники не хотят продавать торговую недвижимость – она приносит очень неплохой доход”, – говорит Ионова. Эксперт уверена, что дефицит в этом сегменте будет сохраняться в течение нескольких лет. “Готовые магазины не продают, квартиры на первых этажах жилых домов на проходных местах давно переведены в нежилой фонд и используются под магазины или офисы. Желающим купить торговые площади остается только соинвестировать новостройки и использовать для своих целей первые этажи. Но выгодных предложений и здесь немного, часто покупателей не устраивает район”, – объясняет Соловьева.
Когда же случаются продажи готовых магазинов, цена может быть неожиданно высокой. “Собственник продовольственного магазина на периферии Сормовского района, выставляя магазин по цене $900 за 1 кв. м, понимал, что цена явно завышена, и рассчитывал на москвичей или других иногородних сетевиков, а купили магазин нижегородцы”, – рассказала Наталья Ионова.
Борьба за арендаторов
2006 год вполне может стать рекордным для Нижнего Новгорода по объему ввода новых торговых площадей. В феврале открылся ТЦ “Муравей” (26 000 кв. м, построен ГК “Земляне”). В первой половине года предполагается открытие ТЦ “Мосмарт” в Московском районе (21 500 кв. м, строит ГК “Гиперцентр”), ТРЦ “Золотая миля” в центре Сормова (32 000 кв. м, строит “Электроника”). На второе полугодие запланировано открытие ТРК “Мега” (140 000 кв. м, строит IKEA): 20 000 кв. м его площадей должен занять гипермаркет-дискаунтер Auchan. На ул. Родионова (на одной транспортной магистрали с “Мегой”) компания “Столица Нижний” возводит ТРЦ общей площадью 140 000 кв. м, на конец 2006 г. ею же заявлен ввод первой очереди в 16 000 кв. м, где разместится немецкий магазин стройматериалов OBI.
Эксперты надеются, что появление новых торговых центров изменит ситуацию на рынке аренды. Хотя определенные сомнения у них все-таки есть. “Площади в спальных районах и за чертой города, где строится основная масса ТЦ, будут востребованы, если туда пойдет покупатель. Но нижегородцы привыкли ездить за покупками в центр города”, – рассуждает Наталья Ионова.
“Присутствие новых брэндов в строящихся торговых центрах может привлечь покупателя и в спальный район, и за черту города. Но и в “Меге”, и в новом ТЦ “Столицы Нижний” в Верхних Печерах предполагаемый набор арендаторов практически одинаков. Значит, вновь возникающие ТРЦ будут конкурировать между собой, а покупатели пойдут в привычные места”, – считает Романчева.