АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Инженерия за собственный счет

Поводы для волнения

По мнению большинства экспертов рынка недвижимости, столичные службы уже не справляются с текущим энергопотоком, и это заставляет всерьез поволноваться игроков офисного рынка. Из-за аварии на подстанции “Чагино” в мае 2005 г. одна треть столицы, в том числе несколько деловых районов, осталась без электричества. А вскоре после заявления главы РАО ЕЭС о том, что в случае сильных холодов часть московских нежилых зданий, прежде всего офисов и промышленных объектов, будут отключены от энергоснабжения, столбик термометра опустился почти до -40 градусов, и часть зданий действительно отключили. Хоть это отключение и не коснулось большинства крупных бизнес-парков и офисных центров, угроза тотальной “заморозки” подогрела опасения.

“Отключение электричества в мае 2005 г. стало моментом истины для многих владельцев офисных зданий. В компаниях-арендаторах быстро распространилась информация о том, что, например, в офисном комплексе на Космодамианской набережной арендаторы в тот день остались без электричества и Интернета, а в бизнес-центре “Александр Хаус” могли продолжать работу в обычном режиме”, – рассказывает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Внезапного блэкаута прежде всего опасаются компании, работающие в режиме реального времени. “Это особенно критичный показатель для банковского бизнеса, компаний, работающих в режиме on-line 24 часа в сутки, таких как DHL и FedEx, компаний, работающих в поле информации, телерадиокомпаний (Reuters, Bloomberg) и IT-компаний (Nortel, Cisco Systems, Sun Microsystems)”, – утверждает управляющий партнер Colliers International Константин Баранов. По его мнению, для таких компаний потеря энергоснабжения не только грозит огромными убытками на локальном рынке, но и “зачастую может привести к необратимым сбоям в масштабах всей корпорации”.

Всего одной аварии в мае 2005 г. вполне хватило для того, чтобы заставить девелоперов офисных зданий искать дополнительные способы минимизации рисков. “Хотя это действительно форс-мажорное обстоятельство для девелопера, тем не менее арендатор будет теперь выбирать здание, защищенное от подобных отключений. Поэтому девелоперы вынуждены подстраиваться под изменяющиеся потребности рынка и оснащать свои объекты автономными системами энергопитания”, – объясняет Антонина Лаирова.

“Наличие собственных инженерных систем является принципиальным требованием при выборе помещения IT-компаниями, оборудованные подобным образом офисные центры оказываются предпочтительными и для западных компаний”, – говорит замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости” Элина Занина.

Примеры есть

“Основными элементами инженерной инфраструктуры являются системы бесперебойного электроснабжения и автономные котельные”, – утверждает Элина Занина. В Москве уже существует несколько офисных центров и бизнес-парков, девелоперы которых предусмотрительно решили защитить своих клиентов от перепадов электричества.

“Большинство офисных комплексов, обладающих собственными инженерными сетями, обзавелись ими только потому, что городские мощности с новой нагрузкой не справлялись и девелоперы вынуждены были сами о себе позаботиться, чтобы обеспечить комплекс энергетическими ресурсами, или это было дополнительным обременением со стороны городских властей”, – объясняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.

В качестве примера можно привести несколько комплексов, в каждом из которых используется свой способ защиты от возможных перепадов напряжения. Так, “Капитал Плаза” питается от муниципальных сетей, однако имеет собственную трансформаторную подстанцию, а также рабочий и резервный ввод в здание, рассказывает Кисарина. В свою очередь, электроснабжение комплекса “Кантри Парк” обеспечивается уже двумя распределительно-трансформаторными подстанциями, каждая из которых имеет две линии электроснабжения для раздельного компьютерного и силового питания. Собственная трансформаторная станция мощностью 1350 кВт установлена в Capital Tower. Одним из самых энергообеспеченных проектов эксперты признают деловой центр “Бородино” на ул. Русаковской. Источником электроснабжения в этом бизнес-парке является газопоршневая станция.

К этому списку, по мнению Константина Баранова, стоит отнести еще несколько крупных офисных центров: “Аврора Бизнес-парк”, Торгово-деловой центр “Новинский пассаж”, бизнес-центр “Берлинский дом”, “Дом на набережной” в “Сити”, несколько других. Во всех этих центрах установлены дизель-генераторы.

По данным компании Blackwood, все офисные центры с автономными инженерными системами можно разделить на две категории. Система первой категории в случае сбоя в подаче электроэнергии автоматически включается для поддержания жизнедеятельности здания, как, например, в бизнес-центре “Легион” на Ордынке. При установке системы второй категории надежности резервное электроснабжение включается принудительно ответственным за это лицом, как, например, в бизнес-центре “Северное сияние” на ул. Правды.

Газ и дизель

Наиболее перспективными автономными источниками питания, по мнению специалистов, являются дизель-генераторы и газовые котельные. “Сейчас наиболее распространенным видом собственных источников электроснабжения являются дизель-генераторы в офисных зданиях классов А и B”, – отмечает Константин Баранов. Как правило, дизельные генераторы электрического тока представляют собой резервные источники питания, обеспечивающие работу основных систем в здании, при выходе из строя или полном отключении основных источников питания.

“Готовый к пуску дизель-генератор мощностью 15–20% от общего потребления комплекса способен обеспечить функционирование системы управления, связи, безопасности, контроля доступа, вентиляции комплекса в аварийном режиме”, – рассказывает директор по маркетингу делового центра “Кантри Парк” Никита Емец. По словам экспертов, примерно 30 секунд проходит с того момента, как пропадет напряжение, до того, как появится новое гарантийное снабжение. Все это время здание работает за счет источников бесперебойного питания. Если в здании не установлен дизельный генератор, а автономное энергоснабжение обеспечивают только источники бесперебойного питания, системы смогут работать не более получаса. Этого времени хватит на то, чтобы завершить работу компьютеров и проверить, чтобы никто не застрял в лифте.

В отличие от дизель-генераторов газовые котельные являются альтернативными независимыми источниками теплоснабжения объекта. Однако такие системы, по данным экспертов, пока в России не распространены. “Москва стремительно перестает быть регионом с избыточными энергетическим мощностями, и с учетом тенденции перевода деловой активности за пределы Садового кольца возрастет потребность в энергонезависимых источниках. Возможным вариантом решения проблемы будет строительство газовых электростанций. Экономическая целесообразность подобного сооружения будет иметь место при объеме площадей от нескольких сотен тысяч квадратных метров”, – объясняет Константин Баранов.

Наиболее успешными проектами на рынке офисной недвижимости специалисты называют центры, в которых сочетается несколько независимых источников питания. По словам Константина Баранова, “любая компания, планирующая для своего бизнеса размещение в тех или иных офисных помещениях, как один из приоритетных факторов для принятия решения оценивает энергобезопасность здания в целом. Преимущество за объектами, подключенными к нескольким независимым источникам энергоснабжения”.

“В принципе, офисы класса А должны обладать как минимум двумя независимыми источниками электроснабжения. Однако на практике в связи с возрастающими расходами на установку, оборудование и проведение подобных систем этой характеристикой могут похвастаться немногие”, – уточняет Ольга Кисарина.

Не в дружбу, а в службу

Область применения независимых инженерных систем не ограничивается только электроснабжением, в нее входят любые системы жизнеобеспечения, работающие на собственных ресурсах владельца здания. Одной из самых популярных после электроснабжения является система резервного тепла. В частности, такая система установлена в “Кантри Парке”.

Как говорит Никита Емец, зачастую создание такой системы является вынужденной мерой: “При проектировании систем теплоснабжения многое зависит от того, какие технические условия на подключение к централизованным ресурсам удается получить застройщику. Известно, что подключение к таким ресурсам сплошь и рядом оборачивается для застройщика вложениями в развитие магистральных сетей снабжающей организации. Иногда эти вложения удается зачесть в исполнение инвестконтрактов, иногда – нет”.

По его мнению, когда девелопер не может внести инвестиции в магистральные сети в инвестконтракт, ему необходимо просчитать экономическую целесообразность строительства автономных или альтернативных систем. Такие системы не должны обеспечивать отопление здания целиком и полностью, однако вполне способны покрыть 25–30% необходимого потребления. “В экстремальных условиях они могут помочь сохранить функционирование комплекса при авариях на магистральных сетях или добавить в систему недостающее тепло в период аномальных морозов”, – говорит Никита Емец.

Подчас создание собственных инженерных систем является скорее обременением, чем способом повысить конкурентоспособность здания. В качестве примера можно привести очистные сооружения, которые также относят к инженерным системам. Девелоперы и собственники зданий, по словам Никиты Емца, часто считают их установку обязательным обременением. Но при обдуманном подходе к проекту в целом здесь можно не только тратить, но и сберегать. В “Кантри Парк” техническая вода накопителей очистных сооружений используется для полива парковой зоны, мытья тротуаров и дорог, а также служит резервом для нужд пожаротушения и пополнения прудов. Это позволяет существенно сократить расходы на водопотребление.

Владелец, арендатор

По данным Никиты Емца, на московском офисном рынке существует отлаженная практика работы арендаторов с независимыми источниками питания. “В офисных зданиях и комплексах собственник, как правило, заключает единый договор с энергоснабжающей организацией и предоставляет арендаторам право подключаться к распределенной электросети в этажных шкафах. На него ложится сбор оплаты и расчеты с арендаторами”, – объясняет эксперт. Однако арендатор всегда может установить дополнительные источники питания за свой счет.

Поскольку независимая система энергоснабжения обеспечивает только резервное питание, некоторые собственники и девелоперы могут ограничиться исключительно ресурсами “Мосэнерго” и источниками бесперебойного питания. По мнению специалиста департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Яна Аль-Нури, “при возведении инженерных сетей руководствуются прежде всего экономической целесообразностью, поэтому в большинстве случаев используются городские сети”. Поэтому большинство девелоперов предпочитают не инвестировать средства в автономные инженерные системы, если это не требуется инвестиционным контрактом.

Каждая дополнительная единица оборудования увеличивает сроки окупаемости и стоимость обслуживания здания, поясняют риэлторы. Во-первых, это связано со стоимостью установки таких систем – самый простой дизельный генератор стоит от $100 000. А во-вторых, его установку не так просто согласовать с местными властями – могут возникнуть проблемы с экологией.

Как рассказал главный инженер управляющей компании “Бекар” Станислав Кристофович, региональные власти зачастую могут чинить препятствия установке автономных инженерных систем. “Монополисты не хотят видеть конкурентов, потому что такая установка может работать на целый район, снабжая и соседние бизнес-центры, и жилые кварталы. Чтобы установить такой источник питания, надо получить кучу согласований”, – считает эксперт.

Однако, если владелец здания решил все-таки установить такую систему, это неизбежно приведет к удорожанию стоимости 1 кв. м. “Собственные инженерные системы незначительно влияют на арендные ставки офисных помещений, цена в этом случае увеличивается на 4–5%”, – утверждает Элина Занина. Напротив, по данным Blackwood, установка собственных инженерных сетей значительно увеличит эксплуатационные расходы – так, в бизнес-центре “Легион” они доходят до $100 с 1 кв. м.

Планы на будущее

Как признают все эксперты, на сегодняшний день на московском рынке офисной недвижимости установка собственных инженерных сетей является скорее исключением, чем правилом. “Установка собственных инженерных сетей актуальна и целесообразна в случае комплексной реконструкции больших территорий”, – полагает директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. Поэтому, как правило, все объекты, которые строятся в настоящее время, присоединяются к общим сетям. “В банках свои генераторы, чтобы электронные замки не размагнитились, но в данном случае они используются для небольших помещений, а не для здания целиком”, – говорит Патрушев.

По мнению Антонины Лаировой, со временем некоторые автономные инженерные системы станут одним из обязательных критериев при определении, к какому классу относится тот или иной объект офисной недвижимости. Прежде всего это касается автономных систем энергоснабжения. “С ростом Москвы, развитием строительства и появлением новых зданий потребность бизнес-центров в автономном электропитании будет только возрастать. Мы прогнозируем, что в течение 3–5 лет эта опция станет обязательной для класса А и верхнего сегмента класса В”, – утверждает она.

Главное – не перебарщивать, пытаясь полностью отказаться от общегородских мощностей и перевести офисный центр на автономный режим питания, считает Никита Емец. “Полная автономия в вопросах инженерных сетей бизнес-центров невозможна и неоправданна экономически. Однако при проектировании современных бизнес-центров девелоперам следует избирать технологии, снижающие риски собственников от аварий магистральных сетей и техногенных катастроф”, – поясняет эксперт. Наиболее перспективным, по его мнению, является использование элементов систем энергосбережения и эффективной системы их контроля и управления. “Указанный подход во времена нынешнего строительного бума еще, возможно, не сложился как тенденция, но игнорировать его не стоит”, – делится опытом Никита Емец.

Как, в свою очередь, отмечает Ольга Кисарина, девелоперы и владельцы офисных центров скорее всего к этому совету прислушаются. По ее словам, “в связи с увеличением качественного предложения, повышением требовательности арендаторов, децентрализацией офисного рынка и появлением большого количества крупных проектов можно прогнозировать более внимательный подход со стороны девелоперов к подобным системам”.