НА АСФАЛЬТЕ: Треск в большом городе

Покупатели квартир, в свою очередь, весьма ценят виды на парк и прочую зелень, соседство с зеленой зоной может прибавить 20–30% к цене квадратного метра. А жители столицы в целом придерживаются того мнения, что зеленых насаждений в городе должно быть как можно больше, что означает: топоры и бензопилы строителей должны шуметь в нем как можно реже. Налицо конфликт интересов, который не исчерпывается противостоянием жителей и строителей.

Постоянные пересадки

Трудно cказать, каким по счету административным виражом на экологическом фронте стали реформы на федеральном и столичном уровнях. Управление Росприроднадзора по г. Москве, находящееся в подчинении Министерства природных ресурсов РФ, согласно постановлению правительства № 251 в конце 2005 г. было реорганизовано путем слияния с двумя Управлениями – по Московской области и Центральному федеральному округу. Появилась новая структура – Региональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Центральному федеральному округу, которое будет контролировать свыше 40 (!) территорий, в том числе Москву и Московскую область.

Изменения произошли и в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы: в его ведение перешло Московское городское управление особо охраняемыми природными территориями (бывшее Московское городское управление лесами), которое раньше подчинялось Департаменту ЖКХиБ.

Рядового гражданина такие вещи обычно волнуют мало. В народном сознании крепко сидят представления типа “Москва – самый зеленый город земли” или “По числу зеленых насаждений наша cтолица – лидер во всем мире”. В реальности все несколько иначе. И значение ведомств, призванных выполнять контролирующие функции в эпоху тотальной застройки мегаполиса, трудно переоценить. Тем более что экологи утверждают: состояние городской среды давно уже не является благополучным.

Наши показатели

Пока показатели Москвы (16,5 кв. м озелененных территорий на одного человека) действительно превосходят показатели других мировых столиц (для сравнения: в Париже, Берлине это максимум 5–8 кв. м на человека). Но можно ли считать эти цифры объективными, если получаются они от нехитрого деления общей площади озелененных территорий на количество зарегистрированных в Москве жителей по состоянию на 1990–1995 гг.? В ЦАО зеленых насаждений не хватает катастрофически, как, впрочем, и в районах новостроек, где молодые посадки просто не успели вырасти. В общем, московские рекорды обеспечиваются за счет городских и пригородных лесопарков.

Однако кроме количества зеленых насаждений имеет значение и их качество, а также степень агрессивности внешнего воздействия на легкие столицы. По словам Хариса Якубова, заместителя генерального директора Научно-производственного предприятия по охране окружающей среды “Прима-М”, с 1998 г. ведущего комплексный мониторинг зеленых насаждений на 400 площадках города, из общего количества деревьев, а их насчитывается 36–38 млн, примерно 50% являются старыми или больными. Это значит, что они не выполняют своих экологических функций и в лучшем случае играют лишь декоративную роль.

Своевременно выкапывать старые растения и заменять их, как это делают на Западе, дорого: стоимость одного экологически полноценного взрослого дерева составляет примерно 1000 евро. Такой посадочный материал привозят из-за границы, свой производить не научились. Поэтому идет бесконечная высадка молодняка. В отчетах правительства столицы фигурируют цифры – 50 000–60 000 саженцев. Увы, такое их количество не сможет прижиться в условиях ограниченных городских территорий, больше смысла было бы посадить 20 000 саженцев и тщательно ухаживать за ними. Уход необходим еще и в силу особенностей климата московского региона: частые перепады температуры, весенние возвраты холодов – стрессы не только для людей, но и для растительности.

Ситуацию усугубляют факторы техногенного характера. К ним относятся резко возросший объем автотранспорта в городе, низкое качество бензина (на городских заправках, сетовал в конце прошлого года руководитель Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды г. Москвы Леонид Бочин, разбавляют топливо, это приводит к выбросам ядовитых веществ, отравляющих атмосферу), промышленные выбросы, а также реагенты, которыми щедро сдабривают проезжую и пешеходную часть улиц. Особенно бесконтрольно это происходило в 1990-е гг. и нанесло огромный вред экологии города.

Словом, нагрузка на городские зеленые массивы превосходит все мыслимые нормы. Легкие мегаполиса уже давно не отличаются здоровьем и с трудом обслуживают вредные привычки своего владельца.

Ученые-экологи утверждают: по степени озеленения город медленно сползает к показателям других мегаполисов. Но в отличие от Москвы в большинстве городов мира давно уже не только следят за состоянием растительной среды, но и формируют ее по принципу наибольшей продуктивности. А в столице по старинке высаживают липы и тополя, самые уязвимые в климате средней полосы России.

Специалисты считают: нужно отказаться от бессмысленных попыток выращивать растения на улицах, вдоль автотрасс, украшать проезжие части дорогостоящими цветниками. Это непродуктивно, дорого и давно уже немодно.

Пока же предмет особой гордости Москвы – скверы, парки, лесопарковые зоны едва сдерживают натиск слабо регулируемых рыночных процессов и бурного развития строительного комплекса столицы.

Строим, рубим, высаживаем

По словам сотрудников управления Росприроднадзора по г. Москве, ежегодно им приходится производить обследование примерно 200 объектов несанкционированной вырубки зеленых насаждений. Нужно учитывать, что 200 объектов – это не 200 деревьев, на одном объекте их может быть вырублено от одного до нескольких десятков.

Размеры штрафов смехотворны – незаконная вырубка деревьев для крупной строительной компании обходится в 150 000 руб., и это не за каждое дерево, а вообще за весь объект в целом. Федеральные штрафы и того ниже. Максимальный штраф за нарушения экологических требований, предусмотренный Кодексом об административных правонарушениях РФ (КоАП), – всего 50 000 руб. Ущерб исчисляется по федеральной методике, согласно которой одна береза возрастом 20–30 лет стоит 800 руб.

Когда ущерб составляет более 10 000 руб., возбуждается уголовное дело. Но если раньше по факту незаконной вырубки для проведения судебной экспертизы Росприроднадзор мог приостановить строительство, то сейчас согласно последним изменениям в КоАП эта мера административного воздействия передана в компетенцию судов. Проблема заключается в том, что к тому времени, когда судья рассмотрит дело о незаконном строительстве (еще неизвестно, в чью пользу), объект может быть не только построен, но и благополучно принят в эксплуатацию.

Примерно 90% информации о вырубке зеленых насаждений инспекторы Росприроднадзора получают от окружных подразделений

экологической милиции (межрайонных отделов по борьбе с правонарушениями в области охраны окружающей среды), патрулирующей городские территории и принимающей звонки населения по “горячей линии”. Уже три года эта структура, организованная правительством Москвы, работает в режиме эксперимента. Эксперимент планировалось завершить в 2005 г. Если так и случится, говорят в Росприроднадзоре, выявлять, расследовать и пресекать экологические преступления будет крайне сложно: федеральных инспекторов не хватает, процесс вырубки зеленых насаждений приобретет бесконтрольный характер.

Андрей Гусаков, начальник управления по строительству в Москве компании “КомСтрин”, отмечает, что “в последнее время ощущается особый контроль со стороны экологической милиции при выходе на строительную площадку, поэтому многие строительные компании очень бережно относятся к зеленым насаждениям”.

Кто за что отвечает?

Часть зеленых территорий контролирует Росприроднадзор, часть – Ростехнадзор. Например, особо охраняемыми природными территориями (ООПТ) и водоохранными зонами (40% площадей) занимается первое ведомство.

На практике все не так четко. И путаница с распределением функций самих надзорных органов осложняет положение. Это показала история с застройкой наб. Тараса Шевченко, где началось возведение мастерской Петра Фоменко (скандал вокруг этого строительства разразился весной – летом 2005 г.). При проверке документов у СТД “Девелопментс” было выявлено, что государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) была пройдена в Ростехнадзоре, хотя должна была – в Росприроднадзоре.

Эти нестыковки давно стали предметом кулуарных обсуждений чиновников этих же ведомств. Получается, высказывают мнение некоторые из них, что, если проект не прошел ГЭЭ в одном “надзоре”, можно пойти в другой. И та жесткость, которая была проявлена в отношении компании СТД “Девелопментс” (компанию обязали повторно пройти экспертизу – на этот раз в Росприроднадзоре), ведущей строительство на набережной, проявляется не всегда.

Разнообразит процесс еще и поведение Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, время от времени выдающего заключения с формулировками “реализация строительного объекта воздействия на окружающую среду не оказывает. Государственной экологической экспертизе не подлежит” и практикующего порой выдачу порубочных билетов без получения положительного заключения ГЭЭ.

Особо беззащитные

В 1998 г. согласно федеральному закону “Об особо охраняемых природных территориях” примерно 70% зеленого пояса столицы (15 900 га) получило статус ООПТ. Это природный парк “Тушинский”, природно-исторические парки “Измайлово”, “Царицыно”, “Покровское-Стрешнево”, “Долина реки Сетуни”, “Воробьевы горы”, “Теплый Стан”. Сегодня на карте Москвы таких территорий 14. Но наивно было бы думать, что они представляют собой девственно чистые, не запятнанные следами человеческой деятельности участки города, где рощи и поляны одуванчиков. Свалки, гаражи, бензозаправки – все это хозяйство богато представлено на территориях ООПТ.

Борьбу с так называемыми сторонними организациями ведут все городские и федеральные ведомства с переменным успехом. Если организации, получившей некогда землю в бессрочное пользование, предписывают покинуть ООПТ, ей должны предложить что-то взамен. А это довольно сложно: свободных земель нет, а если есть, то это свалки, бывшие промзоны – словом, бросовые земли.

Печальным рекордсменом по числу сторонних организаций является Москворецкий парк. Один из примеров – Федеральный центр профсоюзов в бывшем ландшафтном заказнике Крылатские Холмы, появившийся на его территории еще в 1980-х г., т. е. до организации заказника. Теперь спортивному комплексу предлагается покинуть заказник, но ничего достойного из земельных участков не предлагается.

В 2001 г. некоторые ООПТ получили статус юридических лиц, у них появились дирекции. Однако территории эти до сих пор оформлены дирекциями в собственность города лишь частично: процесс землеустройства достаточно трудоемкий и дорогостоящий. Корректировка границ с целью изъятия территорий ООПТ по закону запрещена. Однако границы ООПТ не являются неприкосновенными, их меняют в том числе и по объективным причинам. Например, с целью уточнения – проводились-то раньше границы упрощенно, буквально через дома, дороги.

Один из примеров того, как может быть перекроена карта ООПТ, содержится в постановлении правительства столицы от 2 ноября 2004 г. “О проектировании и строительстве жилого комплекса по ул. Нежинской, южнее больницы № 1 (ЗАО Москвы)”. Для размещения на этом участке элитного жилого комплекса по указанному адресу были откорректированы границы ООПТ “Природный заказник “Долина реки Сетуни” с учетом включения в заказник участка в долине реки Наверашки площадью 2,89 га и озелененной территории вокруг пруда по Можайскому шоссе площадью 3,8 га. По результатам проведения ГЭЭ на материалы градостроительного обоснования размещения объекта заказчику выдано положительное заключение. Компенсация признана достаточной и удовлетворяющей всем требованиям.

Казалось бы, в силу своего особого статуса ООПТ неприкосновенны для неблаговидных действий кого бы то ни было. Однако на практике зачастую получается все наоборот: если несанкционированная вырубка зеленых насаждений в городе, во дворах может привлечь внимание общественности, которая временами поднимает из-за этого шум, то ООПТ менее защищены. На природоохранных территориях шумят лишь березы.

В конце 2005 г. в Никулинском районном суде Москвы рассматривалось уникальное дело о несанкционированной застройке территории, принадлежащей заказнику “Долина реки Сетуни”. Как говорят осведомленные источники, это первое дело, когда заказнику в качестве юридического лица удалось отстоять свои права перед коммерческим предприятием.

В заказнике на участке в 0,77 га СК “Траст” самовольно вырубила деревья и кустарники, уничтожив плодородный слой земли на площади 3000 кв. м. В результате проведенного природоохранной прокуратурой следствия и рассмотрения дела в суде, ответчиком по которому выступал руководитель ЗАО “Траст”, суд вынес решение о привлечения его к ответственности по статье 262 УК РФ и обязал выплатить штраф в размере 100 000 руб. Как объяснили в Никулинском суде, сумма ущерба вызвала расхождения оценивающих его специалистов. По информации представителей Никулинского суда, после неудачной попытки руководителя ЗАО подать заявление на обжалование в суд городской инстанции в декабре 2005 г. дело все-таки вступило в законную силу. Но продолжением истории может стать подача природоохранной прокуратурой гражданского иска о возмещении ущерба на сумму 8 млн руб.

Еще одно судебное дело более характерно. Оно связано со сносом трехэтажного здания развлекательного центра в водоохранной зоне Филевского парка на берегу Москвы-реки. Дело началось по сигналу экологической милиции Западного административного округа и было передано инспекторами Росприроднадзора в Московскую природоохранную прокуратуру, а затем рассматривалось в Арбитражном суде г. Москвы.

Сначала ответчиком по делу выступала СК “Интес”. Однако ее руководству удалось доказать свою непричастность, так как заказчиком строительства выступало Государственное учреждение культуры г. Москвы “Парк культуры и отдыха (Фили)”. Так что последующие иски предъявлялись в отношении этого учреждения. Однако решения арбитражного суда, а также апелляционной инстанции оказались не в пользу Росприроднадзора, требующего сноса здания. Теперь Росприроднадзор намерен передать информацию о нарушении природоохранного законодательства и о ходе рассмотрения дела в столичную прокуратуру. В деле кроме трехэтажного незаконно построенного здания упоминаются еще 11 объектов. Все они также не проходили ГЭЭ.

Где взять землю?

В эпоху растущих инвестиционных возможностей строительный рынок столицы работает ударными темпами. Но все больше сложностей возникает с подбором участков для строительства. Можно ожидать, что все чаще заинтересованность застройщиков в привлекательных площадках будет приводить их в пока еще зеленые уголки города.

“В Москве сложно освоить площадку, где идет снос домов. Для строителей это неимоверно дорого, потому что связано с расселением людей из старых домов. Если бы город проводил какую-то более мягкую политику в этом отношении, строительные компании меньше бы стремились осваивать зеленые зоны и больше бы занимались участками и домами под снос”, – рассуждает Галина Гмир, начальник УКС ЗАО “Трест МСМ-1” (ведет строительство комплекса “Северный парк” недалеко от южного берега Химкинского водохранилища, рядом с природно-историческим парком “Покровское-Стрешнево”).

Правда, по словам директора по маркетингу Группы компаний “Конти” Вячеслава Тимербулатова, столичным девелоперам строительство на таких участках в зеленых зонах достается непросто. “Но борьба застройщиков за эти участки оправдывает себя, так как соседство жилого комплекса с лесопарком автоматически увеличивает стоимость квадратного метра. Цена аналогичных объектов, одинаково удаленных от центра, может различаться на 20–30% в зависимости от соседства с зеленой зоной”, – говорит он. Тимербулатов считает, что власти столицы всерьез озабочены проблемой вытеснения парков и других зеленых массивов стройплощадками Москвы, в результате любое строительство в непосредственной близости от зеленых оазисов следует несколько раз согласовывать с различными инстанциями, что удлиняет сроки согласования в среднем на 2–3 месяца.

Для решения вопросов экологического характера в ФСК “Теско” (застройщик “Мира фантазий”), по словам директора по строительству компании Юрия Савушкина, была создана специальная структура, которая занимается согласованиями по проектам и проводит мониторинг. “Мониторинг позволяет отслеживать, нанесен ли нами какой-то ущерб природе, выполнили ли мы те экологические задачи, которые стояли перед нами при реализации проекта”, – поясняет Савушкин.

Эксперт согласен,что все, касающееся экологических согласований, – дело крайне хлопотное: “Во многом это связано с поведением ответственных структур. Часто там сидят некомпетентные люди, прикрывающиеся буквой закона, но преследующие совсем другие цели”. По оценке Галины Гмир, в лучшем случае процесс экологических согласований может занять 1–1,5 месяца, а издержек на этом пути бывает много. И все это увеличивает стоимость квадратного метра.

Требования, предъявляемые к строителям, весьма жесткие, считают многие представители компаний. По словам Оксаны Басовой, пресс-секретаря корпорации “С-Холдинг”, речь идет даже не о запрете вырубать деревья или требовании компенсационного озеленения. Существует ряд основных законов, регулирующих деятельность строительных компаний, проектных институтов в городе, с позиций охраны окружающей среды (это законы “О схеме развития и размещения особо охраняемых природных территорий в г. Москве”, “Об особо охраняемых природных территориях”, “О природных комплексах”). Но жесткость законов Басова называет вполне оправданной: “Если бы не это, при нынешнем темпе урбанизации в Москве не осталось бы ни одного зеленого лоскутка. Даже при действующем законодательстве нередки случаи вандализма”.

Коммерческий директор компании “Авгур-Эстейт” Виктор Козлов, в свою очередь, считает неправильным обсуждать “мягкость” или “жесткость” норм. “Это четко выверенный расчет соотношения прироста зеленых насаждений к их вынужденному уничтожению, проводимый Департаментом природопользования, – поясняет Козлов. – Даже если в зону строительства попадает отдельное дерево, то согласно специально созданному дендрологическому плану либо происходит его пересадка за зону строительства, либо выделяется место для компенсационного озеленения”.

По оценке Тимербулатова, затраты на согласования в среднем составляют порядка 3–5% от общей стоимости проекта. Андрей Гусаков оценивает затраты на экологическую составляющую (согласования), в том числе и компенсационные выплаты городу за вырубку деревьев, менее чем в 1% от объема инвестиций.

В порядке компенсации

“Застройщики вынуждены осуществлять комплексное озеленение при строительстве, – подтверждает Вячеслав Тимербулатов. – Какая бы площадка ни была, обычно речь идет о вырубке нескольких деревьев, это количество ни в коем случае не измеряется десятками. И всегда компенсируется хорошо выполненными ландшафтными работами и озеленением комплекса”.

По словам вице-президента Mirax Group Максима Привезенцева, точного подсчета, сколько деревьев посажено вместо вырубленных, в корпорации не ведут. Зато в ней идеальным примером озеленения и благоустройства придомовых территорий считают жилой комплекс “Золотые ключи – 2”, на территории которого разбиты цветники, посажены деревья, созданы искусственные водоемы и сад камней, а также обустроен первый в Москве частный заповедник.

По данным “Авгур-Эстейт”, по проекту благоустройства территории жилого комплекса “Три тополя” соотношение вырубленных деревьев к вновь высаженным составило 32:355. “С-Холдингом” было вырублено около 2000 деревьев, что компенсировали посадкой около 3000 новых.

“На одном из наших проектов (Арбат, вл. 27/29) по перечетной ведомости мы должны были вырубить 163 дерева, а посадить 400 плюс разбить газон. А строить мы начали на пустыре, там, где люди выгуливали собак, – говорит Галина Гмир. – На территории “Северного парка” (проект прошел ГЭЭ) до нас велось какое-то строительство, но оно было брошено. Мы начинали с того, что убирали старые фундаменты. По сути, эта была такая же заброшенная территория, как и площадка на Арбате”.

Юрий Савушкин говорит, что с территории, на которой начиналось строительство комплекса “Остров фантазий”, необходимо было вывезти столько мусора и потратить столько времени на расчистку участка, что конкуренты и партнеры предрекали застройщику полное разорение на этих работах. “На начальных этапах реализации проекта территория застройки не входила в Москворецкий лесопарк, теперь она туда входит. И согласно требованиям к проекту плотность застройки должна была быть не более 30%, т. е. на каждом 1 га земли можно застроить не более 0,3 га. Это требование мы выполнили. Высадка деревьев и кустарников велась в соответствии с повышенными требованиями: мы посадили в три раза больше, чем это требуется в обычных случаях”, – добавляет Савушкин.

А еще директор по строительству “Теско” рассказал, что на территории будущего строительства “Парка чудес” компания проводила экологическую акцию, в ходе которой было посажено 2200 деревьев. “Через какое-то время началось строительство Краснопресненского моста. К нашему ужасу, эти деревья были вырублены”, – сокрушается он.

Валех Рзаев отмечает, что порой следование букве закона вступает в противоречие с духом закона, и приводит пример: “Было ветхое здание, которое в 1940-е гг. снесли городские власти. С тех пор на пустыре разрослись сорняки, не имеющие к культуре зеленых насаждений и экологии никакого отношения. Однако девелоперу, развивающему данный участок, предписывается компенсировать весьма затратную ликвидацию этих сорняков”. Гораздо более эффективным способом сохранять в условиях высокой плотности существующей застройки благоприятную для человека природную среду он считает развитие экологической культуры общества и внедрение хотя бы простых форм ландшафтного дизайна.

Однако Максим Привезенцев отмечает, что большинство застройщиков считают возможным ограничиться озеленением, которое требуется по плану Москомархитектуры, а этот план, как правило, сводится к посадке нескольких деревьев. Благоустройство, ландшафтные работы и озеленение территории отдаются на откуп ТСЖ и эксплуатирующим организациям.

С учетом потребительской ценности “экологическая составляющая” проекта обходится инвестору недорого, считают в “Авгур-Эстейт”, суммы варьируются в зависимости от количества и ценности породы вырубаемых зеленых насаждений.

Зеленое будущее

Относительно того, приведет ли массированное строительство в зеленых зонах к уничтожению этих самых зон и обесценению московского жилья в глазах людей, озабоченных не только ценой, но и экологичностью мест проживания, мнения застройщиков расходятся. Например, в “Авгур-Эстейт” согласны, что сокращение зеленых зон в Москве негативно скажется на потребительском спросе и произойдет нежелательный для девелоперов элитного жилья отток покупателей жилья за город. Отсюда усилия по максимальному озеленению территорий элитных жилых комплексов в Москве, о которых говорят многие застройщики.

“Процент зеленых зон в Москве не уменьшается, поскольку, несмотря на их привлекательность для строительства, подобные зоны все равно останутся неприкосновенными. А количество зеленых насаждений с новым строительством только увеличивается”, – успокаивает Вячеслав Тимербулатов. Но из-за сокращения площадок под застройку в непосредственной близости от лесопарковых зон квартиры в домах, возведенных в этих зонах, будут дорожать более высокими темпами, добавляет он.

Максим Привезенцев говорит, что на сегодняшний день на рынке практически не представлена категория покупателей, которая при выборе недвижимости руководствуется именно наличием на объекте озеленения и оригинального ландшафтного дизайна. Покупатели по-прежнему руководствуются ценой, районом застройки, инфраструктурой, планировкой здания и квартир и т. д. Вопрос, сохранит тот или иной район привлекательность, подрастеряв зеленые зоны, за рассуждениями о ландшафтном дизайне остался без ответа.

Оксана Басова из “С-Холдинга” полагает, что роль экологичности жилья сильно раздута. “Экология в ЮЗАО или ЗАО Москвы, конечно, лучше, чем, например, в районе Капотни. Но не стоит забывать, что спрос в Москве ограничен потребительскими возможностями. Располагая определенной суммой денег, человек сознательно приобретает квартиру в неблагоприятном районе просто потому, что жилье в другом округе он позволить себе не может. Кроме того, не стоит забывать, что площадок в Москве становится все меньше, предложение сокращается”, – рассуждает она.

Еще одна московская проблема – дороги и бесконечные пробки, продолжает Басова. Поэтому становится очевидной тенденция децентрализации рынка: в разных округах Москвы формируются автономные районы, где люди предпочитают жить, работать и развлекаться, не тратя таким образом по нескольку часов на дорогу до центра города. И часто это не самые экологически благоприятные районы.

“В глазах людей, которые озабочены ценой и улучшением качества жилья (например, та часть населения, которая проживает в стесненных жилищных условиях – коммуналках,

хрущевках, общежитиях, или те, кто приехал из стран СНГ, из регионов России), московское жилье вряд ли может обесцениться [по причинам экологии]”, – говорит Андрей Гусаков.

Тем не менее желание потенциальных покупателей жилья созерцать из окон квартиры парк или цветник не может не учитываться застройщиками. И они борются за экологию – в рамках отдельно взятых жилых комплексов. “Я считаю, что сохранность зеленых зон и создание красивых благоустроенных территорий при современных жилых комплексах – вопрос не административного, а рыночного регулирования. Создавая объект с хорошим благоустройством, мы имеем конкурентное преимущество на рынке. Сегодня застройщику достаточно трудно выделиться из общего ряда аналогичных компаний, поэтому мы вынуждены искать новые ходы, привлекающие внимание потенциальных клиентов. Ландшафтный дизайн и благоустройство входит в их число”, – говорит Максим Привезенцев.