ГРОМКИЕ ИМЕНА: Военная косточка
– Назовите все свои должности.
– По должности я директор ГУП “Строймонтаж-М” [подразделение Департамента инвестиционных программ правительства Москвы (ДИПС)]. Есть еще общественная нагрузка – председатель правления “С-Холдинга”. Но зарплату за это я не получаю, зарплату мне платят только в ГУПе.
– Можно узнать, сколько получает чиновник ДИПСа?
– 30 000 руб. в месяц.
– Хватает?
– Нет, конечно. Но взяток не беру.
– А что, предлагают?
– Пока нет. Наверное, боятся предложить. Столько, сколько обычно дают, мне мало, я достаточно богат. А сколько я, может быть, и взял бы, нет, наверное, даже у Абрамовича.
– Одна из ваших последних идей – передвижные заводы крупнопанельного домостроения. В чем она заключается?
– Это естественное движение к прогрессу. К примеру, телефоны тоже раньше были стационарными, а сейчас все пользуются мобильными. Ракеты тоже сначала помещались в шахтах, которые, как ни маскируй, можно было обнаружить, а потом их стали перевозить по железной дороге на специальных платформах. Почему бы не использовать такие платформы для транспортировки оборудования и материалов, необходимых при производстве новой серии С300?
– Как в Великую Отечественную? Гитлеровцы наступают, наши заводы перевозятся в безопасное место.
– Конечно. Завод заводу рознь. Я вспомнил, чему меня учили в военном училище, когда мы начали экспериментировать с нашими сериями (С220, С222 и С300. – “Ведомости”).
У таких компаний, как ДСК-1, “Москапстрой”, “Моспромстройматериалы”, СУ-155, мощные базы, мощная история, кадры, все работает десятки лет, нужно только совершенствовать. Мы начали с чистого листа – без заводов, баз, механизированных колон и карьеров. В активе у нас были только интеллект и абсолютное бесстрашие. У меня в фирме 90% личного состава – бывшие офицеры. Они привыкли начинать работу по принципу выйти в чистое поле, выкопать окоп и занять оборону. А потом идти в наступление – сконцентрировав основные силы на острие главного удара.
– И что вы сделали?
– Первый наш тезис был – мы не будем покупать завод, мы купим бортоснастку. Передадим ее в аренду заводу и закажем ему изготовление железобетона по нашей технологии – тогда, когда это нам нужно. К примеру, так мы работаем с заводом № 100 в Сергиевом Посаде, который в прошлом году купила компания ПИК. Бортоснастку можно перевозить с одного завода на другой. Мы не платим за электричество, зарплату рабочим, не решаем проблему загрузки заводских мощностей и т. д. – как бы мы делали, если бы купили завод.
– Какие требования предъявляете к заводу для производства ваших трех серий?
– Это не должен быть ДСК, который привык штамповать стандартные комплекты домов. Мне нужен завод, который делает все, в том числе некомплект. Вот такие предприятия мы ищем, договариваемся об объемах производства. К примеру, в Москве на 12 заводах, с которыми работает “С-Холдинг”, мы можем производить от 600 000 до 1 млн кв. м жилья в год.
– А сколько квадратных метров производит “С-Холдинг” на самом деле?
– В этом году мы должны построить в Москве около 170 000 кв. м. В 2005 г. сдали около 200 000 кв. м, в том числе в регионах.
В регионах мы задумались об увеличении объемов. В Ярославле у нас действует завод [“Ярбетон”], на котором мы усовершенствовали технологию по созданию оборудования для производства больших объемов железобетона на маленьких заводских площадях. С ее внедрением производительность завода повышается с 50 000 до 200 000 кв. м в год.
Как поднимать завод в регионе [на примере “Ярбетона”], мы знаем очень хорошо. Проблем масса: неразбериха с землей, обветшалые строения, неподготовленные кадры. В Советском Союзе было построено примерно 400 ДСК, которые сейчас уже умерли, как и те хрущевские пятиэтажки, которые они производили. Так что надо делать – покупать эти обваливающиеся заводы и их реконструировать, тратя массу времени и средств, или создавать что-то новое?
– А что значит “новое”?
– Я не хочу поступать традиционно – покупать заводы или строить новые. Программой определено строить к 2010 г. по 80 млн кв. м жилья в год. При существующей динамике мы в лучшем случае доберем еще 20 млн кв. м и выйдем через четыре года на 60 млн кв. м в год – и то если увеличим мощности ДСК при помощи новых технологий или построим новые заводы. Но их строительство займет как минимум три года и потребует примерно $20 млрд.
Мы предлагаем компромиссный вариант: при помощи нашего оборудования, которое легко перевозить с места на место, можно легко развернуть производство серийных домов в регионах. Мы можем высадиться десантом в любом чистом поле и начать работы.
– Эта задача на практике выполнима?
– Технологически это сделать можно – используя железнодорожные составы, которые транспортировали ракеты. “Железка” в России доходит до самых глухих районов. Мы берем полный комплект нашего оборудования, грузим на платформы и дополнительно загружаем необходимые материалы для производства железобетона. Все это сопровождают наши специалисты. Состав приезжает в какой-нибудь региональный ДСК, оборудование разгружается, подключается к местным сетям и начинает работать. Если сети изношены, мы можем проложить новые или использовать электроэнергию нашего тепловоза. Потом мы быстро производим комплект железобетона для строительства дома, загружаем обратно на состав наше оборудование и едем в другое место.
– Но чтобы так действовать, нужно слишком много всего правильно увязать: важны не только технологии, но и административный ресурс, финансы и т. д.
– В любом регионе колоссальный голод на доступное жилье, а существующие ДСК практически развалены. Поэтому там строят дома из силикатного кирпича и дорогие монолитно-кирпичные в точечном варианте – и строят мало. Дешево и много можно делать только индустриальным способом.
Программа “Доступное жилье” подразумевает в основном только увеличение спроса – при помощи ипотеки, например. Хотя регионам федеральный бюджет выделяет деньги на [инженерные] сети. Но перед тем как строить, нужно грамотно разработать проекты планировок кварталов и территорий.
А такой опыт есть только в Москве. Но “Моспроект”, “Роспроект”, МНИИТЭП и др. перегружены московскими заказами и физически не смогут потянуть проектирование 25 млн кв. м жилья, как это требуется для регионов. Это строительство будет стоить не менее $1,5 млрд – а на реализацию производственной подпрограммы программы “Доступное жилье” в этом году выделено гораздо меньше (1,9 млрд руб. на дотирование процентов по кредитам).
– А какие города могут быть освоены таким образом в первую очередь?
– Калининград, в котором у “С-Холдинга” уже есть большой проект на 1,5 млн кв. м, Нижний Новгород, Саратов – там мы начали переговоры.
– Каким образом будете решать проблему с административным ресурсом?
– Мы планируем работать в рамках программы “Доступное жилье”. Мы можем ее реально выполнить и гарантировать соответствующий уровень цен: если мы много строим, то дорого продавать не сможем. В каждом городе цены будет диктовать рынок. К примеру, в Ярославле 1 кв. м нашего жилья сейчас стоит $1000, а начинали мы продажи с $350–400. Спрос там, как и в Москве, превышает предложение и цены растут. Спрос вместе с ценами будет снижаться, если мы будем больше строить. Чем больше нам дадут земли местные власти, тем дешевле будут цены на жилье.
– Каковы обороты компании “С-Холдинг”?
– $200–300 млн в год. В основном в Москве. Чтобы увеличить обороты, мы должны выйти в регионы. Как это сделать, мы придумали, но проблема в том, что нет подходящих кадров. К примеру, в Ярославле среднее звено компании не меняется несколько лет, а грамотных руководителей нет. Еще не родился человек, которого можно поставить руководить бизнесом с оборотом в десятки миллионов долларов. Таких людей надо делать.
– Где и как?
– Мы, например, привлекаем офицеров. В этом году некоторые строительные структуры Минобороны будут ликвидированы – мы готовы взять их специалистов к себе на работу. Нашими передвижными стройками в разных городах могут командовать те офицеры, которые там уже что-то строили.
– Буквально стройными рядами строить Россию. А что в Москве? На сайте “С-Холдинга” в числе партнеров компании названо московское правительство. Вы довольны этим партнером?
– Я сам стал в этом правительстве работать. Почему? Ресин приказал, а я, как человек военный, взял под козырек.
Мы недовольны очень громоздкой структурой согласования земельных и строительных работ. В столице слишком много правовых и финансовых нюансов и колоссальное количество ступеней, которые надо пройти, в отличие, к примеру, от того же Ярославля, где инвестиционный контракт подписывают два человека – мэр или его заместитель. В Москве каждую подпись надо доказать и обосновать. Когда я задал вопрос [помощнику президента России Игорю] Шувалову, как можно наказывать застройщика за срыв сроков строительства, если это произошло по вине чиновников, затягивающих согласования, он ответил, что таким чиновникам надо давать взятки и тут же заявлять на них в прокуратуру. В Москве надо собрать почти 200 подписей – где мне взять столько денег, а прокуратуре найти столько камер? Столичный механизм слишком большой, при желании его пройти можно, но нужно быть “трехжильным”.
– Столичные чиновники признаются, что раньше они гонялись за инвесторами, а сейчас наоборот.
– В Москве настолько экстремальные условия, что после столичной “тренировки” региональные проблемы мы как орешки щелкаем. Конкуренция жесточайшая, в регионах такого нет. Но в условиях экстрима рождаются оригинальные решения.
– Расскажите, чем занимается возглавляемый вами ГУП “Строймонтаж-М”?
– ГУП – заказчик по ЦАО г. Москвы по реконструкции объектов аварийного и ветхого жилья, которые находятся в ведении ДИПСа. Дома в центре города признаются комиссией ветхими, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, потом они отдаются на подготовку АРИ [акта разрешенного использования] двум заказчикам – “Строймонтаж-М” или “Москва-центру”. Еще мы выступаем заказчиком по проектированию и по строительству.
– Такое впечатление, что после ухода прежнего руководителя Леонида Краснянского ДИПС превратился в какую-то непонятную структуру.
– ДИПС создавался для решения политических и инвестиционно-строительных вопросов – с большими деньгами и возможностями. Тогда как раз гонялись за инвесторами, их не было, и поэтому решили создать собственного, дать ему средства и полномочия. Краснянский, надо отдать ему должное, делал первые шаги там, где еще не ступала ничья нога: “Синяя птица – 1”, Куркино, центр, офисы, доходный дом. Частному инвестору решиться на такие проекты в то время значило сойти с ума и выбросить кучу денег на ветер, убеждая чиновников разрешить сделать то, что нужно городу. Частники занимались точечной застройкой. А Краснянскому не нужно было никого уговаривать, и он делал эти проекты. Потом за ним подтянулись девелоперы.
Сейчас ДИПС занимается тем, что мы уже перестали делать, – точечной застройкой в центре. Крупные московские девелоперы переросли ДИПС. Он свою миссию выполнил – разбудил инвесторов и создал инвестиционный рынок. Сейчас у него два пути: или умереть, или найти новые и пока что необычные для девелоперов области применения, в которые частникам пока идти опасно.
– Какие?
– Например, сельхозземли Москвы – их большие объемы сопоставимы с такими же проблемами по освоению. ДИПС мог бы выступить инициатором переговорного процесса и переговорщиком между Минсельхозом, Росимуществом и инвесторами или сам финансировать строительство на этих участках. Потом – земли РАО ЕЭС, РЖД, Минобороны, Академии наук и т. д. Политика должна уступить место экономике – надо проломить стену между федеральными и муниципальными земельными интересами. ДИПС мог бы решать эти проблемы первым, а девелоперы потом за ним подтянулись бы.
“С-Холдинг” сейчас пытается экспериментировать в этом направлении: осваиваем радиочастотные поля в Бутове и район Марфино. Нам все равно, чья земля – частная, муниципальная, федеральная, мы делаем концепцию целиком на весь объем. А потом идем от общего к частному – начинаем договариваться с каждым собственником. И ни на одну минуту не должны забывать об интересах жителей.