НА АСФАЛЬТЕ: Элитные рокировки

Вместо резины

Создание качественно новой среды проживания в отличие от точечного строительства процесс более долгий, хлопотный и малознакомый современному рынку жилья. Искусственно созданное скопление супердорогих домов на Остоженке профессионалы рынка уже почти в открытую называют “элитным гетто” и требуют новых проектов, которые бы органично вписались в город. “Отгородиться от города нельзя, любой квартал, даже самый элитный, должен быть “живым”, – говорит Андрей Лукьянов, первый заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка “Российский кредит”. Банк инвестирует средства в создание элитного квартала на месте завода “Каучук” (ул. Ефремова, ст. м. “Фрунзенская”).

“Когда мы поняли, какую концепцию выбираем, оказалось, что очень трудно найти профессионалов, которые смогли бы ее качественно реализовать, – говорит Лукьянов. – У компаний нет ни градостроительного, ни архитектурного опыта, чтобы правильно построить жизнь в отдельном квартале, [но] в рамках города”.

“Строительство масштабных элитных проектов предъявляет новые требования к архитекторам, – соглашается Илья Шкабара, заместитель генерального директора компании “КВ Инжиниринг”. – В России практически нет специалистов, которые осуществляли бы масштабное (квартальное) строительство элитного жилья. То, что за последние семь лет было построено на Новом Арбате, Остоженке, Патриарших прудах, с точки зрения создания однородной среды не идет ни в какое сравнение, к примеру, с элитными жилыми кварталами в Лондоне и Париже”. По мнению Шкабары, требования, которые предъявляют покупатели элитного жилья, значительно выросли за последние годы. Если в недавнем прошлом элитным было любое нестандартное жилье, даже с большой плотностью застройки, то сейчас покупатель готов платить большие деньги только за проект, безупречный во всех отношениях, отмечает эксперт.

На территории в 10,2 га, которую сейчас занимает производство резинотехнических изделий завода “Каучук”, планируется построить примерно 250 000 кв. м надземных площадей. 150 000 кв. м займут квартиры, примерно столько же отведут на подземные паркинги и инженерию, на 15 000 кв. м разместятся торговые площади и предприятия сферы услуг (мини-маркеты, кафе, досуговые учреждения, фитнес-центр и бассейн), наконец, на территории почти в 3500 кв. м расположатся детские сады и школы. Оставшееся пространство займут парки и аллеи – элитные жильцы любят простор не только в квартирах. Инвестор рассчитывает продавать жилье по $5000–8000 за 1 кв. м, правда, пока не определено, как будут происходить продажи – через институт долевого участия или покупателям предложат готовые объекты. Производство инвестор переведет за свой счет на вспомогательную площадку в Очакове, где будут построены новые заводские корпуса. Программа рассчитана на срок до 2012 г., общий объем инвестиций, по информации “Российского кредита”, составит около $1 млрд. Сейчас начинается разработка архитектурной концепции – ею займется известный российский архитектор, но до окончательного оформления договора с ним имя не разглашается. Консультировать проект будут еще два архитектора мирового уровня, которые еще не работали в России, их имена также пока держатся в тайне.

“На территории квартала, по нашим подсчетам, будут жить почти 3500 человек, – говорит Лукьянов. – Их жизнь нужно организовать так, чтобы им было удобно и безопасно, но в то же время они не были бы отгорожены от городской жизни”. Год назад, по его словам, они рассматривали стандартную для Москвы концепцию, которая предусматривала гораздо больший объем жилых площадей. Но в конце концов от нее было решено отказаться. “Мы посчитали, что годовая емкость столичного элитного рынка – не более 200 квартир, – уверяет Лукьянов, – потребители бизнес-класса готовы ежегодно поглощать примерно 1000–1200 квартир. Поэтому любой инвестор, задумывающий масштабный проект, должен очень внимательно и ответственно подходить к его реализации – на рынке должна сохраняться стабильность”.

Эксперты, в целом высоко оценивая потенциал и перспективность подобных проектов, не устают напоминать и о всевозможных проблемах, без решения которых проекты не смогут претендовать на успешность. Риэлторы говорят, что основная проблема застройщика – как “вмонтировать” формат дорогого жилья в городской район с непритязательным окружением. Недалеко от “Каучука” сейчас располагаются Усачевский рынок, Дворец молодежи и строительный рынок на Фрунзенской. “Окружение, местоположение и инфраструктура – очень существенные факторы для определения статуса жилья, – уверяет Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. – Комфорт не зависит от числа этажей или масштабности элитной застройки. Нет очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме: клубные дома – это некий стереотип, навязанный потребителю ранее. Главное – продуманная до мелочей концепция проекта, адаптированная под реальные нужды жильцов”.

“Москва не может развиваться за счет точечной застройки, – отмечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора “Калинка Риэлти”, – ей нужны градообразующие проекты – с развитой инфраструктурой, новыми коммуникациями, новыми рабочими местами, наконец. То, что столичный рынок понял необходимость создания масштабных проектов и начал их развивать, – это очень хорошо: люди накопили соответствующий опыт и знания. Еще несколько лет назад такие проекты были преждевременны – нельзя от скворечников сразу переходить к дворцам. Рекультивация и реновация промышленных зон, на месте которых будет построено элитное жилье, – насущная задача, главное – чтобы при ее решении интересы города совпадали с интересами частных инвесторов”.

Вместо конфет

Рассогласованность интересов стала одной из основных причин пробуксовывания проекта “Золотой остров”. Он стал широко известен не только как наиболее масштабный, но и как весьма проблемный проект. Один из основных застройщиков, в распоряжении которого находится почти 5 га земли, – Группа компаний “КРТ” до апреля 2005 г. была и основным заказчиком по инженерии всего острова, вложившим в исследования почвы и территории острова несколько миллионов долларов.

Проект обещал стать одним из самых амбициозных и успешных. В июне 2003 г. мэр Москвы утвердил программу развития крупной туристско-деловой зоны “Золотой остров”. Новое строительство должно охватить территорию Болотного острова от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на стрелке острова. Место престижнее в столице найти трудно – остров расположен почти в самом сердце Москвы, напротив Кремля. Его площадь – свыше 40 га, а общая площадь новых объектов, которые должны на нем появиться, превысит 600 000 кв. м. Если считать вместе с реконструируемыми – то в два раза больше. По расчетам КРТ, говорит Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний “КРТ”, на острове при рациональном планировании можно построить около 112 000 кв. м элитного жилья, примерно 150 000 кв. м торговых, 20 000 кв. м офисных, более 150 000 кв. м гостиничных площадей и объектов культуры. “Задача нелегкая, но выполнимая, если будет четкая координация всех работ”, – уверены в КРТ. Объем инвестиций в проект был оценен в $2,7 млрд, программа расписана до 2010 г.

Рынок забурлил, в прессу стали просачиваться сведения о том, что стоимость 1 кв. м здешних видовых квартир может достичь $50 000. Правда, в самой ГК “КРТ” эту информацию не подтверждали. “В 2003 г. у нас были заявки от застройщиков, – вспоминает Бригаднова, – с предложениями для потенциальных покупателей по $20 000 за 1 кв. м. Но надо сначала создать действительно уникальный продукт, а потом устанавливать на него соответствующую рынку цену”. Для сравнения: по данным компании Vesco Realty, осенью 2005 г. были завершены продажи таун-хаусов в комплексе “Эолис” (через реку напротив Кремля): все восемь квартир были проданы за шесть месяцев, цена предложения составляла $25 000 за 1 кв. м. Внутренние дворы комплекса, по идее архитектора Маноло Нуньеса, будут “утоплены” в землю, таким образом жилье отделяется от открытой для всеобщего доступа пешеходной зоны и под окнами элитных жильцов не будут ходить толпы туристов. “Действительно, отдельные здания “Золотого острова”, – говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard, – уже сейчас могут быть выделены в отдельную ценовую нишу и не бояться конкуренции даже с объектами “золотой” Остоженки. Но я подчеркиваю, что говорю не целиком обо всем проекте освоения Болотного острова, а только об отдельных проектах, которыми, кстати, занимаются разные девелоперы”.

“К участию в “Золотом острове” рвутся многие крупные структуры, – отмечает Рзаев, – невзирая на высокую себестоимость строительных работ и необходимость значительных капиталовложений в социальные направления: развитие пешеходной зоны, транспортных развязок, озеленения, общественных зон отдыха и т. д. Мы не хотим, чтобы в погоне за сиюминутной выгодой девелоперы забыли о колоссальном общественном и, не побоюсь высоких слов, историческом значении этого проекта для Москвы и России. Можно построить дорогое жилье в престижном месте, распродать его и забыть о дальнейшей судьбе проекта. Но, к примеру, для компании КРТ “Золотой остров” может и должен стать знаковым проектом. Поэтому мы рассматриваем его с точки зрения не только экономической рентабельности, но и вложений в создание брэнда. Проекты такого масштаба и сложности – явление редкое даже в мировой практике, поэтому его успешная реализация может стать визитной карточкой нашей компании, повысив ее капитализацию до международного уровня. А это, согласитесь, дорогого стоит”.

КРТ не одинока в своих опасениях. По мнению Анны Левитовой, управляющего партнера компании Evans Property Services, “проект любого качества в таком месте обречен на успех. Но его масштаб подразумевает не только и не столько создание новых жилых и коммерческих объектов, сколько застройку всей уникальной территории. Опасность заключается в том, что в процессе реконструкции может быть нарушен комплекс памятников истории и культуры, из которых некоторые включены в списки ЮНЕСКО”. Она добавила, что очень сложно также увязать часто противоречащие друг другу интересы различных групп, владеющих частями “острова”, – все вместе взятое мешает началу строительства.

“Спрос на масштабные элитные проекты очень высокий, – подтверждает Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank. – У них есть много преимуществ: в рамках одного квартала возводятся разные типы жилья (квартиры, студии, пентхаусы, особняки и проч.), обычно их осуществляют хорошие застройщики с именем, которые гарантируют по крайней мере нормальное качество строительства. К дополнительным плюсам стоит отнести охраняемую приватную территорию, насыщенную инфраструктуру, единовременность застройки, благодаря чему первым жильцам не придется жить “на стройке”, как это случилось, например, в конце 90-х гг. на Остоженке”.

По мнению риэлторов Soho Realty, крупные жилые комплексы вызывают у потребителя вполне позитивные эмоции. “Как правило, подобные проекты обладают развитой инфраструктурой, но коммунальные платежи не зашкаливают, – аргументируют они свою точку зрения. – Даже появление таких больших проектов, как “Онегин” и “Коперник”, не в состоянии удовлетворить тот спрос, что существует сегодня на хорошее, дорогое жилье. Запуск ряда масштабных объектов может несколько скорректировать положение дел”. Денис Матерновский, специалист по информации Jones Lang LaSalle, предостерегает: “На рынке может возникнуть перенасыщенность проектами подобного рода, и у девелоперов могут возникнуть проблемы с их реализацией, особенно если они все выйдут на рынок одновременно”.

Вместо пива и карандашей

Еще один дорогой квартал возникнет на месте Бадаевского завода и Фабрики им. Сакко и Ванцетти на берегу Москвы-реки напротив Белого дома и строящегося “Сити”. Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (входит в ГК “ПИК”, одного из участников проекта), заявляет, что на сегодняшний день “Парк Сити” – это самый крупный столичный проект единого элитного квартала. По его словам, ни один из существующих или планирующихся сейчас проектов не может сравниться с “Парк Сити” ни по площади застройки, ни по масштабности, ни по комплексности и концептуальности подхода к проектированию и строительству. Расчетный объем стартовых инвестиций – свыше $600 млн.

На территории в 15 га планируется построить свыше 200 000 кв. м жилой площади, коммерческая часть составит примерно 130 000 кв. м. Представитель ПИК отмечает, что исходя из градостроительных норм на этой территории можно было построить как минимум в полтора раза больше жилых и нежилых помещений, но победила точка зрения, что плотная застройка не соответствует понятию элитного квартала.

Несколько зданий на территории комплекса, относящихся к памятникам истории и архитектуры, будут реконструированы и станут частью проекта, как и исторически сложившийся в этом месте ландшафт. Кроме того, проект комплекса “Парк Сити” визуально будет увязан со сложившейся застройкой Кутузовского проспекта. Его отличительными чертами, обещают застройщики, станут большой благоустроенный общественный парк с пешеходными дорожками, подчеркивающими историческую застройку, бульвар, зеленые зоны между зданиями, настоящие скверы, красивый выход на набережную и собственные объекты инфраструктуры.

Архитектурной частью проекта занимается бюро KPF в сотрудничестве с Москомархитектурой. Работу возглавляет руководитель лондонского офиса KPF Ли Полиссано. Консультантом проекта выступает известная транснациональная девелоперская компания Hines.

“Проект “Парк-Сити” выделяется прежде всего свободным и грамотно организованным пространственным решением и европейским уровнем подхода к правильному планированию жилой среды, – говорит Обуханич. – Основной акцент сделан на то, чтобы создать новый образ жизни в большом элитном районе в центре Москвы”.

Риэлторы ожидают появления первых предложений в “Парк Сити” в конце 2006 – начале 2007 г. По жесткому заявлению ПИК, продажи будут осуществляться в рамках текущего законодательства – скорее всего покупателям будет предлагаться продукт на более-менее высокой стадии готовности.

“Несомненным преимуществом таких кварталов является широкое внутреннее пространство – оно существенно увеличивает их привлекательность в глазах покупателей, – отмечает Бригаднова. – Комплексность освоения территории – своеобразная гарантия того, что рядом в ближайшее время не начнется новая стройка. Это подогревает интерес покупателей, сказываясь на цене предложения”.

По мнению Сергея Леонтьева, генерального директора Vesco Realty, проект вряд ли затронут кардинальные изменения, поэтому квартиры здесь могут продаваться на начальной стадии по $5000–5500 за 1 кв. м, а готовое жилье может спокойно уйти по цене $6500–7000 за 1 кв. м.

Кудрявцев отмечает, что позиционирование объектов “Парк Сити” как высококлассных современных жилых домов останется справедливым вплоть до окончания продаж, перспективы же полностью реализовать задуманное в концепции у девелоперов весьма высоки. “Учитывая покупательские настроения, ориентирующиеся на критерии социальной однородности и безопасности, девелоперы вынуждены продвигать на рынок новые компромиссные форматы недвижимости класса de luxe, – говорит Леонтьев. – Концепция закрытого квартала, с одной стороны, поднимает потребительские качества объекта (сглаживается проблема социальной неоднородности района, получается наладить более эффективную систему безопасности и расширить инфраструктуру комплекса), с другой – позволяет девелоперу увеличить объемы предложения, а значит, и доходность проекта”.

“Глобализацию элитной застройки можно назвать одной из основных тенденций сегодняшнего московского рынка недвижимости, – считает Андрей Уфимцев, директор по продажам АН “Новое качество”. – Элитные кварталы – это не просто большое количество квадратных метров в едином месте, но некий мини-город или микрорайон в городе со своей развитой инфраструктурой. Конкурентоспособность таких проектов достаточно высока. Москва фактически повторяет путь мировых столиц, формируя собственные деловые и элитные районы. Масштаб этих проектов действительно актуален и является частью естественного процесса развития”.

Вместо троллейбусов

Компания “Интеко” также намерена построить в столице элитный квартал. Правда, эксперты относят его скорее к верхнему сегменту бизнес-класса. Административно-жилой комплекс с городским музеем ретро-автомобилей на М. Трубецкой разместится недалеко от квартала, где сейчас находится завод “Каучук”. По информации “Интеко”, список участвующих в проекте таков: инвестор – ЗАО “Интеко”, заказчик – РОО “Московский спортивный клуб”, технический заказчик – ОАО “Москапстрой”, ЗАО “Генеральная дирекция “Центр”, генеральная проектная организация – ООО “ТПО “Резерв”. На площади в 3,15 га расположатся несколько зданий, общая площадь комплекса – более 97 000 кв. м. Квартиры займут 36 450 кв. м, к услугам жильцов будет подземный гараж-автостоянка на 607 машино-мест. Строительство уже началось (во II квартале 2005 г.), его завершение предусмотрено в III квартале 2007 г. Комплекс возводится на месте бывшего троллейбусного парка № 5 им. Артамонова, выведенного с территории будущей застройки за счет инвестора. Затраты на вывод предприятия составили 750 млн руб. Общий объем инвестиций в проект компания “Интеко” не разглашает. Всего планируется построить пять корпусов:

корпус А – жилой, на 236 квартир (из четырех зданий различной этажности от пяти до 11 этажей, с первым нежилым этажом и подземной автостоянкой на 360 машино-мест);

корпус Б – одноэтажное здание, пристроенное к корпусу А, с плавательным бассейном и банями-саунами;

корпус В – пятиэтажное офисное здание с кафе на уровне 1-го этажа и подземной автостоянкой;

корпус Г – офисное здание переменной этажности;

корпус Д – двухэтажное здание городского музея ретро-автомобилей.

При этой “АБВГДейке” предусмотрено создание зоны отдыха с прогулочными дорожками и нетиповыми малыми архитектурными формами. Ожидаемых жильцов будет радовать зелень деревьев и кустарников преимущественно ценных пород.

Элитные кварталы будут множиться, уверены эксперты. По мнению Леонтьева, в первую очередь застройщики будут осваивать Хамовники, Белорусскую, Новослободскую, пр-т Мира. В среднесрочной перспективе рост девелоперской активности затронет районы Бауманский и Лефортово. Кудрявцев добавляет к списку район Плющихи. Концепция элитных резиденций, по мнению специалистов Vesco Realty, станет востребованной во “второстепенных” районах ЦАО в пределах Садового кольца: Замоскворечье, Якиманке, Сретенке, Чистых прудах, Цветном бульваре. “В районах Новослободской и Хамовников нет ограничений по этажности построек, нет и столь острого дефицита земельных участков, в связи с чем девелоперы более свободны в выборе концепции новых проектов, – аргументирует свою точку зрения Леонтьев. – В то время как в исторической части города возможности девелоперов ограничены требованиями по специфике строительства и небольшим количеством свободных участков. Типичным для внутренней части Садового кольца станет проект, использованный застройщиком “Чистых прудов” – небольшого квартала, состоящего из двух клубных домов и шести одноквартирных особняков”.

Шкабара также считает элитные кварталы “очень перспективной тематикой для девелоперов” и ожидает появления новых проектов в районе Большой Почтовой (около ст. м. “Бауманская”), на ул. Образцова, Дурова (в районе ст. м. “Новослободская”), в зоне Шмитовского проезда (недалеко от “Сити”). Уфимцев подчеркивает, что на рынке укрепляется тенденция использовать под новые проекты территории промзон, освобождающиеся в результате реорганизации промышленных предприятий из центральной части столицы, что позволяет решать проблему дефицита подходящих земельных участков.