НА АСФАЛЬТЕ: Спасительное разнообразие

Это как если бы после многих обращений к узким врачам-специалистам больной наконец пришел к доктору “общей практики”: неплохой терапевт, немножко отоларинголог, разбирается и в хирургии, а живет вообще-то на доходы со своего огорода… Термин “диверсификация” звучит как рецепт, но вполне может оказаться диагнозом.

Этот процесс начался не вчера, но именно в тяжелый период стагнации (с начала 2004 г. и до осени 2005 г.) он стал определяющим для бизнес-стратегии большинства участников рынка. По словам президента ФПГ “РОССТРО” Александра Макарова, “диверсификация бизнеса – это здоровое и экономически обоснованное поведение любого хозяйственника. То, что сегодня к этому пришло большинство девелоперских компаний, говорит о взрослении рынка. Случись это чуть раньше, не было бы столь серьезного провала на рынке долевого строительства”.

История с географией

По оценкам специалистов исследовательско-консультационной фирмы “Альт” Дмитрия Сироткина и Елены Филатовой, доля расходов на строящееся жилье – величина относительно постоянная и составляет примерно 6% от суммы доходов населения Петербурга. В 2004 г. этот показатель составил 9%, что и свидетельствовало о перегреве рынка. По расчетам ИКФ “Альт”, нынешний платежеспособный спрос составляет около 900 000 кв. м, в реалистичном варианте к 2010 г. вырастет до 1,1–1,2 млн кв. м, в оптимистичном сценарии – до 1,5 млн кв. м.

Доля иногородних покупателей составляет еще 20–25% (в 2002–2003 гг. доля жилья, приобретаемого иногородними, не превышала 12–15%). Основной спрос формируется со стороны представителей сырьевых (добывающих) территорий и Крайнего Севера. Но и другие регионы не остаются без внимания.

Например, компания “Адвекс” имеет представительства в Москве (открылось в 2003 г.), Воронеже (1994), Тюмени (1996), Нижнем Новгороде (1997). По словам генерального директора компании Владимира Гаврильчука, идея диверсификации “предвосхитила системный кризис и дефолт 1998 г.”. Президент Группы компаний “Бекар” Александр Шарапов сегодня проводит в московском представительстве фирмы больше времени, чем в Петербурге. “Бекар” реализует проекты по развитию недвижимости в Калининграде, Перми, Тюмени, Челябинске.

Холдинг “Петербургская недвижимость” зарегистрировал дочернюю фирму в Калининграде и сдал там два шестиэтажных кирпичных дома. Ближайшая перспектива – построить еще семь. В 2005 г. о планах строительства жилья в Германии заявили группа “ЛСР” и “М-Индустрия”. Корпорация “Строймонтаж” открыла во Франции свое представительство – “Строймонтаж де Пари”. Фирма возводит в Монтевране и в Масси (пригороды Парижа) жилые комплексы общей площадью около 50 000 кв. м.

Территориальная экспансия петербургских застройщиков и девелоперов обусловлена рядом причин. Это и естественное стремление бизнеса освоить новые рынки сбыта, и поиск новых мест для использования накопленных за годы подъема мощностей, и, наконец, желание подстраховаться от причуд местного и федерального законодательства.

Кроме того, работа за пределами Петербурга (и шире – Северо-Западного федерального округа) стала знаком хорошего тона. Присутствие компании в Москве, Краснодарском крае, Западной Европе свидетельствует о ее надежности и востребованности.

Во всех классах

Не менее важный процесс – освоение смежных сегментов рынка недвижимости. От типового жилья – к элитному, к возведению индивидуальных домов и коттеджных поселков. Затем в фокус внимания строителей попадают проекты, связанные с офисным, торговым и гостиничным бизнесом.

Например, у компании “Петербургстрой Skanska” нет проектов в сфере коммерческой недвижимости. Однако, как говорит генеральный директор компании Виталий Вотолевский, фирма стремится присутствовать во всех сегментах рынка жилья – в экономклассе, в классе “комфорт” и в элитном.

Компания “Петротрест” на протяжении ряда лет специализировалась преимущественно на возведении типового жилья. Кризис сбыта довольно чувствительно ударил по финансовому положению фирмы. И в 2005 г. компания заявила о старте элитного проекта. В начале 2006 г. “Петротрест” начал продавать квартиры в жилом комплексе, который строится на Крестовском острове. На Константиновском проспекте, 20, будет возведен семиэтажный кирпично-монолитный дом со встроенными помещениями и гаражом на 42 машины. В доме предусмотрен “джентльменский набор” инженерии и коммуникаций: центральная система спутникового и вещательного телевидения, выделенный Интернет, видеодомофон и проч. Цена 1 кв. м – от $3200 до $3850 (общий бюджет покупки – от $250 000 до $380 000 соответственно). Председатель совета директоров холдинга Леонид Цапу говорит: “Спрос в элитном секторе более стабилен, а мы хотели бы меньше зависеть от колебаний конъюнктуры”.

Другой популярный маршрут развития – от многоквартирных домов к коттеджным поселкам. Группа “ЛСР” зарегистрировала дочернюю компанию “Особняк”. Фирма занимается возведением и реализацией домов в нескольких поселках. Малоэтажный жилой комплекс “Новый мир” расположен в районе Репино-Ленинское, на 50-м км трассы “Скандинавия”. Продажи домов в поселке начались в июне 2005 г. В начале 2006 г. на рынке был представлен еще один проект – коттеджный поселок “Парквэй”. Закончено проектирование и начались продажи в элитном малоэтажном комплексе “Жемчужина Разлива”, рядом с Сестрорецком.

“Петербургская недвижимость” так активно включилась в пригородное строительство, что всего за год вошла в число лидеров этого рынка. Компания строит собственные поселки и занимается продвижением проектов партнеров. Первый собственный проект – “Рыбацкая деревня”. Поселок расположен на берегу Невы, в 30 км от Петербурга. Здесь на участках в 12–15 соток разместятся 22 коттеджа класса “комфорт”, выполненные в скандинавском стиле, стоимостью от $180 000.

В конце прошлого года “Петербургская недвижимость” презентовала проект “Золотая миля”. В устье Черной речки и вдоль берега Финского залива на территории 15 га будут построены 27 двухэтажных домов в английском стиле; участки – от 30 до 50 соток.

Еще один совместный проект – коттеджного поселка “Лесная дача” – реализуется по соглашению с девелоперской компанией “Флагман”.

Но возможен и обратный путь. Например, компания “СКС-Падамс”, традиционно специализировавшаяся на строительстве малоэтажных комплексов, занялась работами по строительству бизнес-центров, торговых комплексов, логистических терминалов и т. д. По словам генерального директора фирмы Бориса Томалака, диверсификация может быть обусловлена изменением подхода к бизнесу, связанного не только со стремлением обезопасить себя от колебаний конъюнктуры, но и с необходимостью использовать накопленный в предыдущих проектах опыт.

Не только жилье

Самый яркий и массовый вариант диверсификации – переход от возведения жилья к развитию доходной коммерческой недвижимости. Это не только другие технологии, но и в первую очередь другие финансовые потоки.

“С жильем проще: продал и забыл, – говорит девелопер, пожелавший остаться анонимным. – А бизнес-центром надо управлять, это другой набор умений, и все огрехи качества скажутся на твоих же доходах”.

Один из офисных проектов реализовала компания “Адвекс”. В январе 2006 г. состоялось официальное открытие бизнес-центра CЕREAN на пр-те Пархоменко. Это одно из немногих офисных зданий в Петербурге, выстроенное с нуля. Сумма инвестиций в проект – $3 млн, предполагаемый срок окупаемости – семь лет. Ранее на месте бизнес-центра находилось здание обувной фабрики. “Цель диверсификации – увеличение финансовой устойчивости компании и уменьшение зависимости от колебаний рынков. Собственно, это одна из главных причин строительства бизнес-центра CEREAN как доходного дома”, – говорит Владимир Гаврильчук.

Корпорация “Петербургская недвижимость” вложила средства в реконструкцию гостиницы: “Андерсен Отель” на ул. Чапыгина открылся на месте бывшей гостиницы “Дружба”, приобретенной и реконструированной в 2003–2004 гг. Группа “Бекар” имеет в собственности два бизнес-центра и управляет еще семью…

Характерный пример ведения разнонаправленного, но четко скоординированного бизнеса представляет ФПГ “РОССТРО”. Компании группы обеспечивают техническую эксплуатацию 23 жилых комплексов. В управлении группы – 104 здания общей площадью около 200 000 кв. м, земельные участки площадью 2,44 млн кв. м. В три смены работает завод ROSSTRO-Velox, производящий щепоцементные плиты, в 2006 г. запускается второй завод Velox, вводятся мощности по производству арматуры, утеплителя, стропильных систем. Параллельно будет запущено производство щитовых домов.

“Мы предвидели сегодняшние проблемы на рынке пять лет назад и успели перестроиться, – говорит Александр Макаров. – Сегодня у нас полноценно работают все направления деятельности. Мы проектируем, строим, управляем имуществом, эксплуатируем здания, занимаемся производством. Мы не уходим и с рынка жилищного строительства. Только делаем это с меньшими рисками и более выгодно”.

Генеральный директор СК “Петербургская недвижимость” Василий Селиванов полагает, что “для серьезных компаний такие решения [о выходе в смежные сферы бизнеса] не могут быть всего лишь оперативной попыткой

убежать от неблагоприятной ситуации в одном из сегментов. Это часть долгосрочного плана развития”. Что касается небольших фирм, не имеющих серьезного опыта работы в новых сегментах, они, напротив, будут возвращаться к своей первоначальной специализации. “В первую очередь речь идет о подрядных организациях, решивших заняться девелопментом в период подъема рынка”, – уточняет Селиванов.

Перспективный вариант развития бизнеса строится на вовлечении в промышленность и строительство капитала финансово-кредитных организаций. Это акционирование и перераспределение акций в пользу финансовых групп, напрямую влияющих на производственный процесс. “Здесь важна не столько рентабельность самого производства, сколько прозрачность бизнеса, возможность беспрепятственной купли-продажи предприятия или его долей”, – уверен директор Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) Павел Созинов.

Наконец, любопытную тенденцию можно усмотреть и в некоторых событиях в кадровой сфере. Идея “частно-государственного партнерства” просматривается в некоторых громких назначениях. Например, Виталий Вотолевский возглавил ЗАО “Желдорипотека”, оставаясь генеральным директором (и одним из акционеров) компании “Петербургстрой Skanska”. А новым директором ФГУ “Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации” (СЗД) стал первый заместитель Вотолевского Валерий Гутовский. Теперь он будет заниматься проектом строительства второй сцены Мариинского театра и другими федеральными объектами.

Одновременно Валерий Гутовский возглавляет ЗАО “Озерки”. Эта компания строит крупный малоэтажный комплекс “Новая Скандинавия”. По словам Гутовского, вопрос о совмещении должностей “будет урегулирован”, но интересы покупателей жилья в Озерках при любом раскладе никак не будут затронуты.

Резюме

Бизнес становится все сложнее. Строительство жилья никогда не было простым занятием, но бурное развитие рынка могло некоторое время внушать участникам процесса определенные иллюзии. Сегодня все не так. Покупатель капризен, законодатель непредсказуем… Спокойно чувствуют себя компании, имеющие возможность для маневра и несколько запасных вариантов – на всякий случай.